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台灣房市結構失衡的風險正在形成？房市趨勢專家李同榮13日表示，當大眾關注目光仍然鎖定在房價漲跌時，一個更深層的「老化」與「閒置化」危機正在同步形成。他預言，若政府未能及時轉向結構性治理，台灣房市將在10年內步入日本後塵，未來問題不在價格，而在房屋是否「有人用、能流通、可更新」。
根據統計，目前台灣屋齡40年以上住宅占比已高達約34%~40%之間，等於每三戶就有一戶以上是高齡老屋；同時全台空屋率已升至10.43%，接近百萬戶規模。
李同榮認為，這兩個數據交叉所揭示的關鍵，不是供給不足，而是「使用效率下降」——老屋持續增加、空屋持續擴散，但真正被有效使用的住宅卻在逐步減少。
他說明，老屋、空屋持續增加，對房市造成結構性失衡。像是都市面臨老屋堆積、更新停滯的「慢性侵蝕」；偏鄉則因人口流失，出現空屋擴散的「快速衰退」危機。
老屋空屋將促使房市進入「四個沒有」的結構失能，未來問題不在價格，而在房屋是否「有人用、能流通、可更新」。大量老屋空屋將進入「沒人住、沒人承接、沒能力更改、沒辦法賣掉」的「四個沒有」困境。
甚至可以預測，未來不是缺房，而是充滿「不好用的房子」，十年後，台灣不一定缺房，但可能充滿大量「不好用的閒置房子」。這些房屋將集中在老舊市區與人口流失區域，侵蝕城市安全、拖累地方發展，並轉化為社會成本。
李同榮認為，政府若仍以短期打房或壓制交易為主軸，將無法解決根本問題。未來政策應轉向「提升使用效率」與「結構優化」，並提出五大解方。一是加速防災都更與危老整合機制改革，對高危險老屋採取強制更新或優先重建機制，讓「該退場的老屋能退場」，是結構改善第一步。
二是建立「空屋釋出」制度與合理的持有成本機制，針對六都特定區域的長期空屋或第二戶空屋，提高持有稅負，同時建立空屋登錄與透明資訊平台，核心目標：讓「空著的房子流動起來」。
三是推動「供需總量即時資訊平台」，建立「建照核發、開工量與使照核發量」三大指標市場供需即時數據平台；四是導入「老屋再生機制」，鼓勵老屋改建為長照、社福、共享住宅。五是區域發展與人口政策整合，引導人口回流或穩定區域需求，平衡區域發展，以及結合交通建設，擴大都會並提出鼓勵換屋政策，刺激居住需求。
李同榮強調，未來十年，台灣房市最大的風險，不再是房價高低，而是住宅市場是否還具備健康的使用與流動機制。十年後，當老屋持續增加、空屋持續擴散、人口持續下降，若政策仍停留在價格思維，尤其是政府技術官僚不夠貼近市場，缺乏實務經驗，又不延攬市場實務專家參與政策改造，將錯失房市結構改革的黃金時機。未來真正的挑戰是—如何避免台灣在十年後，陷入老屋空屋引發的「城鄉雙癌」效應擴散，導致房子從資產，全面轉為負擔的嚴重後果。
