工商時報 陳傑鳴
台北市寸土寸金，也造就過去數年「鳥籠危老」遍地開花的特殊現象，不過，隨著危老時程獎勵逐年遞減、營建成本飆升，加上房市進入產品競爭時代，曾經風光一時的百坪以下危老案，如今正快速退場，根據住商機構企研室統計台北市政府建管處資料，自《危老條例》2017年上路以來，截至2026年5月底，北市共核准1,072件危老案，其中基地面積100坪以下案件達387件，占比約36.1%。然而，此類小基地危老案數量自2020年創下112件歷史新高後，便一路下滑，今年截至5月底更僅剩6件，顯示市場風向已經出現明顯轉變。
「鳥籠危老」黃金年代結束 小基地進入淘汰賽
觀察歷年數據，2020年可說是北市鳥籠危老案的分水嶺，住商不動產北市區協理錢思明指出，當時因仍享有10%時程獎勵，吸引大量地主與建商搶搭末班車，催生出空前的開發熱潮，不過，隨著時程獎勵逐年遞減，加上疫情後工料雙漲、缺工問題加劇，小基地開發的經濟效益快速惡化。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶也分析，危老「時程獎勵」已於2025年5月完全終結歸零，危老條例也將於2027年5月正式落日，未來若無新的政策誘因，小基地危老案將面臨更嚴峻的生存挑戰。
事實上，從行政區分布來看，松山區、大安區與內湖區仍是北市「鳥籠危老」比例最高的區域，其中松山區歷年危老案中，更有高達49.2%的基地面積低於100坪，反映蛋黃區土地整合困難，也凸顯地主對重建需求的迫切性。
不過，市場人士認為，真正讓小基地危老案退燒的，恐怕不只是政策紅利消失，而是房市已經進入「產品力決勝」的新時代，全向科技房產中心創辦人劉永昌指出，台灣住宅市場正在出現明顯的「產品世代淘汰」，過去只要位於精華區、具備都更題材就能吸引買盤的時代已經結束，消費者如今更重視建築品質、管理服務、生活體驗與未來轉售價值。
他認為，小基地建案最大的風險，在於規模經濟不足，容易出現公設不足、管理費過高、停車空間缺乏、坪效不佳等問題，如果產品定位不夠明確，即使位處蛋黃區，也可能面臨去化速度放緩的壓力，尤其近年銀行放款趨嚴、購屋族更加理性，使市場逐漸從「地段決定一切」，轉變成「產品特色決定成交」。
小基地建案如何突圍？ 三大特色成關鍵
面對市場結構改變，賴志昶指出，百坪以下危老案近年不僅面臨營造成本飆升問題，更經常遭遇工班不足、施工難度高等挑戰，因此建議地主若有條件，應盡可能擴大整合鄰地，才能創造更佳的開發效益。
此外，小基地建案若想成功突圍，劉永昌認為，除擴大整合規模範圍外，小基地建案並非完全不可行，未來必須從「特色化」、「服務化」及「高機能化」三大方向著手，才能突圍而出。
首先是產品精緻化，由於基地有限，小基地案很難與大型建案競爭公共設施，因此應將資源集中在住戶最有感的部分，例如高規格建材、智慧住宅系統、高品質物業管理，特別是近年大地震頻發，耐震性能升級更是很多購屋族高度重視的，這些都可以提升產品的附加價值，甚至產生創價的效果。
其次是生活主題化，劉永昌指出，未來小基地住宅應走向「特定族群市場」，例如銀髮友善住宅、單身菁英宅、寵物友善社區或共享生活住宅等，透過精準客群定位，提高產品辨識度與市場接受度。
第三則是強化生活圈價值，由於小基地無法靠規模取勝，因此必須依靠交通、商圈、學區及產業聚落等外部機能加值，例如松山、大安區雖然基地狹小，但因具備捷運、商圈及學區優勢，仍能支撐較高房價與租金收益。
劉永昌指出，在高房價、高營建成本時代，小基地建案因營建成本降不下來，若仍停留在「只蓋住宅、只比單價」的思維，將愈來愈難獲得市場青睞，未來小基地開發的核心競爭力，將從「土地規模」轉向「產品創價能力」。他認為，小基地建案應善用基地條件與區域特色，透過產品差異化創造溢價空間，未來不是坪數大的建案才能創價獲利，而是最懂得講故事、提供生活價值的建案，才能真正創造高附加價值。
