作者 陳雅玲
政府近年都更政策擬定擴大自主更新，鼓勵地主拿回重建主導權，對於相關政策規畫，業界看法分歧。在都更領域已逾25年的建築師陳肇勳，以過去參與多件自主更新案的實務經驗來看，自主更新推動著實不易，更需要地主自覺與決策能力，輔以公部門相挺以及專業團隊無私的協助，否則自主更新不見得就是一條好走的路徑。
陳肇勳早年在台北市建管處任職，當年曾核發林口社區，也就是水源第一期整宅、現今「水源麗景社區」的建造執照，這是他首次接觸的都更案。後來獨立創業接的第一件都更案，便是受邀參與東星大樓的災後重建工作。當時，重建案涉及失蹤人口法律宣告死亡以及繼承等複雜流程，直至二年後才成立更新會，同時又歷經發包營造廠倒閉、更新會改選訴訟等等問題，這讓他深刻體驗更新會運作的艱辛。
2008年，「水源四五期整建住宅」自主更新案也找上他擔任建築師。陳肇勳猶記初次走進水源四五期整宅，目睹狹小的居住空間，煮飯洗衣只能外推到外面的走廊，狹長的廊道上雜物堆積、兼放廚具、曬衣，仿若「貧民窟」般的陰暗景象。「沒想到台北市還有如此落後的居住環境。」他仍記得當時心境，心裡感到一陣難過，因而認為身為專業者應該協助當地居民改善居住環境。
或許過去任職公務體系的關係，其職責是為民服務，陳肇勳體認到在專業者眼中一個簡單問題，但對非專業者而言，或許難度如登天。「專業者應該要有服務社會的精神，不應只服務有錢的建設公司，就像醫生不能只看重症病患，感冒也要看一樣」，這讓他選擇以專業團隊身份參與自主更新。
成功要素至少達成三要素
水源四五期整宅是相當成功的自主更新案例。住戶175戶完成百分百同意，達成不用出錢、更新會分回三戶所售出的盈餘，又讓住戶分回現金。不過，這段歷程足足走了12年，期間還碰上營造廠逾期超過億元的罰款 ，更新會不能私解只能走上訟訴，這訟訴直至2024年才結束。
多年下來，除了水源四五期，陳肇勳也參與吳興街二期整宅自主更新。但他認為，自主更新其實並不容易，更新會成員雖然熱心服務但多為非專業人士，一路過程「跌跌撞撞」非常辛苦。若無專業團隊、或代理實施者介入，難以應對複雜的財務與行政流程。
以專業者立場來看，陳肇勳認為，自主更新成功至少有三大要素。一是居民的自我覺醒與自我決定： 這是最核心的要素。住戶有更新的迫切性，更新會有熱心、贏得信任的理事長擔任，此外更新會能夠運作做出有效的決策，像是房屋選配、選商與發包等重要階段皆能做出有效決議，而非僅開會卻毫無共識。
二是公部門資源的投入： 當年水源四五期整宅有台北市政府祭出政策支持，該案被列為市政會議重點關注個案，同時也突破行政程序，由主管機關主動配合排定會議時間，大幅提升了都更程序的效率，因此政府對都更的態度也是至關重要。
三是專業團隊的無私奉獻： 在更新案初期資金匱乏的情況下，專業團隊可能在無薪酬收入下，必須先投入專業服務，一路陪伴住戶往前走。當時的他參與水源四五期起心動念並非為了賺錢，而是基於一份服務社會的精神，直至後來都更希望濃厚，才開始有機會向住戶收取部分費用。
自主更新該在意不只是分回坪數
面對目前政府有意擴大自主更新，陳肇勳也以專業經驗提出五大點須留意，一是地主別只在意都更的「分回坪數」，卻忽略評估重建後建築品牌價值；二是衡量財務融資的挑戰；三是市場風險，不同於一般開發商依據市場需求推案，但都更重建是因「房屋老舊」而重建再推案，因此這塊區域供需情況如何需要另行評估；四則建議政府應針對更新會幹部開辦更新事務相關訓練課程，以加強自主更新之執行能量。
最後是地主最在意的分回坪數，過去自主更新與建商合建的分配條件差距較大，但現在兩者差距逐漸縮水，可能僅約 10% 到 15% 以內。
他舉例，簡單試算自主更新與協議合建兩者分配條件差異。以一塊300坪基地、興建SRC構造地下4層、地上15-18層的建築，假設更新後售價約150萬，初估發包營造廠約每坪32萬，還要加上都更規畫、建築設計、銷售及利息等管銷費用約占20%，因此重建成本估每坪38萬，換算成本占比約25%。而自主更新還須全案管理費用，若以市場大約行情約收取總銷售金額5%左右，整體成本費用來到30%，在財務收支平衡前提下，地主約可分回70%。
再來試算協議合建，目前的分配比地主對建商大約是55/45到60/40之間，地主分回55%至60%%，相較之下，兩者差距僅約10% 至 15%左右。
此外，對於推動自主更新，政府也應重視都更觀念再教育，地主應建立「使用者付費」觀念。都更不應僅追求「零出資」，而是將其視為資產增值與居住安全的投資，願意承擔部分成本才能縮短整合週期。
