■魏錫賓
房市低迷，成交量急縮、價格欲振乏力，央行終於在3月中旬的理監事會放寬第2戶房貸最高成數至6成，但在房地產景氣下滑階段，尚未激起太大浪花。從打炒房至穩房市，管制的鬆綁，最大的影響可能還是從心理面的反轉預期開始。
根據央行統計，從2020年底至2026年2月底止，本國銀行購置住宅貸款餘額在5年多來，從約新台幣8兆元，增加至11.6兆元左右，成長45%，而部分地區房價在此期間，則甚至有倍數增加。中央銀行雖從2020年12月8日起推出7波選擇性信用管制，希望抑制炒房，以控管銀行不動產放款風險，最初並未有顯著效果。
在住宅貸款成長最快的2020及2024二年，貸款餘額年增率大約都是10%，市場樂觀氣氛及新青安政策的推出，都有關係。至於2024年9月被稱作史上最嚴格的第7波管制措施施行後，直至2026年2月底止約1年半的時間，住宅貸款餘額仍增加7千多億元，不過，以增幅看，僅約7%；在這段期間，央行並未調整政策利率，可是房市成交量終於在信用管制下急凍。
銀行資金的充裕與低利率一樣，都可為房市增添柴火，但房市供需受到更多因素左右。除了經濟面，包括人口與社會結構都有牽連，2024年1月以後，台灣總人口數雖有逐月減少現象，可是家戶數反逐月增加可能創造了需求，2023年12月底總戶數約924萬戶，2026年3月，總戶數卻超過989萬戶；這段時間的總人口減少10餘萬，戶數卻增加65萬。
從房市的走勢及外在經濟情勢、社會環境可以發現，房價的漲跌，需要許多因素的配合。在房價飆速時期，空屋、新屋並未驟減，利率也不一定極低；反向來看，單一因素也就無法持續抑制房價的上漲或下跌。觀察房市，不能只看局部，但如果真的要將房產視做一般商品，則因地點、建造品質、屋齡等的不同，每棟房屋都有或多或少的獨特性，事實上無法一概而論其供需，卻又要逐案判斷。
從金融風險的角度來看，「銀行法」第72條之2規定的不動產放款占存款比率，已降至14年新低，而央行控管的不動產貸款集中度也合理下降，房貸終會逐漸回歸銀行的自主管控，也就是回到一般時期；然而，銀行目前自主控管依然嚴格，其實並非不合理，畢竟在房市不景氣時，放貸風險並不較低。
不動產並非一般商品，單純投資或住的基本需求都有，供需亦因心理預期而有別。經過央行7波信用管制後，大眾對房市走勢的預期終有改變；要再改變預期，需要時間。央行鬆綁信用管制代表的意義，不一定完全是利多，且至少顯示央行判斷房市短期是處在無法「興風作浪」的時期。
