工商時報 陳傑鳴
5月報稅即將到來，而受到去年房市交易低迷影響，有不少人買賣房地產時出現「賠售」或「有賺有賠」的狀況，由於民眾遇到賠售情況，常有人誤以為「沒有賺錢就不用報稅」，不過，房市專家提醒，免繳稅不等於免申報，只要發生買賣、贈與或繼承等所有權移轉情形，就必須依法在期限內申報所得，否則恐面臨補稅甚至裁罰風險。
賠售仍須申報 實價登錄不等於完成報稅
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，房屋賠售情形多出現在急售、債務處理或親友間交易，但無論交易結果是盈是虧，只要完成買賣過戶，就必須向國稅局申報所得。
他指出，許多人誤以為已完成實價登錄就等同完成報稅，但兩者性質完全不同，實價登錄是買賣雙方在過戶時向地政機關申報成交價格；而房地合一稅或綜合所得稅，則需在規定期限內向稽徵機關申報，兩者申報時間與主管機關皆不相同。
若民眾誤認已完成實價登錄而未申報所得，恐遭國稅局裁罰，基本罰鍰為3千元以上、3萬元以下；若未報或被認定為漏報或短報，還可能需按應補稅額或漏稅額，處倍數之罰鍰。
新舊制申報期限不同 錯過恐被追稅
在申報時程上，也需特別留意適用制度差異，若房屋為2016年1月1日後取得，適用房地合一稅，須於過戶登記日次日起30日內完成申報；若為2015年12月31日前取得，則屬舊制，須於隔年度5月併入個人綜合所得稅申報。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，民眾應先釐清適用新制或舊制，再依規定完成申報程序，避免因制度誤判而延誤時程，衍生不必要的稅務風險。
「盈虧互抵」聰明節稅 損失最長可延用3年
專家強調，即使是賠售，仍具有節稅價值。陳俊宏表示，若能提出完整交易證明，包含買賣契約、資金流向與相關費用單據等，該筆「財產交易損失」除可用來抵減當年度其他房地交易所得外，還可以在之後3年持續扣抵，直到賠售損失餘額歸零。
莊思敏舉例說明，若114年度出售A屋產生20萬元損失，同年度出售B屋獲利8萬元，則可先行抵銷，剩餘12萬元損失，可於115至117年間，如有其他財產交易所得時再行扣除，不過需注意，財產交易損失無法用來抵減薪資所得。
繼承、贈與後出售 恐出現「賠售仍課稅」
此外，房屋若是透過繼承或贈與取得，稅務計算方式也與一般買賣不同。陳俊宏提醒，在房地合一稅新制下，取得成本是以「當下房地評定現值」計算，通常低於市場價格。
舉例而言，若父母以1200萬元購入房屋，後續贈與子女時評定現值為800萬元，子女再以1100萬元出售，即使相較原始購入價格看似「賠售」，但仍會被認定有300萬元的獲利所得需要申報納稅。若持有期間未滿兩年出售，最高稅率可達45%，稅負相當可觀。
莊思敏也提醒，若未主動申報，國稅局在無法掌握完整交易資訊下，可能依職權直接核定應納稅額，屆時民眾仍須提出相關證明申請復查，不僅耗時費力，也可能因資料不足而無法完全還原交易損益，反而得不償失。
她指出，房屋交易不論盈虧，申報都是基本義務，也是保障自身權益的重要程序，民眾在進行不動產交易前，應先了解適用稅制與申報規定，必要時諮詢專業房仲或地政士，及早規劃稅務。
