💰 企業營所稅大利多！房地合一稅將不再墊高9月暫繳稅額，資金壓力大解放！

知識專題文章
作者：管理員
2025-07-31 ‧ 47次閱讀

財政部近日發布重磅解釋令，自2025年9月起，企業辦理營所稅暫繳申報時，若採用「一般暫繳」方式，可免將房地合一稅納入計算。這項新制預期將顯著減輕曾有出售不動產的企業資金壓力，因過往這類一次性交易常導致隔年暫繳稅額暴增，即便營運不佳也須高額預繳。此舉不僅讓企業暫繳金額更貼近實際營運狀況，優化現金流管理，也體現了稅制合理性與「量能課稅」原則。這對企業營運彈性與不動產活化將帶來正面助益，亦為不動產投資市場帶來新的評估視角。

📖 文章目錄

🌟 引言：財政部新解釋令，企業稅務彈性大增

財政部於2025年7月30日發布了一項關鍵解釋令，為廣大企業帶來稅務上的實質利多！自今年9月起，企業在辦理營利事業所得稅（營所稅）暫繳申報時，若選擇採用「一般暫繳」（即依前一年度營所稅半數計算）的方式，則原本依房地合一稅2.0規定分開計稅的稅額，將不再納入暫繳稅額的計算範圍。這項變革預期將顯著減輕曾有出售廠房或土地等一次性大額交易的企業的資金壓力，使企業的暫繳金額更能貼近當年度的實際營運狀況，提升稅制彈性與公平性。本文將深入剖析這項新制的背景、影響與企業應如何應對，以期協助企業更有效地進行稅務規劃與資金調度。

🔄 營所稅暫繳申報：兩種方式與本次變革

營利事業所得稅暫繳申報制度，是台灣財政部為便利國庫稅款調度，並避免企業在隔年5月一次性繳納巨額稅款而設立的機制。每年9月，企業需預先繳納當年度部分所得稅。其計算方式主要分為兩種：

一般暫繳（估半法）：
- 定義： 這是大多數企業採用的方式。暫繳稅額為前一年度營所稅應納稅額的二分之一。
- 優點： 申報簡便，不需繁瑣的帳務計算。
- 缺點： 可能與當年度實際營運狀況產生較大落差，特別是當前一年度有一次性大額所得時，會導致暫繳金額過高。
- 本次變革： 財政部解釋令的核心即針對此方式。自114年度起（即2025年9月申報），計算一般暫繳稅額時，分開計稅的房地合一稅將不再納入計算範圍。這項改變直接解決了企業因一次性房地交易導致隔年暫繳稅額暴增的問題。
試算暫繳（自行計算）：
- 定義： 企業可依據當年上半年度（1月至6月）營收總額，按當年度適用稅率試算暫繳稅額。
- 適用條件： 需符合會計帳冊簿據完備，並經會計師查核簽證等嚴格條件。
- 優點： 暫繳金額更貼近當年度實際營運情況，若上半年營收不佳，可有效降低暫繳負擔。
- 本次變革影響： 本次解釋令主要影響的是「一般暫繳」方式。對於選擇「試算暫繳」的企業，由於其暫繳稅額是依當年度上半年實際營收計算，因此原本就不會受到前一年度房地合一稅的影響。

這項針對「一般暫繳」的修正，顯示財政部考量到企業在不同營運情境下的稅務壓力，尤其針對非經常性的房地交易所得，提供更具彈性的繳稅方式，避免企業因會計期間錯置而面臨資金調度的困境。

🏡 房地合一稅2.0：分開計稅的影響與本次調整

房地合一稅2.0自2021年7月1日起上路，對企業出售不動產的課稅方式產生了重大影響。其核心精神是將不動產交易所得從原本併入營利事業所得計稅，改採分開計稅，並依照持有期間適用不同的差別稅率，旨在抑制短期炒作不動產：

持有期間未滿兩年： 稅率45％
持有期間超過兩年、未逾五年： 稅率35％
持有期間超過五年： 稅率20％

房地合一稅2.0的影響：

在房地合一稅2.0實施後，由於其稅額不再併入企業的整體營所稅所得，而是單獨計算，這在稅務處理上產生了一些特殊情況。過去，如果企業採取「一般暫繳」方式計算暫繳稅額，即使房地合一稅已經分開計稅，其應納稅額仍然會被納入前一年度營所稅總額的一部分，進而墊高隔年9月的暫繳稅額。

本次財政部調整的意義：

財政部此次發布的解釋令，正是為了解決上述問題。自114年度起（即今年9月申報），營利事業在採用「一般暫繳」方式計算暫繳稅額時，將不再包含依《所得稅法》第4條之4及第24條之5分開計稅的房地合一稅額。

