工商時報 陳傑鳴
房市買氣急凍，價格竟未如預期鬆動？根據永慶房產集團彙整主要都會區預售屋實價資料發現，2025年在信用管制持續收緊下，七大都會區預售市場交易量普遍大幅萎縮，減幅達4成至8成不等，然而令人意外的是，多數都會區的「預售住宅中位數總價」卻仍持續上升。房市專家指出，這樣「量縮價漲」的背離現象，主因在於房市成交結構轉變，目前市場已從大眾購屋，轉向高資產族主導，並非表示房價沒有跌。
量縮價漲因成交結構上移 中產購屋族大幅退場
觀察各都表現，台北市預售住宅中位數總價由2024年的3,426萬元上升至3,660萬元，新北市由2,005萬元增至2,038萬元，台中市由1,724萬元提高至1,839萬元，台南市更從1,240萬元大幅攀升至1,385萬元，年增幅高達11.7%，為七都之冠，高雄市亦由1,277萬元增加至1,327萬元。反觀過去房價飆漲最兇的新竹縣市，在交易量重挫近8成的壓力下，中位數總價反而下修至1,780萬元，年減8.2%，成為少數出現價格修正的區域。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，「中位數總價」的意義不僅在於價格本身，更關鍵的是反映市場成交結構，當交易量大幅萎縮時，若中位數仍持續上升，往往代表市場並非全面上漲，而是成交偏向在中、高總價產品，顯示購屋主力已出現明顯變化。
而造成這波結構轉變的關鍵，正是近年持續加碼的信用管制政策與銀行限貸環境所導致，近年因央行信用管制對於第二戶以上購屋的房貸成數下修，加上銀行放貸審核趨嚴，很多購屋族的貸款條件明顯收緊，導致市場出現不少「有需求卻貸不到款」的現象。
她指出，目前不少民眾在購屋過程中面臨實際困境，即使有穩定收入，但因為自備款不足、貸款成數下降或銀行風險控管趨嚴，最終仍無法順利取得足額貸款，因此購屋計畫被迫延後甚至放棄，特別是資金實力較弱的首購族與中產階級，在這波限貸環境下受衝擊最大。
相較之下，高資產族群因資金調度彈性高、自備款充足，甚至可部分以現金或其他資產支應購屋需求，在市場資金緊縮時反而更具優勢，也使得整體交易結構明顯向中、高總價市場傾斜。因此，這波成交總價上揚，並非全民一起追價，而是「買得起的人繼續買、買不起的人被迫退場」的結果。
新竹高槓桿市場鬆動 台南剛性需求撐價逆勢走高
值得注意的是，新竹縣市此次出現中位數價格下修，具有高度指標意義。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年新竹縣市預售屋市場在竹科受惠全球半導體需求熱潮中快速成長，預售住宅價格追上新北市，但在央行實施第七波信用管制以後，消費者態度也轉趨謹慎不再輕易追價，去年交易量縮達80.8%，加上這段時間格漲幅過大，房價基期明顯超過購屋族負擔，讓房價有顯著向下修正。
莊思敏也分析，新竹過去受惠於科技產業與高薪族群支撐，房價快速飆升，但同時也累積較高槓桿與投資需求，在資金寬鬆時期，預售市場買盤積極，價格被快速推升，但當信用環境轉趨緊縮、交易量急凍時，這類以資金驅動為主的市場支撐力相對脆弱，一旦投資需求退場，高價產品成交停滯，便容易出現價格修正，因此，新竹此次中位數價格回檔，某種程度反映出市場已從過熱走向降溫，成為這波房市轉折的重要觀察指標。
相較之下，台南2025年預售屋中位數總價年增達11.7%，為七都之冠，呈現與新竹截然不同的走勢。對此，莊思敏指出，台南房價基期相對較低，加上近年受惠於南科擴廠效應、產業投資進駐與就業人口持續移入，帶動自住與剛性需求穩定成長，即使在信用管制與買氣降溫的環境下，仍有能力支撐價格；此外，台南預售市場產品結構亦出現升級趨勢，中大坪數與較高總價產品占比提高，也進一步推升整體中位數價格表現。
目前新竹與台南的分歧，凸顯當前房市已從過去「資金全面推升」轉向「需求結構主導」的階段，高槓桿、投資比重高的市場率先修正，而具有人口紅利與產業支撐的區域，則仍展現出相對抗跌甚至上漲的韌性。
莊思敏表示，在交易量大幅萎縮的同時，中位數總價卻持續走高，代表房市走向「M型化」發展，在這樣的市場環境下，單純觀察平均價格或總價變動，容易誤判房市趨勢，未來購屋者更應關注區域供需、產品結構以及實際成交條件，才能做出更精準的判斷。
