理財週刊文．顏瓊真
受國際政經情勢，及第七波信用管制之箝制，2025年房市成交出現衰退走勢，若政府不適時降息或放寬政策，恐怕今年難過好年。
今(2025)年的房市交易緩步走跌，根據六都1-7月交易量，年減27.0%，是近八年新低點；另據全台1-6月上半年的交易量為130,151棟，與去年同期相比，年減26.4%，房市一片低氣壓。
南二都受災 月成交衰退
六都會區公布2025年7月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為18,856棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，6月六都建物買賣移轉棟數月增4.2%，六大都會區增減互見，台南市與高雄市量縮，分別月減20.5%與4.2%，其餘四大都會區均較6月量增，其中，台北市月增1.8%，新北市月增5.8%，桃園市月增13.9%，台中市月增17.2%(表一)。
陳金萍表示，與6月相比，台中市與桃園市分別量增17.2%與13.9%，表現最為亮眼，台中市的西屯區、東區以及桃園市的桃園區、龜山區均有大量新屋交屋潮推升量能，較6月大增超過百棟，其中，7月桃園市交易量創下今年以來單月最高量，首度超過4,000棟大關。
但若與去年同期相比，六都交易量合計年減29.0%，其中台北市年減29.8%，新北市年減25.5%，桃園市年減17.0%，台中市年減38.7%，台南市年減26.6%，高雄市年減35.0%。
前七月交易低迷
進一步觀察今年1-7月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為119,058棟，較去年同期年減27.0%，顯示今年房市交易相對低迷。其中台北市年減24.9%，新北市年減29.7%，桃園市年減17.1%，台中市年減24.8%，台南市年減31.6%，高雄市年減34.4%(表二)。
另觀察歷年交易量發現，今年1-7月六大都會區建物買賣移轉棟數續創近八年新低，台北市、台南市創下八年新低，新北市、高雄市則是近九年最低交易量表現。
陳金萍分析，全球經濟情勢受到美國貿易關稅戰影響，不確定性高，加上第七波信用管與銀行房貸緊縮持續下，市場觀望氛圍仍濃厚，買氣降溫，且交易時間拉長，讓交易量明顯低於去年同期。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月工作天數較多，因此可以辦理移轉作業的天數也多一些，但南部又有大雨等因素干擾，整體移轉棟數呈現年減月增，雙位數年減趨勢還未改變，不過今年影響移轉棟數表現除了市場景氣外，交屋也撐住一部分的移轉量，加上房貸撥款速度較慢，也會影響移轉棟數每月變化。
市場關注關稅議題
曾敬德指出，短期內買賣移轉棟數還是會呈現年減趨勢，至於影響未來房市，關稅還是，但似乎有逐漸明朗的趨勢，不確性干擾程度會慢慢遞減。
接下來還是回歸房市自身的供需表現，現階段房貸政策還是對買氣形成考驗，民眾對於房價預期保守，第三季房市又受暑假和氣候影響，觀察第四季是否自用買氣會緩慢回流。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，六都7月份買賣移轉棟數表現，雖相對去年同期表現，仍有三成跌幅，但若比較6月份數據，中部以北都會區逐漸有打底趨勢，顯示中部以北城市，受惠於產業人口、軌道經濟等議題，仍有不少房市支撐力道。
但在六都成交呈現年減中，台南市7月月減20.5%、年減26.6%，寫下自2018年以來同期新低；高雄市月減4.2%，但年減高達35%。
賴志昶表示，美國對等關稅出爐，對傳產業眾多的南部區域市場，恐怕更顯重挫，加上近期風災與雨災打擊地區經濟，未來是否因產業結構受損，進而衝擊房市買氣，有待時間觀察。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，因有新案交屋的挹注，7月六都的建物買賣移轉較上月呈現微幅成長4.2%，但對比去年同期，仍大幅下跌近三成，顯見市場仍未擺脫低迷氣壓。