這項調整的核心意義在於：

真實反映當期營運狀況： 房地合一稅通常源於企業一次性的資產處分，例如出售閒置廠房或土地。這類交易所得性質上與企業的經常性營運所得不同。將其從暫繳計算基礎中排除，能使暫繳金額更貼近企業當年度的實際營業獲利能力。
避免資金壓力： 尤其對部分企業而言，當年度可能因營運狀況不佳而出售廠房以求資金周轉，若隔年卻因前一年度的房地合一稅導致暫繳稅額暴增，無疑是雪上加霜，嚴重影響其現金流。新制實施後，能有效緩解這類資金調度壓力。
符合量能課稅原則： 本次修正是基於「量能課稅」的原則考量。該原則主張稅負應按納稅義務人的負擔能力課徵。將非經常性、一次性的高額所得排除於暫繳計算基礎之外，更能符合此一原則的精神，避免不合理的稅務負擔。

這項改革，不僅是技術性的稅務調整，更是財政部回應實務需求、優化營商環境的具體措施，對於提升企業經營彈性有正面助益。

📊 新制詳解：誰受惠？如何影響企業資金規劃？

財政部本次發布的解釋令，對於企業的稅務規劃與資金調度產生直接且正面的影響。讓我們進一步解析，究竟哪些企業將是最大受惠者，以及這項新制將如何影響其資金規劃。

誰是新制的主要受惠者？

這項新制主要針對以下類型的企業帶來實質利多：

曾經出售不動產的企業： 尤其是在前一年度（即2024年度）有出售房屋、土地、預售屋或特定股份等適用房地合一稅2.0規定的企業。這些企業的應納營所稅額可能因為房地交易所得而大幅提高。
營運狀況波動較大的企業： 對於經營穩定性較低，或容易因市場環境變化而產生非經常性大額所得的企業，新制有助於避免因單一年度高獲利而導致次年暫繳過高的情況。
主要採用「一般暫繳」（估半法）方式申報的企業： 由於本次解釋令的適用範圍僅限於「一般暫繳」方式，因此大多數習慣使用此簡便方式申報暫繳的企業，將直接受益於此項稅制調整。
面臨資金周轉壓力的企業： 企業若因營運不佳而被迫出售資產以應急，過去可能面臨「賺錢繳稅、虧錢也繳高額暫繳」的窘境。新制將有效緩解這類企業的資金調度壓力。
不動產投資比例較高的企業： 對於資產配置中不動產佔比較高的企業，例如製造業需要不斷優化廠區、物流業需要更新倉儲設施等，出售舊有或不適用不動產而產生房地合一稅的情形較為頻繁，新制將提供更好的稅務彈性。

新制如何影響企業的資金規劃？

這項新制對企業的資金規劃產生了幾個關鍵影響：

直接降低暫繳金額： 最直接的影響就是企業在今年9月申報暫繳時，可以實際減少應繳納的稅款。這意味著企業有更多的現金流可以運用於營運、研發、投資或償還債務，提高資金的運用效率。
優化現金流管理： 企業不再因一次性的房地交易而被迫在隔年支付與當期營運不符的高額稅款，這使得企業的現金流預測更為精準，有助於更合理地安排資金使用計畫，降低突發性資金壓力。
提高稅務規劃彈性： 企業在考量不動產處分時，可以更全面地評估其稅務影響。過去可能因為害怕影響隔年暫繳而延後交易，現在則可更靈活地決定不動產的買賣時機，以符合其經營策略和財務目標。
鼓勵不動產活化： 由於出售不動產所產生的房地合一稅不再嚴重影響隔年暫繳，這可能鼓勵部分企業更積極地活化閒置或低效使用的不動產資產，以提高資產利用效率，或將資金投入核心業務發展。
降低預算編列不確定性： 對於企業的年度預算編列而言，過去因房地合一稅可能導致的暫繳波動性較大。新制實施後，暫繳金額的預估將更穩定，有助於企業更精確地編列和執行財務預算。

總體而言，這項新制不僅是稅務上的調整，更是對企業經營環境的一項優化。它讓企業在面臨市場變動時，能有更大的財務彈性來應對挑戰，並將更多資源投入到具發展潛力的領域。

📈 減輕企業負擔：背後考量與量能課稅原則

財政部此次發布解釋令，將分開計稅的房地合一稅排除在營所稅一般暫繳的計算範圍之外，其背後有著深刻的考量，這項決策與租稅公平原則，特別是**「量能課稅」原則**緊密相關，旨在建立一個更合理、更符合企業實際營運狀況的稅務環境。

