文/記者張瀞勻
在政策持續緊縮與市場觀望氛圍交織之下，台灣房市自2024年Q3起明顯降溫，面對當前「賣不動、也跌不下來」的僵局，身兼台北市不動產開發商業同業公會理事長、全陽建設與陽信商銀董事長的陳勝宏指出，市場其實已逐步走出谷底，「2026年會比去年好一點，最壞的狀況已經過去了」，但整體復甦力道仍屬溫和，難以回到過去榮景。
陳勝宏觀察到，當前市場並非完全沒有需求，而是需求被壓抑，「去年市場很差，大家都在觀望，購屋族都在等降價，但就是降不下來。」他認為，隨著時間推移，部分剛性需求仍會逐步釋出，「該買的還是會買，需求不會消失，只是延後出手而已」，這也將支撐房價維持相對穩定。
豪宅線與貸款限制未跟上趨勢 政策「誤傷」換屋族
針對金融政策對市場的影響，陳勝宏直言，現行制度已逐漸偏離市場，甚至產生「誤傷」效果，他指出，豪宅貸款與課稅標準長年未調整，「豪宅線是10年前訂的，現在物價、房價受到通膨上漲，但標準還停在以前」，導致市場結構出現扭曲，他認為，這樣的制度間接促成產品小宅化，「全台房屋坪數變小，鳥籠宅越來越多」，將大幅影響國人居住品質。
除了金融政策之外，2026年營建業面臨的另一項挑戰，來自土石方處理與減碳成本上升所帶來的隱形壓力，陳勝宏指出，目前中央政策方向已逐步明確，未來關鍵在於建立完整且可行的處理體系。
陳勝宏分析，2026年房市仍將延續「量縮價穩」的基本格局，價格之所以難以下修，關鍵仍在於成本結構未見鬆動，「房價最主要就是土地、人工、建材，土地只漲不降，建材現在還在高點，人工工資也持續往上，加上淨零排碳政策，材料只會再漲。」他直言，成本端全面上行的情況下，「成本只有上漲沒有下跌，房價要降不可能」，這也是市場出現僵局的原因。
成本全面上行壓力 建商轉保守布局
他以營建成本為例指出，近年原物料價格與工資持續攀升，加上土石方問題與減碳政策影響，整體工程費用大幅提高，「一立方土方費用與興建房屋的混凝土成本不相上下，這種成本結構下，降價根本沒有空間。」同時，公共工程也頻頻出現流標現象，也側面反映出市場成本壓力的嚴峻程度。
談及建商端的經營環境，陳勝宏坦言，目前可說是近年來壓力最大的時期之一，政策與成本形成雙重夾擊，直接壓縮開發彈性與利潤空間，他強調房價上漲並非投機炒作所致，而是反映成本上升的結果。
近期房市轉淡，建商推案策略已明顯轉趨保守。「推案量已經少了3~4成，大家會更謹慎，不會再像以前大量推案。」他表示，建商現在更重視時機與地點選擇，同時強化財務控管，「每一個案子都要精算，不能像過去一樣用量去撐。」
此外，他也指出目前開發模式面臨兩難，「預售屋的問題是工程造價抓不準，先建後售又有囤房稅壓力」，形成「前有成本不確定、後有政策壓力」的局面，「現在經營真的非常難。」連帶影響下，購地、都更與合建案也同步放緩，「建商們都在觀望，暫緩購地，都更也慢下來」。
在都市更新議題上，陳勝宏認為，當前最大的瓶頸仍在容積制度，若不調整，將難以加速推動，「都更的問題就在容積率，不開放，速度一定慢。」他指出，台北市老舊建築比例偏高，耐震安全隱憂逐年升高，「一個大地震就會出大問題，這其實不只是都市更新，是安全問題。」
他表示，適度提高容積獎勵確實能提升參與誘因，但制度設計仍需更周延。「放寬後還有航高限制問題，多出來的容積也不一定用得上。」此外，他強調利益分配機制的重要性，應建立政府、原居民、實施者「三贏」機制。
同時，他也提醒政策設計需避免過度樂觀預期影響市場，「現在有些案子在整合，如果期待過高，反而會影響整合進度。」他並指出建築涉及事務、法令繁多，本身具有高度不確定性，開發商並非無風險的高報酬產業，「施工再怎麼小心，也不可能100%沒有風險，像地下室開挖一定要具備風險意識」。
對於未來5年房市發展，陳勝宏強調，房地產在台灣仍具有不可取代的地位，不僅是國家資產的重要組成，更是多數民眾累積財富的核心工具，「房地產是國家的資產，也是人民最重要的資產來源，不能崩盤」，他直言。
他指出，台灣社會長期存在「有土斯有財」的觀念，土地與資產傳承緊密連結，「這是一種文化，很難改變。」因此，在需求仍具支撐的情況下，房市走勢應回歸穩健，「房地產只能穩健，不能暴漲暴跌。」
他認為，價格大幅上漲將加重民眾負擔，但若出現劇烈下跌，衝擊將更為嚴重，「對國家、金融機構都會產生傷害」，甚至影響整體經濟與內需市場，他也以國際案例作為警示，「像中國房市下跌，使得資產變負債，使得內需經濟慘淡」。
