自主都市更新（簡稱「自主都更」）是由地主自行發起、成立更新會，主動進行改建或重建行動的制度。近年政府積極鼓勵這類更新方式，以彌補公辦都更推動緩慢的問題。內政部近日更表態，希望能將「自主都更」排除於央行限貸範圍，試圖解決資金斷點。但銀行業卻直言——這樣做效益恐怕不如預期。
📑 目錄導覽
- 🔎 引言：為什麼大家關注自主都更？
- 🧱 自主都更 vs 傳統都更：適用對象與困難比較
- 💰 「限貸令」解除效益解析：銀行怎麼看？
- 🧾 三大修法建議重點拆解
- 📌 實務操作盲點與推動困境
- ✅ 結語：制度再優化，信心才是關鍵
🔎 引言：為什麼大家關注自主都更？
自主都市更新（簡稱「自主都更」）是由地主自行發起、成立更新會，主動進行改建或重建行動的制度。近年政府積極鼓勵這類更新方式，以彌補公辦都更推動緩慢的問題。內政部近日更表態，希望能將「自主都更」排除於央行限貸範圍，試圖解決資金斷點。但銀行業卻直言——這樣做效益恐怕不如預期。
🧱 自主都更 vs 傳統都更：適用對象與困難比較
比較項目 | 傳統都更 | 自主都更 |
主導單位 | 政府、建商或專業開發商 | 地主組成的更新會 |
推動門檻 | 中高，需整合住戶、取得開發許可 | 極高，自辦整合、規劃與融資 |
融資難易 | 有商業模式支撐，較容易獲取貸款 | 缺乏擔保資源，金融機構意願低 |
規模 | 通常為整區或整棟大型重建 | 多為單一建築或小型整合案 |
限貸影響 | 明顯受限 | 目前爭取排除 |
👉 自主都更雖被視為活絡都市老舊區域的希望，但從表格就能看出，它在實務推動上存在許多現實阻力。
💰「限貸令」解除效益解析：銀行怎麼看？
內政部希望透過鬆綁「不動產總量管制」來協助自主都更加速推動。不過銀行業的回應顯得相當冷靜——
- 📉 效益有限：由於自主都更多屬小案、低金額，即便鬆綁限貸，對整體放款結構影響不大。
- 🧩 資源配置考量：與其投入小型、自辦的高風險案，不如集中資源於整體都更或危老重建，效率更高。
- 📉 房市低迷：當前房市觀望氣氛濃厚，無論政策多利多，民間信心未恢復前效果都有限。
💡 觀點建議：與其只靠限貸令的「放寬」，不如搭配更實際的貸款結構調整，才能真正推動市場信心。
🧾 三大修法建議重點拆解
銀行業針對內政部新修訂的《都市更新事業優惠貸款要點》，從實務角度出發，明確提出三項具體建議，希望政策能更貼合實際操作流程，真正促進金融端支持自主都更的動能。
① 📊 資金來源與成本應更靈活
現行貸款資源多半侷限於固定資金池，利率亦無法有效反映實際市場需求。銀行指出，若資金來源不夠彈性、貸款成本過高，地主自然卻步，自主都更將淪為紙上談兵。建議政府應從以下三方面著手：
- 提供專案貸款利率補貼：對地主或更新會給予利息補貼，降低借款成本。
- 放寬資金池使用彈性：建立多元資金管道，例如公股銀行專案、住宅基金轉投資等。
- 建立利息損益分擔機制：金融機構與政府共同吸收風險，降低銀行承擔壓力。
此舉不僅有助於降低地主貸款門檻，更可提升銀行參與意願，促成三贏局面。
② ⏰ 放寬貸款申請時機
目前《都市更新事業優惠貸款要點》明訂，必須等更新會正式成立，並通過都市更新計畫審議後，方能提出貸款申請。然而，在實務上，地主從初期整合到方案成形前，已經需要大量前置資金支應設計費、溝通費與顧問費等。
因此，銀行建議應放寬貸款申請時機點，調整為：
- 改為分階段申請制度：如設立「整合期貸款」與「建造期貸款」，讓地主能提早取得資金周轉。
- 增加臨時信保機制：政府可透過政策性信保基金，提供短期融資擔保，協助地主跨過前期資金門檻。
這樣的制度設計更貼近實務節奏，有助於提高地主的參與意願與行動力。
③ 🧾 借款人資格與擔保配套
銀行端最憂心的問題，在於借款主體的風險結構不明確。目前地主或更新會多為「自然人聯合體」，資產條件參差不齊，且無固定財報資料，讓銀行難以進行正常授信評估。
主要風險如下：
- 借款主體多缺乏擔保品：個別地主名下資產無法抵押，更新會亦無固定資產。
- 財務能力評估困難：缺乏一致性財務資料，銀行無法依循標準放款。
- 法律地位模糊：更新會非營利法人，與公司法人不同，導致借款責任不明。
因此，銀行建議應：
- 設立政策性信保基金：專門承作都市更新案借款保證業務。
- 建立第三方擔保制度：可由地方政府、專業整合機構、公益信託等協助擔任共同擔保人。
透過健全的擔保架構，方能讓銀行「有本可依」，真正願意參與放款與配合。
📌 實務操作盲點與推動困境
儘管政策不斷釋出利多，但實務推動自主都更仍面臨結構性困難。以下三點為現場執行過程中最常見的難題：
1. 🧱 資本不對等
大多數地主並非專業開發者，不具備都市更新所需的財務規劃能力與建築開發經驗。即便意願強烈，也可能因資訊不足、整合力不足而裹足不前，導致案件久拖不前。
2. 💼 銀行審慎評估
金融機構對於風險控管有其內部準則，面對金額不高、擔保品不足的案子，自然優先保守應對。即使政策給予誘因，若實務條件未配套，銀行仍可能選擇觀望。
3. 📉 制度落地難
許多地方政府尚未建立完善的行政輔導與技術支援機制。自主都更案需要大量行政引導、法令諮詢與整合規劃支持，若政府角色僅止於審查或批文，將無法提供必要動能。
👀 觀察重點：真正要打破瓶頸，除了修法，更要搭配「地方技術輔導中心」與「信保資源平台」的推動，才有機會改變現狀。
✅ 結語：制度再優化，信心才是關鍵
自主都更制度的推進，已成為改善都市老舊區域結構的必要手段。內政部試圖透過鬆綁限貸規定、修訂優惠貸款要點來解除資金瓶頸，方向可謂正確。然而，單一政策無法扭轉整體市場結構，更無法解決地主心中的疑慮與銀行端的風控壓力。
🔑 真正能啟動市場動能的，不是法條，而是信心。
若要讓自主都更成為主流選項，應聚焦在以下三大優化主軸：
- 融資結構合理化：從資金取得到還款條件，全面調整以符合實務運作。
- 借貸責任明確化：釐清地主、更新會、政府三方的角色與擔保責任。
- 政策與信保雙管齊下：由政府出面建構信保架構，銀行才有信心投入。
在房市動能偏弱的2025年，重建市場信心不只是經濟課題，更是城市更新的根基。唯有政策落實、制度配套、資源齊備，自主都更才能真正走出紙上藍圖，轉化為改造都市紋理的現實力量。