財政部的背後考量：

回應業界呼聲與實務痛點：

長期以來，許多企業在稅務申報時面臨一個共通的困境：即使房地合一稅已採分開計稅，但在計算一般暫繳時，其應納稅額仍會不合理地納入前一年度營所稅總額的計算，導致隔年9月的暫繳金額顯著墊高。這種情況對於偶爾有一次性出售不動產交易的企業來說，尤其造成巨大壓力。
例如，一家傳統製造業企業可能為了因應市場變化或進行廠區現代化改造，而出售一塊閒置已久或不再符合生產需求的土地及舊廠房。這筆交易雖然可能帶來可觀的房地合一稅額，但其性質屬於非經常性收入。然而，依照舊制，該企業在交易年度繳納稅款後，次年9月仍需以「前一年暴增的稅額一半」作為暫繳，即便當年企業的核心營運可能並未如前一年般獲利，甚至面臨虧損，仍須被迫預繳高額稅款。這對企業的資金流動性造成了極大的考驗，無異於在企業最需要資金周轉時，又額外增加了沉重的負擔。
此次修正，正是財政部積極回應**「納稅者權利保護諮詢會議」中委員們所提出的建議，充分聽取了來自企業界的真實心聲與實務運作中遭遇的痛點，展現了稅務機關務實解決問題**的態度。

體恤企業營運狀況：

當前全球經濟環境充滿高度不確定性，企業營運面臨著多重挑戰，包括持續不斷的供應鏈重組壓力、居高不下的通膨、各國央行的升息循環以及日益複雜的國際貿易壁壘（如關稅、非關稅貿易障礙等）。在這樣嚴峻的背景下，企業的現金流與資金調度能力顯得尤為關鍵，直接影響其生存與發展。
財政部此舉旨在適度減輕營利事業的稅務負擔，提供企業在應對外部衝擊時能有更大的財務彈性。這避免了因稅制設計上的「時間差」效應，導致企業在資金最拮据、最需要保留現金以應對日常營運或進行策略性投資的關鍵時刻，還需額外承擔不符當期營運現況的高額預付款。這項政策的調整，體現了政府對於企業經營困境的理解與支持。

提升稅制合理性與公平性：

房地合一稅2.0本身的核心精神，就是將不動產交易所得視為非經常性、一次性的資本利得，有別於企業日常經營所產生的營利所得，因此才採用分開計稅的模式。如果這類非經常性的所得，又持續影響到隔年作為經常性所得預繳基礎的暫繳稅額，顯然與其「分開計稅」的初衷和本意相悖。
新制實施後，企業在繳納暫繳時，其金額將更貼近其核心業務的獲利能力，而非被偶發的房地交易收入所大幅扭曲。這使得營所稅暫繳制度在實際運作上更為合理和公平。它避免了企業在獲利模式和稅負計算基礎之間產生不對稱的情況，進一步完善了稅收制度的公正性。

與「量能課稅」原則的連結：

這項解釋令的頒布，完美體現了稅法中一項重要的基本原則——「量能課稅」原則。量能課稅是指國家在課徵租稅時，應充分考量納稅義務人的經濟能力或負擔能力，使其所繳納的稅款與其當前的經濟能力相稱，確保稅負公平合理。

實踐「量能課稅」： 過去，企業若因出售房地產生大額房地合一稅，其前一年度的應納稅額隨之暴增。然而，這筆收入並非企業每年度都會有的經常性收入，若僅依前一年度的總稅額「估半」作為暫繳，即使次年營運狀況明顯不佳，也必須繳納高額暫繳，這明顯與其當期實際的「負擔能力」不符。本次修正將房地合一稅排除於暫繳計算基礎之外，使得企業的暫繳金額能夠更精確地反映其當年度經常性營運的獲利能力，而非被一次性、非經常性的所得所墊高，從而更符合量能課稅的精神，確保稅負與企業的實際負擔能力相匹配。
避免不當懲罰： 對於那些因應產業變革、資產活化，甚至是因營運困難而被迫出售資產的企業，如果還要因此在隔年承擔遠超其當期營運水準的高額暫繳，無疑是一種不合理的**「懲罰」。這種情況可能進一步壓縮企業的生存空間，甚至導致資金鏈斷裂。新制則巧妙地避免了這種不當的懲罰，讓稅制更具人道考量與務實彈性**，確保稅收制度在追求國家財政收入的同時，也能兼顧企業的永續經營發展。

總而言之，財政部此舉不僅是簡化稅務行政流程，更是對企業營運現實的深刻理解與積極回應。這項政策調整充分體現了稅務主管機關在兼顧國庫需求與納稅人權益之間的平衡考量，有助於營造一個更為友善、公平且有利於產業長期發展的稅務環境。

