當高房價、人口老化與氣候風險同時衝擊城市發展，住房問題已不再只是居住成本的討論，而是牽動經濟成長、社會穩定與國家競爭力的全球課題。根據聯合國人居署（UN-Habitat）統計，目前全球已有34億人口居住於不適足住宅之中，每年更存在高達3至4兆美元的住房投資缺口，顯示全球住房危機正持續擴大。而在此背景下，第76屆世界不動產聯盟（FIABCI）世界年會於2026年6月8日至12日在奧地利維也納舉行，匯聚各國不動產領袖、政府代表、投資機構與國際組織，共同探討住房危機、城市治理、氣候韌性與永續發展等關鍵議題，希望為下一個世代的城市發展尋找解方。值得關注的是，台灣也在這場全球對話中也迎來歷史性時刻。台灣世界不動產聯盟協會理事長、龍寶建設董事長張麗莉正式接任FIABCI世界會長，成為台灣不動產產業站上國際決策舞台的重要象徵。究竟，面對全球住房危機持續擴大、愈來愈多年輕人因無法負擔居住成本而延後成家，以及氣候變遷加速衝擊城市發展的多重挑戰，這場維也納年會釋放哪些關鍵訊息？而來自聯合國、國際組織與產業領袖的觀察，又為未來住房政策、城市治理與永續發展揭示什麼新方向？隨著張麗莉正式接掌FIABCI，她將如何帶領這個全球不動產重要組織，回應下一個世代的住房與城市發展課題？
作者：蔡炆璇
第76屆世界不動產聯盟（FIABCI）世界年會於2026年6月8日至12日選在維也納市中心的Hilton Vienna Park舉行。這場盛會本屆以「ACT（Action、Collaboration、Transformation）」作為核心主題，希望透過五天會期，邀集來自全球的不動產開發商、投資機構、政府代表與國際組織，針對住房危機、城市韌性、永續投資與跨域合作等議題進行深入討論。
而在眾多議題中，全球住房危機可以說是與會者最關注的焦點。因為無論歐洲、美洲或亞洲，多數城市均面臨房價高漲、居住負擔加重與人口結構變遷等共同挑戰，也讓市場機制、公共利益與永續發展之間如何取得平衡，成為全球不動產界急需解答的核心命題。
所以FIABCI近年持續與聯合國人居署（UN-Habitat）合作，正是希望從國際平台尋找全球住房危機的解決方案。在他看來，住房問題牽動的對象，不會只限於低收入族群或高資產族群，還將直接影響中產階級的生活品質、家庭發展與社會穩定。
至於落實公私協力的具體做法，Antonio Campagnoli認為，未來住宅開發絕不能停留在「蓋房子、賣房子」的短期商業模式。因為住宅一旦落成，牽涉的不只是買賣雙方，還是一個社區未來30年、50年，甚至60年的生活品質。所以開發商與政府之間的關係，當然不能只停留於一次性建設契約，更應共同打造能讓家庭成長、社區發展的生活環境。
住房治理全民參與！Antonio Campagnoli提「5P協力」，公私合作重塑居住正義
進一步，Antonio Campagnoli也指出，過去住宅開發常見的PPP（Public-Private Partnership）模式，如今正逐步演變為5P合作模式，也就是Public、Private、People、Policy Partnership。這套架構能將公共部門、私部門、民眾與政策共同納入開發過程，使住宅不再只是政府與開發商之間的專案，而是整個社區共同參與的城市工程。
不過他也強調，降低開發風險最有效的方法，就是讓利益相關者從一開始便參與規劃與決策。以社區公園為例說明，如果一位母親帶孩子到社區花園，卻發現設施失修、環境髒亂，那麼這問題就不會只停留於公園管理不善，還反映出整個社區治理的缺口。因此，外界衡量一項住宅開發是否成功，不能只看房屋蓋得好不好，更要看30年後社區是否維持良好的運作。
循此，在Antonio Campagnoli的定義中，成功的住宅社區必須具備健康的社區關係、穩定的供應鏈運作，以及居民共同維護環境的意願。同時，住宅外也需要打造「第三空間」（Third Place），例如學習中心、游泳池、足球場、活動中心與公共停車空間，讓居民在家庭與工作場所之外，依然有交流互動的機會。
而他這樣的思考，也充分回應現代城市愈來愈普遍的孤獨感。就Antonio Campagnoli的觀察，許多人雖然住在同一棟大樓裡，卻彼此不認識，也缺乏交流機會。因此，未來住宅開發除了得重視硬體建設，設計還必須以人為本，思考如何透過科技與社區機制，重新建立人與人的連結。