其中，南二都因受災情重創，導致看屋人潮驟減，交易量能亦出現萎縮。近期適逢建商交屋潮，但受制於房貸資金吃緊的壓力，市場交易動能持續受限，在此情況下，預估此波房市寒流將延續至年底，全年買賣移轉棟數恐面臨28萬棟保衛戰。
八月後年減幅會逐步收斂
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，5、6月股市回溫，且美台關稅公布前的拉貨潮，也激勵短期經濟表現，因此投資人相對樂觀；加上部分地區仍有新案交屋潮支撐房市，所以7月都會區整體的買賣移轉棟數，比起6月微幅增加。
然而與去年同期相比，今年7月的整體量能仍大減近三成，且關稅稅率揭曉後，國內經濟發展也將面臨新一波調整，因此後續市場依然維持量縮趨勢。
不過去年下半年因8月限貸令發酵後，房市成交量逐漸下滑，在比較基期滑落之下，今年後續8-12月份的買賣移轉年減幅，可望逐步收斂。
全台上半年買氣低迷
在六都表現之外，再來看全台成交表現。根據內政部最新資料顯示，6月全台建物買賣移轉棟數為23,442棟，月增6.2%，但與2024年6月建物買賣移轉棟數30,219棟相比，全台建物買賣移轉棟數年減22.4%。
若合計今年1-6月的上半年全台建物買賣移轉棟數表現，全台交易量為130,151棟，與去年同期相比，年減26.4%，是自2018年來最低交易紀錄，創八年來新低，顯示今年房市交易熱度不如以往。
陳金萍指出，去年第二季受惠於台灣經濟穩定復甦，台股表現佳、消費者信心增強，市場買氣穩健，連續三個月全台建物買賣移轉棟數均站上三萬棟大關。
反觀今年，在銀行房貸緊縮與第七波信用管制持續，房貸審核相對嚴格、貸款成數恐不如預期以及排隊等撥款的狀況頻傳，讓成交速度趨緩，加上川普關稅戰衝擊市場信心，民眾購屋態度轉趨觀望，房市交易降溫，年減22.4%。
進一步觀察歷年1-6月房市交易量表現，陳金萍說明，今年上半年交易量為130,151萬棟，僅高於2016年108,581棟、2017年的129,110棟，2025年前六月全台建物買賣移轉棟數創下史上自1999年有分月統計以來第三低量。
住商機構指出，根據內政部數據，全台縣市上半年買賣移轉棟數皆呈現衰退，各縣市跌幅約一至四成左右；其中，基隆市上半年買賣移轉棟數達2,041棟，年跌幅達45.6%，創2006年以來最低(表三)。
賴志昶指出，基隆市先前由於基隆捷運等議題，加上親民房價，吸引雙北人口移入，惟近期受品牌建商推案衝擊，房價大幅起漲，區域新案價格已站穩4~5字頭，令中古市場價位也高漲不少，而此類房價飛漲區域，面臨大環境衝擊，不僅投資置產族群縮手，剛性需求買盤也觀望，整體區域交易量面臨重挫。
另新竹縣、市上半年買賣移轉棟數分別達4,287、2,703棟，相較去年同期跌幅達31.4%、41.8%。賴志昶認為，新竹房市長期倚賴科技產業人口支撐，區域價量齊揚，惟面臨房市翻轉氛圍濃厚，此類剛性需求較為濃厚區域，也出現買方縮手觀望。
有利多 苗栗縣逆勢拉紅盤
值得注意的是，苗栗縣上半年買賣移轉棟數達3,229棟，相較去年同期約成長2.4%，為所有縣市中，唯一正成長區域。
住商不動產頭份文化加盟店店東林幗珍分析，近年來由於新竹縣市房價高漲，部分買盤逐漸外擴到苗栗，並吸引大型建商進駐，尤其是在疫情期間推案量更是巨大，適逢近期不少大型社區交屋，並集中於竹南、頭份等區域，讓區域買賣移轉棟數有顯著提升。
另外，區域近期有包含「大矽谷計畫」等開發徵收案，令竹南、頭份及後龍地區不少地主致富，此類族群大多將資產轉移到不動產市場上，令在地中古市場也相對蓬勃發展。
賴志昶表示，2025年適逢近年來最大交屋潮，理應會為市場注入大幅度交易量，但面臨政策面衝擊，加上全球政經局勢不穩干擾市場，令近期房市陷入寒流，因此就算有史上最大交屋潮，也難以撐起上半年買氣。在此情況之下，購屋人宜慎選標的物件，未來面臨市場變動，才能保證資產不易貶值。
房市三大觀察動向
