地產天下 文/記者林耀文
銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與賣房的風險都大增。但對於前幾年未趕上房市景氣起漲波段的購屋族，手頭上握有數百萬或千萬元現金，房產專家也建議，當前現金為王的市場氛圍，聰明買房選擇重大建設區、房價迅漲區，或超高層大樓的平轉戶，都有機會卡位便宜好屋。同時買賣雙方要避開踩雷風險，包括貸款核定、交易時間差、供需量體、現金流與交易安全等項目都需注意，以降低買房與賣屋出差錯的機會。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，桃園市本身房價與鄰近的新竹、雙北相比，屬於房價凹陷地帶，區域內又有多處重劃區議題，可供首購族群選擇物件眾多，惟若觀察價位與房市前景，以A7重劃區較受矚目。該區域鄰近林口商圈，本身又有機場捷運經過，區域過去雖說重劃區氛圍濃厚，近年來在人口逐漸成長之下，該重劃區陸續有不少商店進駐，基本採買機能已能滿足，最重要是區段價位約在3字頭，本身又鄰近新北市，捷運又可快速往返市區。
央行從去年第三季祭出第七波選擇性信用管制措施後，銀行限貸壓力未減，尤其第二戶限貸5成，已造成不少換屋客面臨自備款需補足上百萬元窘況，陸續有3、4年前的預售屋買家，考量貸款不足將面臨違約交屋，因此近來紛紛選擇在結構體階段，即將預售屋轉入平轉戶市場，小賺或未獲利即脫手。
根據房仲與市調顯示，中南部包含重大建設議題與房價迅漲區，都是挑選平轉戶的有利區，如台中市各行政區，以梧棲、清水等中部海線區域，區域價位又僅為2~3字頭，價位上最符合首購族群需求，且區域除了有台中港等議題加持，未來又有台中捷運藍線經過，房價未來發展性足夠。嘉義高鐵站區近3、4年來也在台積電設廠與產業園區開發議題帶動，房價帶迅速從2字頭，拉高至當前3字尾的均價帶，第二戶限貸影響，也讓該站區成為受到關注的平轉戶釋出機會區之一。
台南捷運深綠線預定計畫路線行經的歸仁、永康、新化、新市與善化區，這五大行政區房價已全面上揚，其中新市、歸仁及新化區，近3年漲幅均達6成以上。安南區九份子重劃區3年前的預售屋房價帶僅單坪30萬上下，目前新屋已近3字尾，高樓層戶站上4字頭。
近年受台積電效應，高雄包含仁武、橋頭、楠梓等區蛋白房價已成蛋黃價，新屋均價已3字頭起跳，不過相比市區水位，對年輕客群仍有吸引力，而仁武區又為距離市區最近的蛋白區，離塵不離城，近年包括澄德重劃區、霞海重劃區、仁雄商圈等新大樓案供給旺盛，也有卡位平轉戶機會。而高雄市區、中都重劃區也有一些超高層住宅大樓將陸續於年底或明年交屋，4、5年前的預售價格與當前新屋房價帶，單坪差距可達10萬元以上，也成為多金置產客鎖定重點目標。
買家接手平轉戶後 注意降低交屋風險
但是以大筆現金接手平轉戶後，也並非全無風險，包括爛尾樓、建商倒閉都可能發生，因此挑選預售屋平轉戶時，仍有不少細節需注意。房市專家何世昌即指出，「其實每年真正倒閉的建商比例不到0.1%，爛尾樓平均一年僅發生1件左右，與交屋量十數萬戶相比比例極低。」他強調，目前「爛尾潮」渲染恐過度，但民眾仍應審慎面對風險，並且從源頭就做好篩選工作。
針對「繳工程款前該注意什麼」，何世昌給出三大提醒，第一，查詢建商紀錄，民眾可透過司法院網站查詢建商是否有司法訴訟或跳票紀錄，這些紀錄往往透露出財務風險的前兆。值得注意的是，建商倒閉多數非因銷售不佳或政策限貸，而是體質不佳與業外投資失利所致。一旦資金調度失衡，即使原本銷售順利的建案，也可能中途出問題。
第二，密切關注工地進度，購屋者應定期「巡田水」，觀察工地是否持續動工，有無工程停擺現象，何世昌說「別傻傻繳工程款，現場卻連地下室都還沒挖」。第三，注意信託帳戶運作，即便建商宣稱使用「價金信託」或「價金返還保證」，民眾仍應確認帳號是否為信託專戶。部分小建案甚至曾出現資金未入信託、帳戶由建商私用的爭議。
此外，如果遇到建商財務異常，承購戶可團結尋求法律協助，並要求建經公司或銀行停止撥款，啟動續建機制。這樣做能避免資金繼續流入無法履約的建商手中，降低損失。
預售屋如何保證很重要 專款專用且保證價金返還更有利買家
華友聯集團董事長陸炤廷表示，「價金返還履約保證」制度對預售買家頗有利，但建商需負擔每戶約3千至5千元不等的手續費，而價金信託也有可動用的模式，建商動用專戶額度頂多6、7成內，並負擔銀行約1%利息。雖然預售屋同業擔保為歷史共業，近期內政部也研議改善預售屋價金信託制度，以維護房市正常交易。
近期第二戶限貸影響市場平轉戶有增多現象，但從2023年7月後的預售屋已不得轉讓，仍以自住型買家為主，即使投資置產客低價取得平轉戶，但房地合一稅也會影響這類物件再度釋出多會延到3、5年後，對整體房價影響輕微。
高雄市不動產仲介公會監事會召集人鄭啓峯也分析，當前房市「現金為王」的發展趨勢明顯，買方購屋自備款必須準備更充足，主力客層除了剛需首購族之外，手頭上現金充裕或是以現金購屋的多金置產客，當前正是在市場上撿寳的好時機，陸續有一些現金購屋的成交案例，這類買家購屋置產後多採租賃或是乾脆閒置。
若以現金2千萬元買下即將交屋的蛋黃區3房平轉戶，總價可低於當前新成屋約達500萬元，可選擇以2、3萬元的行情出租，即使閒置5年後脫手，房地合一稅已降至20%，帳面上獲利約400萬元，造成平轉戶市場陸續出現專業投資大戶，或房產從業人員私下介紹的情形增多。