其實，近年備受關注的「時間銀行」（Time Bank）概念，就是非常值得參考的做法。例如，退休數學老師義務教導年輕人數學；年輕人則透過其他服務回饋社區。這項互助機制，不僅讓高齡者持續發揮生命價值，也實質促進了世代交流與社區融合。
亦如同Antonio Campagnoli所言「衝突不是黃金法則，合作才是！」面對全球住房危機，破局的關鍵正在於打破對立，讓公共利益與商業利益站在同一陣線，推動開發商、政府與居民跨越競爭關係的藩籬，化身為並肩作戰的合作伙伴。
最後，談及即將接掌大局的新任會長——來自台灣的張麗莉，Antonio Campagnoli也給與極高的肯定與祝福。他形容，張麗莉是一位堅強且卓越的女性領導者，長期深耕聯盟事務，早已深受全球會員的推崇與喜愛。
所以「我永遠不會停止支持妳！」Antonio Campagnoli 誠摯地表示，並堅信「張麗莉將寫下傳奇，成為 FIABCI 歷史上最優秀的世界會長之一。」
世界高房價只是表象？不適足住宅竟遍布國際？聯合國人居署揭露全球住房危機根源
34億人住得差，住房體系出什麼問題？Anacláudia Rossbach：全球治理失靈所致
而若說Antonio Campagnoli是從產業合作角度說明住房解方，那麼在FIABCI世界年會上，聯合國人居署執行主任Anacláudia Rossbach則把問題拉到更大的全球治理層次。她指出，住房危機不只牽涉社會福利問題，也是總體經濟、金融穩定、氣候韌性與公共政策共同交織的全球挑戰。
也因此，Anacláudia Rossbach提到兩週前於亞塞拜然巴庫舉辦的第13屆世界城市論壇（World Urban Forum），現場一共吸引來自176個國家、約5萬8000名的與會者，共同討論住房與城市發展議題。其中，光國家元首就有11位、部長與副部長共150位；同時，超過600場的論壇活動也同步開展，創下論壇史上最大規模，顯示住房問題已躍升為國際政策的核心議題。
此外，Anacláudia Rossbach還注意到，在這場論壇裡，私人部門首次占與會者11％。這代表，企業界與投資人亦開始紛紛意識到，房地產產業在解決住房問題中扮演著關鍵角色。
所以在她來看，2026年FIABCI世界年會會選在維也納舉行，其來有自。因為這座蟬聯「全球最宜居城市」榜首的典範之都，背後運作核心，正來自政府與民間的深度協力，透過穩定且長遠的住宅政策，將住房保障、城市治理、歷史文化與社會價值融為一體。
然而，維也納的成功經驗，卻也深刻反襯出全球城市正面臨的嚴峻矛盾。因為Anacláudia Rossbach在交叉比對數據後指出一項驚人事實：許多創造最高房地產投資報酬率的城市，往往也是住房排除最嚴重的地區。
於是，在這樣資金錯置的結構性社會裡，全球居住環境正面臨加速惡化。因為，目前全球有高達34億人口居住於「不適足住宅」（Inadequate Housing）內，每年住房投資缺口來到3至4兆美元；可諷刺的是，住房產業明明占全球GDP的13％，建築業更提供全球約2.8億個工作機會，龐大產業量能竟未有效回饋於民生。
且綜觀過去十年，OECD國家實質房價平均上漲超過三分之一，全球更有44％的租屋家庭，其租金支出已突破家庭所得30％警戒線。證明各地的住房成本，毫無疑問成為壓垮許多家庭的沉重負擔。
而當這股住房重擔持續攀升，其負面衝擊自然會從個體家庭，全面擴散至整體城市發展。對此，Anacláudia Rossbach就警告，這場危機早就超越個別家庭的困境，開始演變為勞動力流動的障礙、城市生產力的瓶頸，乃至對整體城市經濟發展的嚴厲限制。
氣候風險改寫房地產規則：「擱淺資產」危機浮現，2040年1.67億戶住宅恐受衝擊
當然，在經濟壓力之外，氣候變遷也使全球住房問題變得更加複雜。
像是Anacláudia Rossbach就警告，到了2040年，全球預計將有1億6700萬戶住宅會受到極端氣候衝擊，出現嚴重破壞或摧毀。且攤開驚人的損失數字，光2023一整年，天然災害就在全球造成2800億美元的災損；可與此同時，攸關環境永續的建築部門，目前卻占全球能源相關碳排放量的37％。
