租屋市場中，房客欠租失聯、留下一屋子垃圾，隨後人間蒸發的案例層出不窮。為了避免進入漫長的司法訴訟過程，對房東而言，簽訂租賃契約時，應掌握「公證、催告、不擅動」三大原則，透過法律程序的預防與保全，才能有效縮短收回房屋的時間成本，避免陷入刑事官司的風險。
房屋租賃關係自房東交付鑰匙、房客繳交租金與押金（依法最高兩個月租金）起即正式成立。不過，為了更有保障，建議房客與房東，應共同將契約拿到法院或民間公證人辦理公證，並在契約中特別加註「如不履行均應逕受強制執行」字句。
一旦租約經過公證，未來若發生房客積欠房租、租期屆滿賴著不走，或是房東無理扣留押金等違約情事，受損害的一方，可直接持公證書向法院聲請「強制執行」。這項程序最大的優點在於，跳過了一般民事訴訟需要開庭審理、等待判決確定的漫長過程，節省時間成本，對買賣雙方的權益保障皆具實質意義。
若遇到房客欠租消失且租約未經公證，切記不可衝動行事。在租賃關係尚未「合法終止」前，即便房客違約在先，法律上仍保有居住權。
過往常有房東為逼房客現身而採取斷水斷電、擅自換鎖或強行入屋趕人等作法，這些做法極易涉犯《刑法》強制罪、侵入住居罪等；若逕自清理丟棄房客物品，更可能構成毀損罪，導致債權人反成被告。
要合法收回房屋，需遵循法定程序。依《土地法》第100條第3項規定，房客積欠租金扣除擔保金後達兩個月，房東才能收回房屋。導致實務上，房東需等房客欠租總額扣除兩個月押金後，再欠滿兩個月租金，相當於四個月後，才具備收回條件。
此時，房東應先以「存證信函」催告並限期繳納，若房客仍不理會，房東方可主張終止契約。根據《租賃專法》，終止通知必須送達租客，且在完成通知後30日才算正式終止。
至於租客搬走後，遺留的雜物該如何處理呢？建議是在一開始就預先約定好，當契約終止後，相關遺留物的處理方式，同時把這些內容加入契約中，進行公證。即便租客拖欠租金，房東也千萬不可以將租客的物品任意丟棄，或是拿去變賣作為償還租金，這些都可能涉及侵占或是毀損。
實務上來看，租客通常是將垃圾或廢棄物留下來給房東，鮮少留下有價值的物品。而從法律角度來看，能夠動到租客的私人物品，是法院的執行人員，房東應委由專業法律程序收尾，才能在確保租金債權的同時，兼顧法律風險的控管。（本文由住宅消保會顧問吳翃毅口述，記者洪安怡採訪整理）
