中石化與旗下鼎越開發董事會宣布將處分京華廣場土地資產，引起市場高度討論，等同宣告這項原本被視為台北東區門戶轉型指標的大型開發案，短期內難以落地。房市專家表示，京華城不蓋要賣，對市場不只是單一開發案的轉向，更可能牽動整個所屬南京三民生活圈的房市預期，特別是在房市景氣轉弱的當下，其影響將格外受到關注。
最大利多喊停 區域房價面臨重估、高價新案壓力浮現
過去幾年，京華城重建題材被視為該區域的最大利多，市場普遍預期，若開發為頂級商辦，將可引進數千名就業人口，帶動商業機能升級與人流成長，進一步推升住宅需求與房價表現，在這樣的想像空間下，南京三民一帶房價近一年確實表現相對抗跌，甚至逆勢走高。
根據樂居網彙整的實價資料顯示，該區近一年大樓房價仍有約8.77%的年漲幅，顯示即便在整體房市降溫的背景下，區域仍具備一定支撐力，然而，隨著京華城開發案喊停轉賣，中信房屋研展室副理莊思敏就指出，原本建立在「未來性」上的價格預期，勢必面臨重新檢視。
而且從區域房市結構來看，目前南京三民生活圈房市有明顯的「新舊價差大」現象，今年屋齡5年內新成屋成交均價已達每坪149.55萬元，遠高於屋齡5至30年產品普遍落在百萬元上下的水準，價差接近五成。這樣的價格落差，過去主要來自市場對區域未來發展的樂觀預期，以及新案產品規劃較佳、具品牌、耐震與機能等優勢，但當最大開發利多出現變數，高價新案的支撐基礎就可能動搖。
莊思敏指出，若缺乏實質建設利多進度支撐，部分買方對於「高單價」的接受度將明顯轉趨保守，特別是在目前信用管制仍在、利率走揚、資金成本上升的環境下，民眾的購屋決策將更趨理性。
不過，她也表示，這並不代表區域房價將立即出現明顯下跌，從基本面來看，南京三民生活圈仍具備一定優勢，包括鄰近市中心、交通便利，以及生活機能成熟等條件，使其仍屬台北市穩定型市場，即使少了京華城題材，仍有自住需求撐盤，短期內價格出現「急跌」的機率並不高。
價格分化加劇 中古屋反而受惠？
莊思敏指出，接下來區域房市真正可能出現變化的，最可能是價格與產品的分化，首先，新成屋與預售屋市場可能面臨去化壓力增加，過去依賴題材支撐的高價案，未來可能需要透過讓利、調整付款條件或延長銷售期來因應；其次，中古屋市場反而可能因價格相對親民，在買方回歸自住導向後，出現交易量回溫的機會；此外，市場也不排除出現「價格修正先從高價產品開始」的情形，特別是單價已接近或突破區域行情上緣的新案，一旦買氣轉弱，價格彈性將較大，可能出現議價空間擴大的現象。
她表示，京華城轉向處分，確實削弱了南京三民生活圈原本最具想像力的成長動能，也讓市場很可能從「題材驅動」回歸「基本面檢驗」，因此，短期內即便房價未立即反轉，但過去建立在預期之上的溢價空間，勢必逐步收斂，建議打算在此區域買房的購屋者，應更重視實際生活機能、交通條件與價格合理性，在市場進入盤整期之際，能否看清「真實需求」與「過度預期」的差異，將成為影響進場時機的關鍵。
