工商時報 陳傑鳴
房市買氣降溫，但購屋成本卻仍持續攀升，根據五大行庫（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）最新新承做放款資料顯示，2026年第一季購屋貸款利率已達2.318%，不僅連續9季上升，更創下2009年以來單季新高，相較五年來的低點，利率已大幅增加近1個百分點，意味著台灣正式告別「超低利率買房時代」。
屋比房屋總經理葉國華指出，雖然目前房價漲勢已趨緩，甚至走跌，但對購屋族而言，真正的壓力其實來自「利率」與「貸款條件」，過去幾年房市之所以能快速飆漲，很大原因來自低利率環境，民眾每月房貸負擔相對輕鬆，但如今在央行升息、信用管制與銀行資金緊縮三重夾擊下，房貸市場已出現結構性變化。
房貸利率為何一路升？ 銀行限貸是關鍵
葉國華分析，這波房貸利率上升，主要與銀行對房貸風險態度明顯轉變有關，尤其自2024年銀行不動產放款逼近滿水位，加上央行祭出第七波選擇性信用管制，導致各家銀行不僅嚴控房貸水位，也同步提高審核門檻，過去銀行搶做房貸，如今則更重視資產品質與風險控管，導致即使央行未再大幅升息，市場實際房貸利率仍持續墊高。
葉國華指出，目前銀行對首購、自住族仍相對友善，但對第二戶、多戶族與高總價產品，貸款條件已明顯收緊，不少民眾實際核貸利率甚至高於市場平均值。
利率只升1％有差很多？ 總利息支出可能差到數百萬
中信房屋研展室副理莊思敏指出，五大行庫新增房貸利率從2021年Q3的1.348%、近五年低點，到2026年Q1的2.318%，看是差距僅0.97%、接近1%，但實際換算後，影響其實相當驚人。
以貸款1,500萬元、30年期房貸試算，若利率從1.35%升至2.35%，本利平均攤還下，每月房貸支出將從50,695元增加到58,105元，每月負擔增加超過7,000元，30年下來總利息支出甚至多出近267萬元，對購屋族買房負擔增加相當明顯，尤其目前房價仍處高檔，購屋族貸款金額普遍比過去更高，因此利率上升帶來的壓力，其實遠比市場想像更大。
她表示，高房價時代，現在房市已經不是「怕買不到」，而是「怕扛不起」，對不少首購族而言，真正卡關的除了房價，還有每月現金流與銀行核貸條件。
還沒買房的人 現在最重要的不是搶房
面對房貸利率墊高的環境，葉國建議，尚未購屋的民眾，現階段最重要的並非急著進場，而是重新檢視自身財務能力，尤其在市場買氣轉弱下，部分區域已開始出現價格修正與建商讓利空間，購屋族不必再像過去房市多頭時代一樣「急著搶房」，與其硬追高價，不如優先保留現金與貸款彈性。
此外，購屋前也應提高壓力測試標準，過去許多人以「現在利率」計算房貸負擔，但未來若利率持續維持高檔，甚至因通膨再度上升，家庭財務壓力恐明顯增加。因此，建議購屋族現在如果要買房，最好以「利率3%以上」進行試算，確認自身仍具備穩定還款能力。
已購族別急著恐慌 先守住現金流
至於已經買房的族群，莊思敏則建議，目前雖然房貸壓力增加，但真正需要注意的，是「現金流管理」，尤其近年不少民眾使用寬限期、高槓桿或多戶投資操作，一旦利率長期維持高檔，加上房價進入盤整期，未來財務壓力恐逐漸浮現。
因此，已購族現階段應避免過度擴張槓桿，並優先保留緊急預備金，若本身已有多戶房貸，也可重新檢視貸款條件，評估是否提前部分還款、轉貸或調整資產配置，以降低利率風險。
