作者陳雅玲
「原本只受政策管制影響的房市，因為中東戰爭突然爆發，恐怕打亂整體格局走勢！」過去國內經濟成長表現佳，AI浪潮帶動出口強勁，房市只因信用管制盤整量縮，但隨著今年第一隻黑天鵝出現，永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，中東戰事持續時間長短密切影響股、房市走向，一旦時間拉長，恐讓消費者信心轉趨悲觀。日前央行鬆綁第二戶貸款，市場預期帶動信心回升，也因戰事不確定而受到影響。
永慶房產集團31日發布第二季房市前瞻報告。根據針對消費者網路調查，在荷姆茲海峽封鎖前後，消費者悲觀情緒升溫，看跌房價比例從封鎖前的33%快速上升至42%，顯示消費者擔心戰事擴大，影響到全球經濟表現，而通膨壓力加劇，將會壓縮民間消費動能。葉凌棋表示，如果戰爭短期能結束，還能顯現房產抗通膨的效益，但戰事持續到年中，影響性就不容小覷。
目前房市量價表現持續受政策深遠影響。根據統計，全台第一季交易量約在5.9至6.2萬棟左右，相較於去年同期再減1%至6%左右；若與歷年同期交易量比較，今年第一季交易量恐創自1999年有紀錄以來第三低量，僅高於房地合一1.0上路的2016年與2017年。
至於房價方面，則出現成屋與預售走勢不同調！此次永慶房屋統計全台重劃區預售量價顯示，預售屋交易連九月不到4000件，但房價走勢仍然上漲，相較於成屋呈現量縮緩跌格局，但預售市場是量縮價上漲，2025年房價較2024年幾乎還是全面上漲，最多漲幅達16%。葉凌棋表示，這也是為何央行總裁楊金龍日前對外表示，建商應該適度讓利才有成交量，原因是預售價格還在上漲，而預售量縮的關鍵原因在於高房價。
葉凌棋也進一步解析央行近期對房市的看法。他認為，央行政策希望房市軟著陸的基調，現在才是房價反轉的開始，因此想要房價反彈回升，可能是不切實際的想法，目前更不是大幅鬆綁的好時機。
在政策管制持續下，加上銀行對房貸授信態度仍偏審慎、審核條件趨嚴，預估買氣仍呈現低檔盤整，而且根據實際與銀行接觸的現況，銀行貸款不再像去年出現排撥狀況，但銀行對房貸授信條件嚴格，部分銀行更挑客戶，有的只做VIP，有的設定收支比門檻，即便符合新青安資格，想要貸到1000萬額度，若收支未達門檻恐怕也不容易貸到。
至於中東戰事這個變數會不會成為購屋進場點？葉凌棋認為，還是要看屋主的心態，若屋主認為戰事事態嚴重，相對願意讓利，而買方對議價也應要有對的心態，議價區間應該拿捏得宜，建議目前市況是以八折至九折出價，再來回議價搓合成交機率高；如若這波戰事短期結束，今年上半年則相對是議價買房的好時機。
