新北預售屋市場正出現劇烈轉折，根據永慶房產集團統計，過去幾年交易熱絡的12大重劃區，在2025年預售屋成交量全面下滑，不僅普遍衰退超過4成，更有7個區域年減幅逾7成，其中土城暫緩重劃區跌幅甚至突破9成，幾乎呈現買氣瞬間「蒸發」的極端狀態。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2024年央行第七波選擇性信用管制上路後，市場對房價持續上漲的預期明顯轉變，加上銀行房貸緊縮，使預售市場買氣快速降溫。對此，其他房市專家則表示，眼前的交易量崩跌，恐怕不是結束，距離落底還有段距離。
重劃區「該買的人不見了」 流動性消失成大風險
屋比房屋總經理葉國華分析，這波預售市場的急凍，關鍵並不在於需求完全消失，而是需求結構出現斷裂。他指出，近年房價大漲，市場投資氛圍濃厚，這幾年撐起重劃區交易量的主力，不少是高槓桿操作的投資族群，但如今在利率走升、信用管制與資金成本提高的多重壓力下，這類買盤迅速退場，而且原本應接手的自住需求，卻因價格仍處高檔與貸款條件收緊，遲遲無法有效補位。
在這樣的結構轉換下，市場會形成一種「中間斷層」，既沒有投資客支撐，也缺乏足夠的自住買盤承接，導致交易量出現斷崖式下滑，這也是為何近期許多重劃區不是緩步修正，而是直接出現劇烈縮量。
至於，很多人關心，量縮是否會導致房價下跌，對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，比起價格是否立即下跌，更值得警惕的是市場流動性的快速流失，由於，重劃區產品同質性高、推案集中，一旦市場轉弱，競爭物件會在短時間內大量出現，使市場交易節奏明顯放慢。
她表示，當成交量持續低迷，市場將逐漸出現價格參考失真、議價空間拉大，以及賣方心理預期鬆動等現象，這類變化雖將陸續反映到價格上，但首先體現的會是「賣不掉」與「成交時間拉長」，最終才轉化為價格修正，換言之，目前市場風險並非短期價格崩跌，而是流動性枯竭的壓力。
2026後交屋潮才是真正考驗
此外，先前永慶房屋趨勢前瞻報告指出，2026年房市同時受到「國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給」四大變數影響，其中以供給面壓力最為明顯，永慶依內政部資料推估，2026至2028年將出現約32至36萬戶的新屋完工交屋潮，將對房價形成下行壓力。
對此，莊思敏指出，在買氣尚未明顯回溫的情況下，大量新屋釋出勢必加劇市場競爭，而部分投資客也可能面臨交屋壓力，轉而釋出物件求售，若同時碰上銀行貸款條件持續收緊，市場資金面將更加緊繃，使供需失衡問題進一步放大，因此，現階段重劃區的大幅量縮，更像是壓力累積的前兆，而非風險已完全反映。
對於，當前市場結構快速轉變，葉國華建議，購屋族與屋主都需要重新調整策略，對購屋者而言，關鍵不應只是價格高低與否，而是區域是否具備長期居住與需求支撐，最好避免因短期價格修正而誤判進場時機；對於持有預售屋或重劃區資產的屋主，則需更務實看待市場流動性下降的現實，適時調整價格預期或有拉長持有時間的心理準備。
