💡 全台空屋、待售新成屋雙創新高！房市供給過剩隱憂？11萬宅背後藏著哪些驚人數據？

根據內政部最新數據，全國待售新成屋與低度使用住宅數量雙雙創下歷史新高。截至113年第四季，待售新成屋首次突破11萬宅，空屋數也高達91.4萬宅。這反映出過去推案大量完工，使市場供給壓力持續升高。

數據顯示，20坪以下小宅與屋齡5年內新屋的空屋率最高，而六都中以高雄、台中、台南的空屋率增幅較大，顯示房市供給過剩隱憂集中於特定產品與區域。內政部提醒民眾應依自身經濟能力理性購屋。

這篇文章透過解析數據，提供自住客與投資人具體建議，包括優先考量供給量大區域、仔細評估個案、以及聚焦低空屋率地段。最終結論強調，面對「大者恆大、M型化」的房市趨勢，理性判斷與穩健理財才是安居的關鍵。

目錄

• 引言： 房市數據大解密，空屋與新成屋的雙高警訊
• 🏡 待售新成屋大解析： 11萬宅從何而來？六都待售熱區全曝光！
• 📊 低度使用住宅數據透視： 空屋率飆升的真相！哪些縣市、區域特別要注意？
• 🏠 坪數與屋齡的關聯： 揭開小宅、新屋高空屋率的秘密
• 🔎 數據背後的觀點與建議： 給買房族、投資人的理性忠告
• 結語： 房市未來趨勢與穩健購屋心法

引言：房市數據大解密，空屋與新成屋的雙高警訊

近年來，台灣房市話題熱度居高不下，然而，在繁榮的交易數字背後，卻隱藏著一些值得深思的警訊。根據內政部最新發布的數據，全國低度使用住宅（俗稱空屋）與待售新成屋數量雙雙創下統計以來的新高。

這兩個關鍵數據就像房市的兩面鏡子，一面映照出市場的供給壓力，另一面則折射出潛在的供需失衡風險。當待售的新房子越來越多，而實際入住的卻沒有等比例增加時，這意味著什麼？這篇文章將透過深度解析內政部的官方數據，帶您一探究竟，並從中抽絲剝繭，找出對買房族與投資人最具價值的洞見與建議。讓我們一起看懂這11萬宅背後，究竟藏著哪些不為人知的細節。

🏡 待售新成屋大解析：11萬宅從何而來？六都待售熱區全曝光！

根據內政部統計，截至 113 年第四季，全國待售新成屋總數達到驚人的 111,085 宅，首次突破 11 萬大關，創下歷史新高。這項數據無疑是房市供給面持續擴大的最直接證明。

為什麼待售新成屋會這麼多？

主要原因來自於過去幾年房市熱潮時的大量推案，這些建案隨著工期陸續完工交屋，自然而然地增加了市場上的待售供給。從 108 年的 14.8 萬宅，一路攀升到 111 年的近 18 萬宅，雖然 112 年建照核發量略有下降，但 113 年仍維持在 15.6 萬宅的高點。這顯示，即使在市場降溫後，前幾年的大量建案仍持續完工，將待售新成屋的數字不斷推高。

為了更清楚地了解待售新成屋的分布狀況，我們將數據整理成表格，逐一分析六都的熱點區域與變化趨勢。

表格：113 年 Q4 六都待售新成屋分布與變化

從這份表格可以清楚看出，新北市以超過 2 萬宅的待售量位居六都之冠，其次為桃園與台中。值得注意的是，臺北市、臺南市與高雄市的待售新成屋年增幅相對較大，這可能與這些區域近年來的新案開發量增加有關。

對於購屋者來說，這些待售新成屋集中的區域，往往意味著更多的選擇性與相對較大的議價空間。然而，這也提醒我們，在這些區域購屋時，更應仔細評估建案的品質、周邊機能與未來發展潛力，避免因供給過剩而導致資產價值無法有效提升。

