工商時報 陳傑鳴
台灣房市正在發生一場結構性的改變，過去，買賣交易是房屋所有權移轉的主流，但近年來，「繼承」正快速取代交易，成為房屋流向市場的重要來源，這股趨勢並非偶然，而是台灣人口高齡化、戰後嬰兒潮世代陸續進入高齡，以及家庭財富累積數十年後開始大規模世代移轉的縮影。面對這波不可逆的資產傳承浪潮，繼承究竟會成為房市的新動能，還是衍生更多閒置住宅與世代不均問題？政府又該如何調整稅制與住宅政策因應？
繼承移轉為何成為房市新常態?
近20年來全國建物移轉市場中，「繼承」移轉占房屋所有權移轉的比重不斷攀升，根據內政部統計，20年前、2006年時全國建物繼承移轉約3萬多棟，占全年建物移轉比率僅約5.9%，但到2025年，繼承移轉已達7萬8,324棟，不僅連續四年突破7萬棟，更創下歷史新高，占全年建物移轉比重也提高至17.4%，如今每六件建物移轉，就有一件以上來自繼承，而且，今年前5月，全國繼承移轉也已達3.1萬棟，若依目前速度推估，2026年全年連續第五年突破7萬棟的機率相當高。
為何繼承移轉件數與占比會不斷攀升，最根本原因就是台灣人口結構快速改變，根據國家發展委員會《中華民國人口推估（2024年至2070年）》報告，台灣於2025年正式邁入「超高齡社會」，65歲以上人口占比超過20%，且未來老年人口比重仍將持續攀升，到2070年預估將達46.5%，也就是每兩人就有近一人是65歲以上。
屋比房屋總經理葉國華指出，隨著戰後嬰兒潮世代陸續邁入高齡，加上台灣住宅自有率長年維持約八成以上，不動產一直是多數家庭最重要的資產，因此，隨著高齡人口快速增加，未來十多年將是資產世代交替最密集的階段，房屋繼承件數持續創高已是人口結構變遷下的必然結果，而非短期市場現象。
此外，葉國華表示，近年房價持續走高，相較於出售後可能面臨資產重置成本提高，許多家庭更傾向保留房產，藉以保留長期增值空間，而非急著出售變現，因此透過繼承完成世代傳承的比例愈來愈高。他估計隨著繼承移轉占比不斷攀升，未來房市交易型態恐怕也將因此出現結構性改變，過去房市主要以買賣移轉為主，但在人口高齡化、資產傳承及房價高檔等因素交互影響下，繼承移轉的重要性將持續提高，未來十年仍有望維持成長趨勢，成為台灣房屋移轉最重要的來源之一。
繼承造成「有房沒流通」恐成房市新危機
面對繼承變多的這波不可逆的資產傳承浪潮，專家也點出了可能的房市新危機，中信房屋研展室副理莊思敏指出，繼承案件增加與占移轉比重提升，可能衍生「有產權、沒流通」的新現象，甚至衝擊老屋更新重建的速度。
她表示，不少繼承取得的住宅，由於家族成員眾多、共有持分複雜，常因無法取得出售共識而閒置多年；其次，部分房屋更會因屋況老舊、修繕成本過高、出租效益有限，最終淪為低度利用住宅，不僅無法有效活化，也降低中古屋市場的實際供給；而且，根據內政部不動產資訊平台資料，全台屋齡30年以上住宅已占住宅存量超過五成、高達516萬宅，在此背景下，若大量老屋又因繼承導致產權持續分散，恐將進一步加劇都市更新與危老重建的整合困難。
莊思敏表示，屋齡超過三、四十年的老屋，最容易因繼承後產權分散，使都更、危老整合難度大幅提高，過去一位屋主即可決定是否參與重建，如今可能需要十多位、甚至數十位繼承人共同協商，不僅整合時間大幅拉長，也提高重建破局的風險，尤其目前部分繼承人長期旅居海外、失聯，或對分配方式意見分歧，更容易形成「一人不同意、整案卡關」的情況。
她指出，未來老屋重建最大的挑戰，未必是建商沒有開發意願，而是繼承後產權過度分散，使地主整合成本持續墊高，若政府未來無法建立更有效率的共有產權整合機制，或透過稅制、法律制度降低共有協商成本，許多老舊社區恐將陷入「想重建卻整合不了」的困境，不僅影響都市更新推動速度，也可能讓高齡住宅安全、耐震不足及城市老化等問題持續惡化，成為台灣人口高齡化下另一項長期的居住挑戰。
房市進入「傳承管理」時代 人口決定房價、區域分化將加劇
繼承潮到來下，大量繼承住宅將陸續進入市場，勢必將重新改變台灣房市供需結構，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，未來房市將從過去以新建案、中古屋買賣為主的交易市場，逐步轉向「世代傳承」與「資產管理」並重的新階段，人口結構將逐漸取代景氣循環，成為影響房市最重要的因素，不同區域受到的影響也將愈來愈明顯。