這樣的雙重夾擊，無疑改變了房地產的金融邏輯。因為美國、加拿大、澳洲與歐洲部分地區都能看到，受氣候風險威脅的住宅，正逐漸演變成「無法投保」的資產；而一旦失去保險，住宅即等同失去貸款與融資能力，最終將淪為「擱淺資產」。
也因此，Anacláudia Rossbach相信，種種轉變影響的都不只是個別屋主，也會對保險產業與金融體系帶來系統性的風險。所以建商將來透過建築節能改造、老舊住宅更新與低碳建材創新，全力轉型綠色地產，除了能全面符合ESG規範，更是未來深具潛力的投資藍海。
「這不是慈善，這是長期的市場策略。」Anacláudia Rossbach一針見血地強調。在她的思維框架中，住房絕非單純的商品炒作，而是人類生存的剛性需求，更是推動經濟生產力的基石、維繫社會穩定的樞紐，以及構築城市韌性的核心基礎設施。
所以各國政府的治理重點，應全面回歸到建立高質量的治理體制、土地制度與都市規劃環境。畢竟，唯有當法規保持穩定、土地治理走向透明、政府具備足夠公信力時，全球資本才能逐步擺脫短期投機的炒作，順理成章地流向可負擔住宅、適足住宅，以共同打造具氣候韌性的未來新家園。
全球房地產迎關鍵交棒！為何FIABCI一致看好張麗莉接任？台灣三大影響力不容小覷
當然，面對全球住房危機的重重包圍，國際社會更迫切需要一名兼具遠見與執行力的領袖引領變革。
而就在此關鍵時刻，FIABCI世界會長職務的交棒儀式隆重登場，將由台灣世界不動產聯盟協會理事長、龍寶建設董事長張麗莉正式接掌大局，宣告亞洲聲音全面躍居全球不動產舞台的核心。
「整個組織都對張麗莉的接任充滿期待！」身為本屆年會的東道主，FIABCI奧地利分會會長Matthias Gass受訪時難掩興奮。他指出，張麗莉長年深耕FIABCI全球社群，憑藉對國際不動產產業的深刻洞察，以及對組織發展的長期巨大貢獻，早就贏得全球會員的一致推崇。尤其，在全球房地產產業邁入轉型關鍵期的當下，她所展現的領導力、國際視野與凝聚共識的能力，正是FIABCI當前最理想且最急需的領袖特質。
而這份期待，某種程度也與亞洲近年在全球不動產版圖中，持續飆升的影響力息息相關。
像是Matthias Gass就進一步分析，亞洲無論在市場規模、投資動能或城市發展速度，始終是全球最具活力與發展潛力區域；特別是台灣房地產市場，在開發品質、城市更新與創新能力上皆表現卓越，具備國際高度參考價值，這也讓張麗莉所代表的台灣經驗，對FIABCI更別具意義。
當然，面對高齡化、永續發展、人口結構變遷與氣候風險等挑戰接踵而來，坐擁龐大國際平台的FIABCI更必須馬不停蹄地加速匯聚全球優秀專家，以透過知識共享來尋求城市發展的前瞻解方。
所以站在新時代的起點，Matthias Gass也由衷期盼，張麗莉能引領組織培養新世代領導者、深化跨國交流，為下一個世代的城市發展，開創永續治理的新格局。
住房未來回歸人的安居需求！張麗莉盼從「愛與分享」出發，重塑國際城市人本價值
綜上所述，當FIABCI大會上，Antonio Campagnoli強調合作才是破解住房危機的關鍵；Anacláudia Rossbach呼籲建立更具包容性與韌性的住房治理體系；而Matthias Gass期待透過國際平台凝聚更多專業人才與跨國合作力量時，三位國際重要領袖所描繪的未來藍圖，其實都指向同一個核心價值：城市發展的目的，終究是回到人的需求，並透過分享、合作與共好，創造更宜居的生活環境。
而這也正是張麗莉以「Love & Sharing（愛與分享）」作為世界會長核心理念的原因。多年來，她持續倡議人本建築、永續發展與城市美學，並推動建築品質提升、企業社會責任與環境永續實踐。
因此，中華民國不動產聯盟總會理事長黃啟倫也認為，張麗莉當選FIABCI世界會長，不僅是個人的重要成就，更是台灣建築產業邁向國際的重要里程碑；同時，大台中不動產建築開發公會榮譽理事長王至亮亦肯定她長年以來對建築品質、人本關懷與永續價值的堅持；另外，台灣省不動產建築開發聯合會常務監事召集人張登陸還直言，這項殊榮不只是張麗莉個人的榮耀，也是全體台灣建築人的驕傲。
顯示，這場從維也納出發的歷史交棒，不僅翻開新會長的新頁，也讓台灣特有的人本思維、永續實踐與共享精神，全面透過FIABCI國際平台，深度參與關乎未來城市樣貌的跨國對話。
