發布日期2026/04/14 作者 陳雅玲
為擴大都更能量，內政部今年度重要政策聚焦在擴大自主更新，同步在研議《都更條例》部分條文修法，然而修正草案一曝光，除了遭民團質疑，台北市不動產開發公會理事長陳勝宏也抨擊，針對自主更新開放容積獎勵直接攻頂，對同樣是所有權人參與都更，為何選擇合建與自主更新拿容獎形式卻不同，在政策上等同「處罰效率高的專業者，獎勵效率低的非專業者。」
內政部推動《都更條例》修法，此次修法重點受到外界關注，包括一是建立自主更新「全案管理機構」委任機制，規範相關資格與業務範圍；二是調整容積獎勵機制，簡化容積獎勵申請流程，開闢自主更新直取容獎上限1.5倍的特快車，若捐贈社宅或婚育宅可疊加容獎，最高不超過基準容積的2倍；三是針對自主更新與財政部研議增訂相關稅負減免。
對於政府要擴大自主更新，陳勝宏認同政策立意良善，但政策理想與實務面執行產生落差。他舉例說明，委任全案管理機構不像都市更新機構須投入鉅額自有資參與，對事業計畫完成的風險承擔能力相對低。若全案管理機構中途解散或經營不善，自主更新的民眾將面臨求助無門的困境。
再者，委任的法律效力、時點認定以及撤銷、終止權限等相關規定存在著不確定性。像是草案第28條規定「逾半數土地及合法建築所有權人….得依民法委任」，如果委任當下是 51%，但在事業計畫擬報核前，假設2%的所有權⼈臨時終止委任，該委任則未符「逾半數⼟地及合法建築物所有權⼈」 法定要件，對實施者或委任身份而言，恐因比例不足而有無效問題。不若現行依都更條例規定同意比率有明確截點，對都更案計畫送件具有法律穩定性。
當中，最讓開發商感嘆不平的一點是，政府以「簡化流程」與「容獎攻頂」作為誘因，鼓勵擴大自主更新。對此，陳勝宏認為，行政簡化不應區分實施者對象不同而有差別待遇。假若都更行政程序能做到簡化，自主更新可行，為何建商擔任實施者則行不通？這對市場上推動都更為主力的開發商，相繼投入專業技術與鉅額資金，但卻是受到不公平待遇。
「建商申請容獎被要求是『逐項申請』核算，但採取自主都更卻是直接攻頂拿到容獎上限，這不是在處罰效率高的專業者，獎勵效率低的非專業者。」陳勝宏憂心地說，此項政策還可能導致市場選擇扭曲。由於程序簡便、容獎攻頂，這讓土地所有權人的選擇，未經評估就完全傾向自主更新，而排除專業建商參與，一旦後續整合失敗還須由政府介入行政救濟。
陳勝宏認為，容積獎勵上限應回歸「建築品質」而非「實施者⾝分」，這都是必須基於建築物對都市環境的貢獻，例如耐震、節能、開放空間等。對於符合設計條件者，同享有相同獎勵上限與申請程序，才能建立公平的競爭環境。