賴志昶指出，在台灣邁入超高齡社會，未來數十年總人口將持續下降的背景下，預期未來人口成長重心也將更加集中於北北桃、中部都會區及部分科技產業聚落，繼承住宅對各地市場的影響也將出現明顯差異。
以人口持續流入、產業發展穩定的都會區來說，即使繼承案件增加，由於仍有穩定的自住需求、就業人口及資產保值效益，繼承房屋多半能透過出售、出租或重新整合消化，房價支撐力相對較強；但人口持續外流、高齡化程度較高的縣市，若大量繼承住宅陸續釋出，卻缺乏新增買盤承接，未來空屋率恐持續攀升，甚至形成「繼承增加、交易減少」的現象，就將對房價帶來修正壓力。
賴志昶認為，未來房市將呈現更明顯的「區域分化」趨勢，過去房價漲跌多受景氣循環、利率及政策影響，但在人口老化、少子化與大量資產傳承同步發酵下，各地房市表現將更取決於人口是否持續流入、產業是否具備就業機會，以及是否擁有穩定的住宅需求。對購屋族與投資人而言，未來「選對區域」的重要性，將遠高於「選對產品」，人口結構與產業發展也將成為評估房地產價值最重要的核心指標。
繼承潮只是開始 政府與民眾需提前布局衍申的房市課題
目前台灣人口紅利逐漸消失，加上家庭財富高度集中於不動產，隨著繼承移轉件數持續增加，逐漸成為房市新常態，未來如何處理共有繼承、產權分散、高齡資產管理及都市更新等問題，也將成為下一波房市政策的重要課題。
屋比房屋總經理葉國華認為，在台灣正式邁入超高齡社會後，住宅政策已不能只聚焦在購屋補貼或新建供給，而應同步思考如何有效管理大量進入傳承階段的住宅資產，建議政府應更積極建立共有產權整合、都市更新協調及空屋活化機制，例如檢討都更、危老整合程序，降低共有產權協商成本，提高老屋重建效率；同時，也可結合包租代管、社會住宅媒合等政策，鼓勵繼承住宅投入租賃市場，避免大量房屋因產權複雜或閒置而無法發揮居住功能。此外，也應持續檢討不動產稅制、家族信託及高齡資產管理制度，引導民眾提早進行財產規畫，降低未來繼承糾紛及共有爭議。
對民眾而言，葉國華建議，應在長輩仍具自主決策能力時，就及早安排遺囑、贈與、家族信託、產權整理及家庭溝通，讓繼承方式與產權分配更加明確，不要等到繼承發生後才開始協商，否則不僅容易衍生兄弟姊妹間的爭議，也可能因共有人意見分歧，使房屋多年無法出售、出租或參與都市更新，反而降低資產價值。
葉國華表示，在台灣高齡化、少子化的趨勢下，繼承移轉未來仍有望持續攀升，這波「繼承潮」影響的已不只是房屋所有權的轉移，而是整個房市運作模式的改變，未來房市競爭將不再只是「蓋更多房子」，而是如何讓既有住宅資源有效流通與再利用，避免大量住宅淪為低度利用或閒置資產，甚至影響到民眾的居住安全。
常見Q&A
Q1：為什麼近年房屋「繼承」件數越來越多？
A：主要與台灣正式邁入超高齡社會有關。隨著戰後嬰兒潮世代陸續進入高齡，加上台灣住宅自有率長期超過八成，不動產是多數家庭最重要的資產，因此近年房屋開始進入大規模世代傳承。根據內政部統計，2025年全國建物繼承移轉已達7萬8,324棟、創歷史新高，占全年建物移轉比重17.4%，也就是每六件建物移轉，就有一件以上來自繼承，未來十年仍有持續增加的趨勢。
Q2：繼承潮會對房市帶來哪些影響？
A：繼承將使房市逐漸從「交易市場」走向「資產傳承市場」。一方面，都會區因仍有穩定人口與就業支撐，繼承房屋可透過出售、出租或整合持續流通；另一方面，人口外流地區若缺乏買盤承接，可能出現「繼承增加、交易減少」的現象，進一步推升空屋率並增加房價修正壓力，區域房市分化將更加明顯。
Q3：大量繼承房屋，最大的隱憂是什麼？
A：最大問題是「產權分散、房屋不流通」。不少房屋因有多位繼承人共同持有，容易因意見不同而無法出售、出租或參與都市更新，造成住宅長期閒置。尤其全台屋齡30年以上住宅已超過516萬宅，若老屋又因繼承導致共有持分愈來愈複雜，將提高都更、危老整合難度，甚至影響居住安全與都市更新進程。
Q4：面對繼承潮，政府與民眾該如何提前準備？
A：專家建議，政府應建立更有效率的共有產權整合制度，檢討都更、危老法規，並透過包租代管、空屋活化及稅制改革，提高住宅流通效率。民眾則應在長輩仍具自主能力時，及早規劃遺囑、贈與、家族信託及產權分配，避免日後因繼承糾紛造成房屋閒置或無法處分，讓資產能順利完成世代傳承並維持價值。
