中央銀行為了健全房地產市場、降低金融風險，長期對「高價住宅」實施選擇性信用管制，目前貸款成數僅剩3成。以台北市為例，住宅總價一旦超過新台幣7,000萬元，貸款成數便大幅受限。高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源認為，這項政策原本是為了抑制投機、壓抑房價，但在實務上，「只看總價、不看單價」的管制方式，反而產生反效果，高房價不只外溢到小坪數，進一步推升建坪單價，也讓居住空間明顯縮水。
陳碧源指出，這種現象，從最新整理2026年上半年的全台住宅成交單價前10名可看出，高價住宅榜單中，竟然出現3個成交總價落在7000萬元門檻以下的高價住宅，包括中正區「信義VISTA」、總價1,790萬元、大安區「志榮BR4」、總價4,896萬元、以及大安區「冠德安沐居」、總價5,368萬元。
換句話說，這些房屋雖然不屬於傳統認知中的豪宅，但每坪單價卻高達182.9萬至近200萬元，甚至超過不少總價破億的大坪數建案。這正說明，在「總價上限」這種一刀切的規範下，市場早已出現結構性的轉變，或是將他們稱做「小豪宅」。
陳碧源表示，這正是經濟學上「古德哈特法則（Goodhart’s Law）」的典型實踐，當一個指標被當作政策控制的目標時，它便容易失去原本作為衡量指標的功能了。中央銀行將「 7000 萬元」這個用來定義台北市高價住宅的工具，異化為金融管制的絕對天花板，結果便是引導全市場的資源與行為，集體朝向這個標準進行「上有政策、下有對策」的畸形調適。
而依照新制度理論，買方與建商的行為自然跟著制度誘因改變。陳碧源說，對換屋族或中產階級首購族而言，一旦跨過這條38度線，瞬間從天堂跌入地獄，原本從7～8成的貸款成數大幅下降至3成，自備款往往暴增數千萬元，資金壓力顯著提高，買方自然不會選擇總價高過 7000 萬元的房子。
在這種總價天花板效應下，建商為了讓建案順利銷售，只好把總價壓在門檻之下，既然單價難以下修，那能調整的就只剩坪數。於是銷售坪數愈做愈小，小坪數住宅也成為市場主流，這種市場趨勢，並非單純用台灣平均家戶人口減少就能合理解釋的。
他舉例，像「信義VISTA」與「志榮BR4」的純住宅面積，主建物+附屬建物分別僅有6.52坪與15.70坪，就是這種趨勢的具體結果。坪數愈切愈小，看似降低了購屋門檻，實際上卻壓縮了居住品質，讓家庭生活空間變得更加侷促。更值得注意的是，這種政策並沒有壓低精華區的單價，從而也間接支撐了地價。
從不動產估價的「土地剩餘理論」與「土地貢獻學說」來看，土地價值本來就取決於未來可實現的房價。當市場資金集中在7000萬元以下的房屋時，需求並沒有消失，只是轉向小坪數、高單價的建案。建商在這樣的環境下，仍然可以不斷測試單價上限。
當房屋單價持續墊高，在扣除營建成本與合理利潤後，剩餘價值自然完全回流並貢獻到土地。結果就是，建商在購地時更敢出價，無論是土地標售或都更、危老整合，土地單價都被一路推高、螺旋向上。
而當房屋銷售單價沒有被壓下來，土地成本就不可能下降。反之，唯有當房價單價實質下降時，剩餘歸屬於土地的價值才會減少，土地單價也才可能開始回檔，從而讓購地成本降低，並且逐漸合理反映在房價上。
然而，中央銀行現行的管制方向，反而讓房價與地價結構更加僵固。也是造成明明有選擇性信用管制措施，但是房價、地價始終盤整而非明顯下降的主因。
陳碧源認為，長期下來，精華區房市很可能走向「高單價、極小坪」的結構，與原本希望改善居住品質、促進居住正義的政策目標，反而愈走愈遠。
至於是否該上調高價住宅的上限？陳碧源認為，該部分應屬次要問題，首要問題是央行應該更進一步地訂定單價天花板，給予正確的指導方針，否則，住宅面積越來越扭曲，也漸漸逼近或小於台北市主建物最小13.915坪的合理居住面積。
臺北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏也建議央行，「高級住宅限貸令」的高價住宅認定金額應調整，畢竟這已是10年前所訂標準，應該配合房價水準合理調整，這幾年全台房價多呈現上漲趨勢，以舊標準限制民眾貸款成數已不合時宜，且嚴重影響產業發展，建議央行適度提高高價住宅認定金額，以符合民眾實際購屋需求。