針對上半年房市盤整，21世紀不動產觀察指出，市場呈現三大交錯動能：「買氣趨緩」、「建商策略性調整」、「資金環境仍屬寬鬆」，顯示景氣擴張與實際購屋行為間產生「信心與行動溫差」，房市轉向觀望與調整並行的新階段。
21世紀不動產企劃研究室副理董家菱就買氣趨緩指出，根據金融聯合徵信中心統計，2025年第一季全台「購置住宅貸款核准件數」約為3.5萬件，較前一季減少22%，年減幅高達35%。受利率走高、房價高檔與信用政策持續緊縮影響，購屋人入市意願疲弱，成交週期顯著拉長(表四)。
此外，央行啟動第七波選擇性信用管制，針對「第二戶購屋貸款」限縮成數至五成，並新增「一年內出售原屋」切結條款。違規者恐面臨補繳貸款差額、取消寬限期與加收違約金等處置。
眼揪著相關切結案將從2025年9月起陸續到期，預期將成為下半年市場波動的潛在風險因子。
另就資金環境來看，中央銀行資料顯示，2025年6月五大銀行平均房貸利率升至2.283%，年增4.5%，創下十六年新高水位。然而資金供給並未收緊，M1B與M2年增率分別為2.44%與3.45%，顯示市場流動性仍維持寬鬆水位。
主計總處指出，2025年第一季GDP年增率達5.48%，高於原預期的3.46%，創近四季新高，並為近十五季次高。CPI年增率為1.37%，顯示通膨壓力溫和、物價環境穩定。儘管景氣回升明確，房市買盤卻未同步回溫，顯示買方信心未隨經濟擴張同步修復。
至於建商態度，董家菱指出，儘管買盤趨於保守，建商整體信心尚未動搖。2025年5月，全台建築貸款餘額達新台幣3.4兆元，年增3%，顯示資金仍持續投入開發市場，不過，建商推案策略趨於精準，聚焦具備重劃潛力、交通建設或產業題材的區域，如北部都更案場、中南部高鐵與捷運沿線。此類布局顯示開發商正提前為中長期交屋高峰卡位，並審慎控管風險。
美關稅戰衝擊 下半年難樂觀
就全球政經影響下，今年下半年房市走勢如何？
陳金萍指出，台灣的20%關稅稅率，房市購屋信心也間接受衝擊，目前看來，上半年房市呈「量縮價緩跌」格局，而銀行房貸緊縮以及央行選擇性信用管制恐仍持續的狀況下，下半年房市也難樂觀期待，仍需持續關注國際關貿局勢發展與房市政策變化。
莊思敏指出，美國對台灣課稅20%，比日本、韓國還要高，此消息一出立刻引發市場熱議。
儘管台灣政府表示目前仍在積極與美方協商，以期能夠再調降稅率，而這波關稅戰不僅將直接衝擊台灣出口導向產業的獲利，影響消費者信心，更加劇市場觀望氛圍，對於原本就已趨冷的房市而言亦是雪上加霜。未來政府是否能推出配套的應對措施，以穩定經濟基本面，也將成為市場觀察的重要指標。
曾敬德表示，整體房市維持盤整趨勢不變，不過8月1日暫定的關稅出爐，後續還有協商討論空間，股市也開低走高回應，似乎有柳暗花明的態勢，房市不確定因素逐漸明朗，但整體對房市影響應偏向中性。
張旭嵐指出，千呼萬喚下，美台之間的關稅稅率終於出爐，毛利率低的產業首當其衝，尤其是傳產聚集的中南部，受影響的程度相對大，未來除了撙節人事成本降低開銷外，也不排除退場止損。
下半年房市欲大不易
陳金萍表示，在銀行持續緊縮房貸政策與第七波信用管制影響下，購屋族取得貸款門檻高、排撥時間長，市場交易難度提升，直接衝擊市場買氣。目前看來，下半年房市交易量欲大不易，回升空間有限，預期整體房市仍呈現「量縮價緩跌」的格局。
董家菱指出，2025年下半年房市將延續盤整路徑，觀望氛圍與政策檢驗期交織，市場需求出現更明顯的投資與自住分化趨勢。
儘管短期內買方信心未見明顯回升，但自住型剛性需求仍為穩定支撐主力，特別是交通建設逐步落成、產業聚落形成與生活機能成熟的區段，具備中長期抗震韌性。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，目前市場仍在過渡期，關鍵仍在貸款排隊議題難解，以及房貸利率與市場利率脫鉤，使得剛性需求買盤普遍觀望，下半年仍有交屋潮支撐買賣移轉量體，縱然讓利個案逐漸增加，令成交量有部分回升空間，但局勢仍不樂觀。
整體而言，若政府適時降息或放寬政策，房市逐漸有望築底回穩，但如果政府態度觀望，恐怕今年難過好年。