📊 低度使用住宅數據透視：空屋率飆升的真相！哪些縣市、區域特別要注意？

除了待售新成屋，低度使用住宅（俗稱空屋）的數據同樣令人關注。根據統計，去年全國空屋數高達 914,196 宅，創下歷史新高，空屋率也上升至 9.79%。這代表將近百萬戶的住宅處於低度使用狀態，這不僅是資源的浪費，也可能反映出房市的潛在風險。

空屋率數據背後的意義

低度使用住宅的定義，是以每月平均用電度數來判斷。當用電量低於一定標準，即被視為低度使用。這類住宅可能處於待售、待租、屋主不常居住或單純閒置的狀態。空屋數量的增加，除了顯示市場供給過剩，也可能與高房價讓年輕人買不起、以及投資客囤房等因素有關。

讓我們深入分析不同區域的空屋率數據，找出其中的規律與異常。

表格：113 年 Q4 各縣市低度使用住宅比率

從表格中可以發現，臺北市與新北市的空屋率相對較低，顯示其人口密度高、居住需求強勁，房市供需相對健康。然而，高雄市、臺中市與臺南市的空屋率增幅較大，這與這些縣市近年來的大規模開發案有關，新屋供給大量釋出，但去化速度可能跟不上，導致空屋率上升。

此外，在鄉鎮市區層級，我們也看到兩極化的趨勢。空屋率低於 6% 的區域主要集中在雙北，例如板橋區與永和區。這類地區通常為傳統住宅區，生活機能成熟，需求穩定。

相反地，空屋率大於 20% 的地區則從 20 個增加至 31 個，大多是偏遠鄉鎮。這類區域的空屋問題可能源於人口外流、缺乏就業機會或僅作為度假、避暑用途。這對當地房市而言，是長期性的挑戰。

🏠 坪數與屋齡的關聯：揭開小宅、新屋高空屋率的秘密

除了區域差異，內政部也從坪數與屋齡兩個維度，揭示了低度使用住宅的特性。

• 坪數： 20 坪以下的小宅低度使用住宅比率高達 18.16%，為所有坪數區間最高。這顯示小坪數住宅雖然總價門檻較低，但其市場供需平衡正在面臨挑戰。
• 屋齡： 5 年以下的新屋空屋率高達 22.91%，而 50 年以上的老屋空屋率也達 12.54%。這兩極化的數據，反映出新舊房屋各自面臨不同的空置問題。

這兩項數據傳達了幾個重要訊息：

1. 小宅： 小坪數住宅由於總價相對較低，常被視為房市投資的入門款，也是許多首購族鎖定的目標。然而，高達 18.16% 的空屋率顯示，許多小宅在完工後可能未立即被自住者或租屋者承接，成為閒置資產。這可能與市場上小宅供給過多、同質性高，或租金報酬率不如預期等因素有關。此外，部分投資人可能在交屋後，仍在尋找最佳的出售或出租時機，也導致這些小宅在短時間內處於閒置狀態。
2. 新屋： 屋齡 5 年以下的新成屋，空屋率高得令人吃驚，高達 22.91%。這與待售新成屋的數量飆高互相呼應，說明新建案從完工到售出並入住的去化期正在拉長。過去幾年大量的建案完工，造成市場供給瞬間增加，但買方或租方未能在第一時間接手。部分投資客在交屋後，因為看好房價持續上漲，選擇等待更好的時機出售或出租，也可能是導致高空屋率的原因之一。這也提醒了購屋者，新成屋的供給充足，代表著選擇多樣，但同時也要警惕部分建案可能面臨銷售壓力，影響未來的市場流動性。
3. 老屋： 50 年以上的老屋空屋率較高，則可以理解為許多老舊房屋因屋況不佳、沒有整理、或所有權人不住在此地等因素而閒置。這類房屋可能因繼承問題、缺乏修繕資金或地點不佳等原因而未能有效利用。然而，這類老屋也潛藏著機會，若能透過都更、危老重建等政策活化，不僅能改善居住品質，也能有效改善空屋問題，創造新的資產價值。

