文/記者張瀞勻
全球地緣政治風險與通膨壓力持續升高，但AI產業需求仍成為支撐台灣商用不動產市場的重要動能。瑞普萊坊指出，下半年商辦市場將迎來大量新供給，台北市辦公室空置率恐突破10%，不過AI供應鏈擴產需求持續強勁，帶動工業不動產交易熱絡，其中苗栗、台南更躍升全台交易量最高的兩大市場。
瑞普萊坊顧問暨研究部主管江珮玉表示，今年3月中東衝突一度引發市場對通膨與經濟前景的疑慮，但AI供應鏈持續擴張，企業擴產需求並未減弱，尤其工業地產自用需求依舊強勁，成為支撐商用不動產市場的主要力量。
報告指出，今年上半年台北市A級辦公室淨去化面積約2萬坪，雖低於去年全年2.7萬坪，但整體租賃需求仍維持穩定。新光華山金融大樓、國泰環宇大樓等新世代商辦因具備完善硬體規格及永續設計，招租表現亮眼，也帶動區域租金持續成長。
不過，江珮玉指出，2026年將正式進入台北商辦「去化壓力年」，隨著未來大量新案陸續完工，市場供給快速增加，全市空置率預估將站上10%以上，創下近年新高。
她分析，未來商辦市場將呈現明顯兩極化發展。具備LEED及WELL雙認證的綠建築商辦，租金仍有望維持3%以上成長；反觀屋齡超過25年、缺乏節能設備的老舊商辦，則將面臨降租與租戶流失壓力，形成「綠色溢價、褐色折價」的市場趨勢。
相較於商辦市場面臨供給增加，工業不動產則持續受惠AI與半導體產業擴產需求。報告統計，今年上半年日月光集團（含矽品精密及日月光半導體）合計交易金額達425億元，成為全台最大買家；美光則以211.4億元購入力積電銅鑼廠，日月光及矽品也投入逾320億元，取得群創南科五廠、南科二廠，以及瀚宇彩晶、精金科技等廠房。
江珮玉表示，日月光與美光均選擇直接購入既有廠房，經適度改裝即可快速投入生產，縮短建廠時程，以因應AI帶來的新訂單需求。此外，科技大廠偏好科學園區內廠房，主要因園區具備完善供電、污水處理等基礎設施，可快速滿足高階製造需求。
在大型交易帶動下，苗栗縣上半年工業不動產交易金額達351億元，居全台之冠；台南市則以346億元緊追在後，雙雙成為AI產業投資最受矚目的區域。
物流不動產市場方面，統計2010年至2026年間，全台物流不動產開發投資累計達1,074億元，其中桃園市占比約73%，穩居全台最大物流樞紐。
投資主力則以壽險公司及REITs為主，合計投資金額約615億元，占整體市場57%。其中國泰人壽累計投入235億元規模最大，並透過與永聯物流合作積極布局；台灣人壽及新光人壽則偏好參與開發案，以追求較高投資報酬。
展望下半年，江珮玉表示，AI仍將是推動商用不動產市場的核心動能，科技企業將持續擴充研發中心及伺服器生產基地需求。
她指出，對投資人而言，ESG已不再只是加分條件，而是影響資產競爭力的重要門檻。在收益率維持高檔情況下，壽險資金將更偏向具備改建潛力、資產活化及加值空間的產品，未來商用不動產市場也將朝向高規格、低碳化與高附加價值方向發展。
