高房價與少子化趨勢下，全台住宅市場過去10年明顯走向「小宅化」，1房、2房產品快速崛起，大坪數住宅占比持續下滑。不過，台北市卻呈現截然不同的發展軌跡，不僅4房以上產品成交占比逆勢增加，近期億元級豪宅交易也維持一定熱度，市場觀察指出，在股市獲利資金轉移與資產配置需求帶動下，高資產族群正成為支撐豪宅市場的重要買盤。
根據市調單統計，2025年七都住宅成交房型與2016年相比，整體呈現小宅化趨勢。其中，新竹縣市變化最為明顯，出現4房產品占比大幅縮減、1房產品快速增加的現象。相較之下，台北市則是七都中少數4房以上產品成交占比不減反增的區域，目前已達14.5%，高居七都之冠。同時，台北市1房產品成交占比也位居前段班，反映房市呈現明顯M型化發展。
北市小宅與豪宅並存 高總價市場展現支撐力
以預售市場而言，儘管整體房市買氣降溫，但台北市高總價住宅市場表現相對穩健。最新實價登錄資料顯示，今年前5月台北市總價1億元以上住宅交易42筆，較去年同期51筆減少17.6%；總價3,000萬~1億元住宅成交860筆，年減17%，不過，3,500萬元以下住宅交易量則由609筆降至269筆，年減幅達55.8%。
591新建案組長林哲緯表示，豪宅客群財務實力較強，受央行信用管制影響相對有限，加上前一波台股大漲，不少高資產族群獲利了結後，開始將資金轉向具備保值性與稀缺性的高總價住宅。他指出，隨著房價持續墊高，一般購屋族多半只能選擇中古屋或小坪數產品，反觀高資產族群則透過股市與資本市場累積財富，並將房地產納入長期資產配置工具，因此即使市場整體買氣偏弱，高總價市場仍具備一定支撐力。
新豪宅交易聚焦核心區 三大社區最受青睞
至於成屋市場，觀察近三年台北市屋齡10年內豪宅交易表現，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，交易量前三名社區分別為「總統傑仕堡」、「潤泰敦峰」及「冠德羅斯福」，上述個案皆位於台北市核心精華區，擁有成熟商圈、完善交通及生活機能，其中，「總統傑仕堡」鄰近博愛特區與台北車站；「潤泰敦峰」位於敦化南路林蔭大道；「冠德羅斯福」則坐落台大生活圈與捷運台電大樓站周邊。
陳金萍表示，相較過去豪宅市場強調大坪數與精華門牌，新一代豪宅更重視建築規劃與居住品質，包括建築工法、社區管理、公設規劃及節能設計等面向，值得注意的是，上述三個社區平均室內坪數均不到75坪，在總價相對可控情況下，也吸引不少高資產客層進場。
值得注意的是，根據實價登錄，指標豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」去年11月及今年1月高樓層25樓、26樓戶別，分別以每坪283.6萬元及285.7萬元成交，若排除特殊個案，成交單價創下2021年以來台北市豪宅市場新高紀錄。值得注意的是，「One Park Taipei元利信義聯勤」及「陶朱隱園」成交案，買方皆為自然人且未辦理貸款。
老豪宅仍具吸引力 豪宅聚落效應持續發酵
至於屋齡10年以上豪宅市場，近年交易量前三名則為「皇翔御琚」、「冠德遠見」及「頂高豪景」。陳金萍分析，雖然上述社區屋齡均超過10年，但因位於信義計畫區、大直水岸等代表性豪宅聚落，加上地段稀缺、景觀條件及豪宅群聚效應，仍持續受到高資產族群青睞。
其中，「皇翔御琚」長期被視為台灣豪宅指標，即使屋齡增加，只要市場有優質物件釋出，仍具備相當吸引力，也反映豪宅買方對地段與品牌價值的重視程度。
豪宅王再刷新高 資產配置需求成關鍵
在現行限貸環境下，一般購屋族仍受到貸款成數限制影響；然而高資產客群購屋考量更多來自資產配置、財富傳承與保值需求，即便銀行融資條件趨嚴，也可能透過現金交易方式完成購屋。
新聯陽實業副總經理邱俊陽表示，今年第一季包括「One Park Taipei元利信義聯勤」與「皇翔御琚」等指標豪宅銷售表現皆相當亮眼。
他認為，目前高總價住宅市場確實出現回溫現象，但主因並非央行政策鬆綁，而是資金面的轉移效應，部分高資產族群在金融市場獲利後，開始尋求具備保值性與稀缺性的資產配置標的，使豪宅市場出現資金回流跡象，像是近年台灣科技產業與電子股表現強勁，不少上市電子公司及相關供應鏈企業股價大幅上漲，部分企業主選擇在獲利實現後，將資金轉向不動產市場，購入特殊性的高總價住宅作為自住，另外過去數年在股市累積豐厚獲利的企業主，也有不少人在股市高檔階段選擇部分獲利了結，將資產重新配置至豪宅市場。
不過，由於高資產客戶購屋往往涉及資產配置、稅務規劃及資金調度，決策與交割時間通常較一般住宅更長，因此市場熱度未必能立即反映在實價登錄資料上。
