桃園市因人口迅速增長，2025年總人口突破234萬，帶動市府啟動2026年「分里計畫」，新增13個行政里，集中於龜山A7、青埔等重劃區。分里背後除了因應龐大戶數、紓解行政壓力，也顯示市政對民生與服務效率的重視。隨著新建案與公共建設同步推進，生活機能持續完善，吸引年輕家庭與企業進駐。不動產市場因此受惠，房價與租賃需求穩健成長，特別是龜山與青埔區域，成為中長期投資的熱門標的。分里效應正重塑桃園城市格局與房市價值。
📋 簡易化目錄
- 📈 桃園市人口激增概況
- 🏘 重劃區人口集中與里戶數排行
- 🏢 2026年桃園市分里計畫詳解
- 🏷 分里案背後的行政與民生考量
- 📊 分里影響與不動產投資觀點
- 🏡 桃園重劃區人口成長與不動產市場趨勢
- 🔚 結語：人口紅利下的城市發展與投資潛力
📈 桃園市人口激增概況
桃園市自升格為直轄市後，人口數量急遽攀升，從原先約205萬快速飆升到2025年5月的234萬人，成長幅度達14.15%。這樣的驚人增長速度，不僅刷新了桃園市的發展版圖，也為行政管理帶來全新挑戰。
其中，龜山區、青埔特區、以及桃園藝文園區等重劃區，成為人口集中爆發的熱點。龜山區樂善里，甚至以2萬多人的規模超越整個復興區（約1萬3千人），成為全市最大人口里。這些數據反映出人口向重劃區遷移的趨勢非常明顯，顯示出新興都市發展的重要性。
人口成長帶動居住需求和社區機能快速變化，迫使桃園市政府在里數調整上積極應對，以確保行政服務品質及資源分配均衡。
🏘 重劃區人口集中與里戶數排行
排名 | 行政區 | 里名 | 戶數（戶） | 人口規模估計 | 備註 |
1 | 龜山區 | 樂善里 | 11,066 | 約20,000人 | 桃園市戶數及人口最多里 |
2 | 中壢區 | 青埔里 | 9,383 | 約17,000人 | 青埔特區核心區域 |
3 | 龜山區 | 文青里 | 6,360 | 約12,000人 | 鄰近A7重劃區新建案多 |
人口與戶數高度集中於這些重劃區，帶動住宅、商業及基礎建設需求大幅增加。大量新建案的落成，也持續吸引外來人口移入，形成生態圈與經濟活動聚集。
🏢 2026年桃園市分里計畫詳解
行政區 | 既有里名 | 新增里數 | 分里理由 |
桃園區 | 同安里、莊敬里、大有里 | 3 | 里戶數超過3500戶，提升行政與服務效率 |
中壢區 | 青埔里、過嶺里 | 2 | 重劃區人口快速成長，分里有助基層治理 |
龜山區 | 樂善里、長庚里、文青里 | 3 | 人口激增及大量新建案需求分里支援 |
八德區 | 大和里 | 1 | 降低里長及行政負擔，提高管理效能 |
大園區 | 南港里、田心里、大海里 | 3 | 航空城區段徵收與遷村問題，尊重居民需求 |
桃園市依據《里戶數超過3500戶大里分里規定》，推動分里作業。此次2026年新增的13個里，是在2018年新增9里、2022年新增12里後，再次因應人口大幅成長所作的行政調整。
🏷 分里案背後的行政與民生考量
- 行政人力負擔分攤
隨著人口激增，原有里長及基層公務員負荷過重。分里能有效分散工作量，使得基層治理更有彈性且具效率。 - 提升市政服務品質
大里人口眾多時，政府無法細緻掌握居民需求。透過分里，行政單位能更快響應居民問題，提升公共服務質量。 - 尊重民意與文化認同
分里後的里名命名尊重基層居民意見，如文青里分里後的「文藝里」名稱即因地區文化特色與居民共識而定，增進認同感。 - 特殊案例處理
航空城區段徵收導致竹圍里被合併，遷村居民為保留里名及情感，特別新增竹圍里，反映出政策對社區歷史及情感的尊重。
📊 分里影響與不動產投資觀點
影響面向 | 內容說明 | 投資者觀點 |
行政效率提升 | 分里後，基礎設施及公共服務更貼近居民需求 | 生活機能優化，有助吸引更多人口與企業遷入 |
人口持續增長 | 重劃區新建案陸續完成，人口紅利帶來租賃及購屋需求 | 房價支撐穩健，長期投資前景看好 |
社區凝聚與品牌塑造 | 新里名強化社區認同感，提升地區形象與吸引力 | 社區活絡利於商業發展，帶動周邊不動產增值 |
行政界線明確 | 行政界線清晰，方便戶籍、稅務及物業管理 | 投資過程風險降低，交易及管理流程更順暢 |
重劃區分里，展現出城市治理與市場需求的同步調整。對不動產投資者而言，人口流入與行政效率提升是房產增值與租賃需求持續成長的雙重保障。
🏡 桃園重劃區人口成長與不動產市場趨勢
桃園龜山A7、青埔特區等重劃區，由於地理位置優越，交通便捷（如A7捷運線），以及完善生活機能，成為吸引年輕家庭及企業設點的熱點。
重劃區 | 主要特點 | 不動產趨勢 |
龜山A7重劃區 | 大量新建住宅與商業設施，捷運交通便利 | 房價穩定上升，租賃市場活躍 |
青埔特區 | 國際機場鄰近，商業、觀光業發展快速 | 投資活躍，房屋需求旺盛 |
桃園藝文園區 | 文化創意產業聚集，公共設施完善 | 生活機能提升，吸引中高端買家與租戶 |
人口與企業雙重進駐，帶動生活配套需求、教育資源配置與商業發展，進一步支撐房地產市場活力。投資人應留意區域規劃與公共建設的同步推進，掌握未來增值契機。
🔚 結語：人口紅利下的城市發展與投資潛力
桃園市快速的人口成長催生了里數調整的必要性，分里作業不僅是行政效率提升的措施，也是城市治理現代化的重要步驟。新興重劃區藉由分里獲得更精細的公共服務，居民生活品質明顯提升。
對不動產投資者來說，桃園這波人口紅利及都市更新，帶來房市長期穩健發展的機會。尤其龜山A7、青埔特區這類人口密集且交通便利的區域，無疑是投資的亮點。
持續關注桃園市分里進展與人口變化，掌握公共建設與政策動態，將是投資決策的重要依據。人口紅利所帶動的房產需求及價值提升，值得長線投資者深度布局。
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