工商時報 陳傑鳴
根據金融聯合徵信中心最新資料顯示，近五年新增房貸的屋齡結構出現明顯轉變，「屋齡3年以下」新成屋申貸占比，從2021年的32.4%大幅攀升至2025年的50.3%，首度占比過半、超越非新屋，創下歷史新高。房市專家表示，這項變化不僅反映市場產品結構轉移，更是「資金流向轉變」重要訊號，明顯牽動新屋與中古屋競爭關係，也影響未來房價走勢與整體不動產金融結構。
近年預售熱銷＋銀行風險控管 房貸放款「向新不向舊」
表面上看，新成屋房貸占比提升，與近年預售市場熱銷密切相關，過去幾年在低利率與資金寬鬆環境下，預售屋銷售火熱，帶動大量新案陸續完工交屋，進而推升新成屋申貸比重，不過，若僅以預售新屋「熱賣」來解釋，恐怕過於簡化。
屋比房屋總經理葉國華指出，目前在房市表現不佳與銀行不動產放款水位偏高的環境下，銀行更重視放款安全與資產品質，相較之下，中古屋因常面臨屋況不一、估價落差大、轉手流動性較低等問題，銀行在審核放貸上就容易更為保守，甚至出現估價偏低、調降放貸成數或拉長審核時間的狀況。
反觀新成屋，尤其是大型建商推出的產品，不僅交易透明度高，且多數與建商融資體系連動，因此，對銀行而言，優先承作新成屋房貸，也有助於加速回收前端土建融資金，形成「資金閉環」。換言之，在如今房市低迷環境與交屋潮交雜下，新屋放貸占比拉高，不只是市場需求的選擇，更是結合金融體系風險控管下的必然結果。
限貸抑買氣卻壓不住房貸量 不動產放款占比高恐拖慢房市修正與復甦
而這樣的結構性轉變，也正逐步對整體金融體系產生外溢影響，葉國華指出，當銀行資金持續向新成屋市場集中，代表不動產相關融資需求並未因政策打壓而明顯降溫，換言之，在預售交屋潮尚未消化前，房貸申請仍將維持一定規模，形成一種「交易量降溫、貸款資金需求卻未同步下滑」的結構性矛盾。
根據內政部統計，2025年全年建物買賣移轉棟數約26.1萬棟，較2024年大幅衰退約25.5%，不僅創下近9年新低，更是自1991年有統計以來的歷史第三低量，顯示市場買氣明顯降溫。然而，至今年2月，全體銀行放款餘額中不動產貸款占比仍高達35.96%，依舊維持在歷史高檔水位，顯示資金並未真正撤出房市體系。
由於，銀行因對不動產的曝險部位仍居高不下，這將使得監理機關對房貸的審慎態度難以放鬆，恐進一步延長限貸政策或信用管制期間。換言之，即便市場交易量已出現明顯修正，但銀行限貸狀況卻不容易舒解，將拖慢整體房市修正與復甦節奏。
中古屋市場承壓 價格與流動性面臨雙重考驗
至於，銀行放貸「向新不向舊」，葉國華則指出，中古屋市場恐成為此波結構轉變下的最大受影響者，當銀行放款趨於保守且以新屋交屋為主，購買中古屋的貸款難度將提高，勢必直接壓縮買方進場意願，進一步影響交易量。
葉國華預期，在新成屋持續吸納資金與買盤的情況下，中古屋不僅面臨競爭壓力，也可能出現價格修正壓力，特別是屋齡較高、缺乏改建題材或地段優勢的產品，未來恐需透過價格讓利，才能維持市場流動性，目前的「新屋撐盤、中古承壓」恐成為新常態，而這樣的變化，也將深刻影響購屋者與投資人的決策邏輯。