💡 觀點與建議：企業如何因應新制並規劃稅務？

財政部這項關於房地合一稅不納入營所稅暫繳計算的新制，對企業而言是減輕負擔的利多。企業應充分理解並善用這項政策，以優化自身的稅務規劃和資金管理。

企業應如何因應新制？

重新評估9月暫繳金額：

對於習慣採用**「一般暫繳（估半法）」**的企業，特別是前一年度（2024年）曾有適用房地合一稅2.0之不動產交易者，應立即檢視其應納稅額中是否包含房地合一稅款。
在計算今年9月暫繳時，請務必將該筆房地合一稅額排除，以降低實際應繳納的暫繳金額。這將直接影響企業的現金流。

審慎選擇暫繳申報方式：

雖然新制降低了「一般暫繳」的門檻，但企業仍應根據自身情況，審慎評估選擇「一般暫繳」或「試算暫繳」。
若企業預期2025年上半年度營運狀況明顯優於2024年（即使排除房地合一稅），選擇「一般暫繳」可能仍是較簡便的選項。
然而，若企業預期2025年上半年度營運狀況不佳，甚至出現虧損，且具備會計帳冊完備的條件，則仍應考慮採用**「試算暫繳」**方式，以當期實際獲利情況計算，可能將暫繳稅額降至最低，甚至無需繳納。

優化不動產處分策略：

由於房地合一稅不再墊高隔年暫繳，企業在規劃出售閒置廠房、土地或其他不動產時，可以有更大的彈性。不必過於擔心一次性交易導致的稅務現金流壓力。
企業可更積極地活化閒置資產，將其轉換為流動資金，用於核心業務的發展、新技術研發或償還負債。這將有助於提高企業整體資產的周轉效率。

加強現金流管理與預算編列：

這項新制使得企業的暫繳金額更具可預測性，有助於企業更精確地編列年度現金流預算。
財務部門應與業務部門緊密合作，預測未來的營收和獲利趨勢，並將稅務變革納入現金流管理模型，確保資金的有效運用。

不動產投資議題的結合：

這項政策的調整，也為不動產投資者提供了新的思考方向：

企業自用型不動產的價值再提升： 由於企業在處分自用型不動產時的稅務壓力減輕，這可能提高企業購入自用型土地或廠房的意願。對於不動產開發商而言，開發符合企業自用需求的優質工業地產將更具吸引力。
鼓勵不動產活化與流動： 新制在某種程度上鼓勵企業將閒置不動產變現。這意味著市場上可能會增加一些由企業釋出的二手工業地產物件。對於尋求抄底或特殊標的的投資者而言，這是一個潛在的機會。
長期投資趨勢不變： 雖然短期內資金壓力減輕，但房地合一稅2.0本身的高稅率仍在。這促使企業或投資者更傾向於長期持有不動產（持有超過5年稅率為20%），以降低稅負。因此，對於工業地產的投資，長期持有並尋求資產增值的策略依然是主流。
區位優勢仍是關鍵： 無論稅制如何調整，優質的地理區位（如鄰近交通樞紐、產業聚落、科學園區等）仍是不動產保值與增值的核心要素。投資者在選擇標的時，仍應將區位優勢放在首位。

這項政策調整是財政部對市場需求和企業負擔的積極回應，為企業在當前複雜的經濟環境下，提供了更為靈活和友善的稅務操作空間。

⚖️ 結論：稅制合理化，促進產業穩健發展

財政部關於營利事業所得稅暫繳排除房地合一稅的最新解釋令，是台灣稅務制度邁向更合理化、更具彈性的一大步。這項自2025年9月暫繳申報起生效的新制，直接回應了企業長期以來因一次性不動產交易導致高額暫繳所面臨的資金壓力問題，充分體現了「量能課稅」的公平原則。

透過將房地合一稅從一般暫繳的計算基礎中排除，財政部不僅實質減輕了企業的稅務負擔，更重要的是，它讓企業的暫繳金額能夠更貼近其經常性營運的實際獲利能力。這將大幅優化企業的現金流管理，使其在面臨外部經濟波動時，擁有更大的財務彈性來應對挑戰。企業可以更放心地活化其不動產資產，將釋放出的資金投入到核心業務的發展、技術創新或市場拓展，從而提升整體競爭力。

對於不動產投資市場而言，這項政策的實施，雖然不直接影響房地合一稅本身，但卻間接提高了企業出售不動產的意願，可能增加市場上優質工業地產物件的供給，為有需求的企業或專業投資者創造新的機會。同時，它也再次提醒所有參與者，長期持有、關注核心區位和產業聚落優勢，依然是不動產投資的黃金法則。

展望未來，這項稅務改革將有助於營造一個更為友善的營商環境，促進台灣企業在複雜多變的全球經濟中保持韌性，並持續穩健發展。這不僅是企業的利多，更是對台灣整體產業經濟永續發展的重要支持。