🔎 數據背後的觀點與建議：給買房族、投資人的理性忠告

這些數據不僅是冷冰冰的數字，它們背後反映出的是台灣房市正在經歷一場結構性的變化。對於有意購屋的民眾與投資人而言，如何解讀並應用這些資訊，顯得至關重要。

給自住購屋者的建議：

1. 優先考量供給量大的區域： 待售新成屋多的區域，如新北板橋、淡水，桃園龜山、中壢，台中北屯等，可能存在較大的議價空間。在這些區域，您有更多的選擇，可以多方比較建案的格局、公設、建材與售價，爭取更好的條件。然而，在比較時，務必確保所選建案具備足夠的生活機能與交通便利性，避免只因價格便宜而購入生活不便的產品。
2. 仔細評估個案而非只看區域： 即使在空屋率較高的區域，仍有許多熱門、搶手的優質建案。反之，即使在空屋率低的區域，也可能有銷售不佳的個案。因此，回歸到建案本身，從地點、機能、交通、建商口碑等面向進行全面評估，才是理性的購屋之道。不要被單一的數據所迷惑，應該將空屋率視為一個參考指標，而非決定性因素。
3. 預算與還款能力是首要考量： 內政部特別提醒民眾「應依自身經濟能力評估選擇，理性購屋」。在房價高漲的時代，切勿被低利率或建案的話術沖昏頭，務必確保每個月的房貸支出不會造成過大壓力，影響生活品質。建議可以將房貸佔家庭月收入的比重控制在三分之一以內，為自己保留足夠的彈性與應變能力。
4. 避免盲目追逐新成屋： 新成屋待售量持續攀升，代表市場供給充足，去化速度可能變慢。若是以短期轉售為目的，需審慎評估未來市場的接受度與競爭壓力。特別是那些位於重劃區、生活機能尚未成熟的建案，更應仔細研究未來人口流入與產業發展的潛力，避免陷入套牢風險。
5. 聚焦低空屋率的熱門區域： 臺北市、新北市的低空屋率，顯示其房市需求穩定。在這些區域尋找具有增值潛力的產品，例如市中心的老屋、改套房或都更案，可能會有更穩健的投資報酬。這類產品的風險雖然可能較高，但若能有效利用，其資產價值與租金回報率也更具吸引力。
6. 仔細評估小宅的租賃市場： 20 坪以下小宅的高空屋率，提醒投資人並非所有小宅都能輕鬆出租。應深入研究目標區域的租金行情、租客需求與競爭狀況，確保投資能有穩定的現金流。此外，應將房屋的管理成本（如修繕、空置期）納入考量，確保實際報酬率符合預期。

給不動產投資人的建議：

結語：房市未來趨勢與穩健購屋心法

全國待售新成屋與低度使用住宅雙創新高的數據，是市場走向健康化的必經之路，也是對過去幾年過熱房市的一種調節。這強烈提醒了我們，房市不再是那個「買了就漲」的年代。在供給量持續增加、房價仍處於高點的雙重壓力下，未來房市可能呈現「大者恆大、M型化」的趨勢：

• 優質地段、機能成熟的產品，因其稀缺性與強勁的剛性需求，仍能保持穩健的價值，甚至持續增值。這類房產通常位於市中心或交通樞紐，生活便利，是自住與長期投資者的首選。這些區域的空屋率與待售量相對較低，顯示其供需關係較為平衡，資產保值性高。
• 供給過多、機能不佳的郊區產品，則可能面臨去化困難、價格壓力增大的挑戰。特別是那些僅靠交通建設利多支撐，但周邊生活機能尚未到位的新興重劃區，其房價未來可能會面臨更大的波動。這類區域通常是待售新成屋與空屋率較高的集中地，投資人與購屋者在選擇時務必三思，避免陷入資產閒置或價格下跌的風險。

這波數據的公布，不僅是給市場的一記警鐘，也為所有購屋者與投資人提供了寶貴的參考依據。對於每一位打算在房市中做出決策的人來說，最重要的是保持理性，不要盲從。在資訊爆炸的時代，我們更應該學會多方蒐集數據、實地考察、審慎評估，並依據自己的財務狀況與實際需求做出最適合的選擇。

最終，無論是自住或投資，穩健安居才是最終目的。在這個複雜且不斷變化的房市中，理性分析與審慎判斷，將是您做出明智決策的關鍵。