葉凌棋
台灣在2018年受到美中貿易戰的影響下，大批台商資金回流投資，帶動電子、半導體產業投向高階製造與先進製程，也吸引上下游產業鏈廠商擴大投資，科學園區擴廠、建廠需求大增，帶動高薪職缺釋出。台灣房市在這波資金回流浪潮下，科學園區、工業用地與商辦周邊就業人口增加，周邊房價快速堆疊，從2020年起房價明顯全面快速上漲，連房價長期穩定的台南、高雄也出現明顯補漲行情。
長期低利環境與通膨預期，大量資金持續湧入房地產市場，而預售屋低自備款的槓桿特性，帶動預售屋銷量成長，2018至2022年建照核發數量逐年增長，更加速中古市場房價比照預售屋跟進。房價上漲的預期讓房價增率超過產業發展速度，高房價、小宅化之下，低首付、手槍房、狹長格局等特殊產品因應而生，已對房市的合理發展造成扭曲。
對於房地產市場過度熱絡、高房價等現象，政府陸續推出各項健全房市政策，包含實價登錄2.0、房地合一2.0、囤房稅2.0等，完善房市交易資訊接露、短期移轉課重稅、增加多屋族持有成本；另外透過平均地權條例的修法，禁止預售屋紅單交易、禁止預售契約轉售、私法人購置住宅須經許可，用以打擊炒房行為。但市場資金流向房地產的速度並未有效減緩，房價上行趨勢並未因此有效扭轉。
真正的轉折點，出現在金融端的收緊。直到2024年第三季開始，中央銀行藉由更高強度的信用管制限制非首購族群的房貸額度，以及要求銀行金融內控降低不動產貸款集中度的減降令，加上多家金融機構在2024年下半年房貸水位接近銀行法72-2條上限，造成2024下半年至2025年金融機構放款更趨保守，資金動能明顯降溫。在資金供給受限的情況下，也成功扭轉民眾對於房價上漲預期，讓2025年全台房市呈現「量急縮，價小跌」格局。
過去由資金寬鬆與槓桿擴張所驅動的市場，正逐步轉向以居住需求為主導。當貸款取得難度提高、資金成本上升，投資與投機買盤明顯退場，自住需求成為市場主力，購屋行為也轉趨理性，不再輕易追價。反映在數據上，2025年全台房市交易量較2024年減少25.5%，預售屋交易量更大幅衰退67.2%。當資金不再是推動房價的主要動能，市場自然回歸供需基本面，價格表現也開始反映區域產業發展與實質居住需求。在此趨勢下，過去房價漲幅過快的區域，若產業支撐不足或生活機能尚未成熟，未來面臨修正的壓力也相對較大；而剛性需求相對穩定的區域，房價則較能獲得支撐。
筆者認為，儘管政策成為房市方向盤，在短期內造成交易量明顯萎縮，對不動產相關產業帶來壓力，但長期而言，當市場由資金驅動轉向居住需求主導，回歸供需基本面後，反而有助於房市往健康的方向發展。此外，房市以自住需求為核心的理性市場，也讓體質健全、產品符合需求的業者更具競爭優勢，對整體產業而言，正是一場汰弱留強、強筋健骨的關鍵轉型期。
