中時新聞網 編輯、 邱怡萱 、文、理財周刊、顏瓊真央行對第二屋房貸成數鬆綁，有人叫好，有人認為，是選舉擠牙膏式小利多，但立即有幫助的，應是讓329房市大檔有一個較好的氛圍。自從中央銀行在2024年9月19日宣布第七波信用管制後，迄今，台灣房市因買氣急凍而奄奄一息。不過，央行在今(2026)年3月19日第一季的理監事會後，宣布對第二屋房貸進行鬆綁，瞬間讓即將到來的329房市檔期，由黑白變彩色。交易持續降溫 房價漲勢減緩央行在第一季理監事會後所發布的新聞指出，「自2024年9月本行第七度調整選擇性信用管制措施，加以銀行落實執行自主管理不動產貸款總量以來，銀行受限貸款成數下降，民眾看漲房價預期心理趨緩；房市交易持續降溫，房價漲勢減緩。」「全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)由2024年6月底之高點37.6%，回降至本年2月底之36.0%。此外，全體銀行不動產貸款餘額年增率自2024年9月底之高點9.4%，降至本年2月底之3.7%；其中，購置住宅貸款餘額年增率自2024年9月底之高點11.3%，降至本年2月底之4.5%、建築貸款餘額年增率亦趨降至本年2月底之1.5%，顯示銀行信用資源過度流向不動產部門情勢已見改善。」「考量本行選擇性信用管制成效逐漸顯現，且金融機構已持續強化不動產授信風險控管，房市投機炒作減少，並為回應民眾陳情申辦自然人第2戶貸款係供家人或自己購屋自住之需求，爰適度調整全國自然人第2戶購屋貸款之成數上限，由5成調升為6成，並修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年3月20日起實施。(表一)」央行鬆綁 仍有弦外之音原本外界都認為，央行不會輕易對信用管制鬆綁，但3月19日卻出現出乎意料的利多，央行政策趨向鬆中帶緊，對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌直指，房市329檔期黑白變彩色？何世昌說，今年第一季央行理監事會議決定鬆綁第二屋貸款，貸款上限由原本的5成調高至6成。雖然第7波選擇性信用管制未全面鬆綁，第二屋貸款放寬已是萬幸，堪稱近一年多以來，房市罕見的好消息。除了第二屋貸款放寬外，另一個鬆綁的是「購地借款須於18個月內動工」。即便央行「未解除18個月內動工」，但明言「倘因土方問題致無法如期動工確屬『不可歸責借款人因素』，借款人得與銀行協議合理之動工期限」。同時，還舉高雄地區個案為例，承貸銀行以「不可歸責借款人因素」，允許延長動工期限6個月。對受到「土方之亂」的建商而言，若能提出相關證明並獲銀行核准，便能取得喘息空間。不過，在鬆綁之外，何世昌指出，央行於字裡行間亦透露出緊盯房市不放的弦外之音。首先，在「不動產放款集中度」方面，2026年1月已降至35.96%。唯央行表示，集中度顯著下降是因為「其他放款增加」所致，因而未鬆綁集中度管制。再者，央行又強調控管不動產貸款三箭：一、楊金龍總裁在2025年12月底，分別致函34家銀行董事長，籲請其自115年起加強注意「不動產貸款總量」之內部控管。二、要求各銀行「按月報送」不動產貸款相關資料，以供檢視。此外，各銀行須加強查核「周轉金」及「其他貸款」之資金用途與流向。三、持續辦理專案金檢。何世昌說，央行一方面鬆綁第二屋貸款成數，另一方面卻要求銀行要嚴控貸款，何世昌指換屋族未來仍會遇到銀行拒絕承作第二屋貸款的窘況。不過，由於房市買氣自2025年Q4起緩步回溫，再加上央行宣布意外的好消息，應該有助於市況微幅回升。何世昌說，原本，今年329檔期是黑白的，如今出現振奮利多，市況會不會變彩色呢？時間很快會告訴大家答案。提高至八成才算貼近需求中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺認為，央行願意回應市場聲音並進行調整，有助於穩定市場信心，亦代表政策開始朝向更具彈性的方向修正。不過若回過頭來看央行鬆綁一成房貸，王瑞祺也直言，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁仍是「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍然不足。他建議央行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，才能真正發揮政策效果，理由有三：首先，目前銀行鑑價普遍先砍一成，實際貸款效果已大打折扣。王瑞祺指出，目前金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期。因此，即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。其次，換屋族的資金規劃與實際政策仍存在落差。多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「八成房貸」為基準進行資金安排，包括自備款、裝修費用與搬遷成本等皆已預先配置。然而在現行政策下，即使提高至六成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有一至兩成的資金缺口，使得不少換屋族即使有需求、有意願，仍因資金不足而無法順利完成交易，導致市場流動性持續受阻。第三，市場交易糾紛恐有增加趨勢，潛在風險不容忽視。王瑞祺進一步指出，現行信用管制中影響最深遠的，莫過於豪宅貸款成數僅三成。即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。譬如台中豪宅門檻是4000萬，有人兩年前購買時預售價3800萬，今年將交屋房價已超過豪宅門檻，但是貸款成數便從簽約時約定的八成掉到三成，讓購屋人頭痛不已，這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鏈問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。王瑞祺指出，整體而言，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題。央行調整有三微效應房市趨勢專家李同榮提出「三微效應」觀點指出，此次央行政策屬於 「精準微調」，市場反應預期將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。
