作者：CSRone 陳志宜
談到綠建築，大家第一時間想到的通常是新建的高規格建築，如商用大樓、圖書館或歌劇院。然而，新建綠建築的成本高昂，從土地、設計到施工，每一步都需要大量資源與資金；相比之下，我們城市裡的既有建築，無論是住宅社區、老辦公大樓或學校，都潛藏著巨大的減碳與節能潛力。既有建築綠化不僅能提升生活品質，也能為投資人創造資產增值機會，形成社會、環境與經濟的「三贏」局面。
新建綠建築成本高，既有建築改造更具吸引力
在討論細節之前，先來看一個「全景比較表」，快速掌握新建綠建築與既有建築綠化在成本、回收期與市場吸引力上的差異：
項目 | 新建綠建築 | 既有建築綠化 |
初期成本 | 高，需土地、 設計及施工經費投入 | 相對低，主要為改造與維護成本 |
回收期 | 長 | 較短（能源與水費節省可直接回收部分成本） |
住宅溢價 | 合格級 13.3%、黃金級 4.5% 等級不一 | 平均 7.5%（在低價住宅或郊區溢價效果更明顯） |
投資吸引力 | 適合長期規劃 | 兼具生活改善與增值潛力 |
政府補助 | 視地方與中央政策 | 可申請「低碳永續家園」等補助方案 |
碳減排效益 | 顯著，但需長期累積 | 立即改善能源效率與城市環境 |
這樣的對比凸顯了一個關鍵現實：新建綠建築雖然在節能減碳上成效突出，但往往需要承擔高昂的土地、設計與施工成本，使其投資回收期超過十年。相較之下，既有建築的綠化改造不必重新投入龐大的基礎資金，常見措施如屋頂綠化、改善空調系統、安裝節水設備，不僅初期門檻較低，對一般住戶來說，還能直接反映在每月電費與水費的降低，帶來生活品質的明顯提升。對投資者而言，這類改造則兼具資產增值與租賃市場吸引力，短期即可部分回收成本，更符合城市裡多數社區與住宅的實際需求。
投資效益：潛力與趨勢
既有建築綠化的價值，已超越單純的環保或社會責任，而是能形成一條完整的經濟效益鏈。
（一）短期效益：節能與生活改善
既有建築的綠化與節能改造，最直接的效果就是降低日常開銷，這一點對住戶與社區而言最為有感。像是導入高效能的空調系統、屋頂綠化或LED照明更新，不僅能顯著降低夏季電費，也能改善居住舒適度。舉例來說，台灣研究顯示空調系統改造能減少約 11.75% 的能耗，投資回收期平均僅需 4.71 年；在馬來西亞，LED照明改造甚至能在 4 年左右回本，並持續提供長期節能效益。對住戶而言，這代表每年能節省數千至數萬元的電費與水費，生活負擔更輕；而對投資人來說，這些節省轉化為更健康的現金流，間接提高資產的使用效率。
（二）中期效益：資產價值與社區競爭力
在中期效果上，綠化改造逐漸反映在房產價值與社區吸引力上。根據國立政治大學土地經濟學研究，新北市綠建築住宅大樓的平均溢價率為 7.5%，其中低價住宅與郊區住宅的溢價率更高，分別達到 14.6% 與 18.3%。這說明綠建築對房屋市場價值有明顯的提升效果。
對住戶而言，這不僅意味著居住品質的改善，還可能在未來轉售時獲得更佳的回報。同時，在租賃市場上，綠化住宅更能吸引重視舒適、節能與環境的租客，幫助社區維持穩定的人口結構與活力。國外研究亦指出，在商辦市場，雖然綠建築認證與租金提升之間未必存在直接關聯，但透過降低空置率可提升營運效率，企業租戶選擇綠建築更多是出於品牌形象與社會責任的考量。這樣的趨勢同樣能間接支撐房產價值，也為社區與城市創造更長遠的競爭力。
（三）長期效益：市場趨勢與政策助力
隨著 ESG 投資、綠色金融與碳交易市場的逐步成熟，既有建築的綠化改造正逐漸被社會認可，並且更容易透過數據與指標來量化其價值。未來，若建築物未能跟上綠色轉型的步伐，不僅可能增加能源支出，甚至也可能在居住舒適度與市場競爭力上逐漸落後。
另一方面，政府的補助與政策誘因提供了重要的推動力量。以新竹市為例，自 113 年起推動的「低碳永續家園行動項目改造補助」，至今已協助多個社區、機關與學校完成改造，新增綠化面積達 5,193 平方公尺。這些改造成果每年能節電約 57 萬度、節水約 642 公噸，並減少超過 500 公噸碳排放，顯示出即使是日常生活中看似微小的改變，也能累積成顯著的環境效益。該補助涵蓋生態綠化、綠色運輸、節能設備、資源循環與低碳生活等六大面向，不僅降低了社區與住戶改造的門檻，也展現出政府推動城市永續的決心。
對一般住戶而言，既有建築的綠化與節能改造，不僅是一種「環保責任」，更能直接改善日常生活。屋頂綠化能減少夏季的悶熱與高額電費，節水設備能降低水費支出，改善通風與隔熱設計則讓居住環境更加舒適健康。這些改造措施，既能為家庭省下一筆長期費用，也能讓社區環境更宜居。
從更大的視角來看，既有建築綠化不只是個人或家庭的選擇，而是整個城市邁向低碳與淨零的重要途徑。雖然在資金、技術與維護上仍存在挑戰，但隨著政策支持、社區參與以及技術創新的累積，這條道路已愈加明確。既有建築綠化正在逐步轉變為全民共享的永續行動：它不只是改善居住品質的手段，更是讓我們的城市與環境世代共好的關鍵策略。
綠化策略與案例
圖片來源：Unsplash
小規模改造
空調系統改善：導入高效冷暖設備，降低能耗。
水資源設備：安裝節水器具與雨水回收系統，減少水費。
屋頂與外牆綠化：隔熱、降低都市熱島效應。
中大型改造
建築節能標章：申請既有建築能效標示（EB）或綠建築標章（RN），提升資產價值。
智慧監控系統：整合能源監測，進行即時調控與管理。
社區共用空間綠化：增加公園、社區花園，提高生活品質與社區凝聚力。
挑戰與前景：技術難題與永續願景共存
既有建築綠化雖已展現節能、降溫與城市美化的成效，但仍存在多重挑戰。對許多老舊社區而言，改造往往受限於建築結構與住戶共識，加上補助資金有限，短期內難以大規模推動；後續的維護管理也會影響成效的延續。更關鍵的是，多數民眾對綠化效益認識不足，甚至可能因此排斥參與，進一步降低改造的意願。
然而，隨著國際淨零趨勢與在地低碳政策推動，綠化對住戶的好處愈加明顯：更舒適的居住環境、更低的能源支出與更健康的社區環境。對投資市場而言，綠化也帶來資產溢價與租賃優勢，雖仍需考量改造成本與回收期，但在政策補助與 ESG、綠色金融成熟的推動下，已逐漸獲得市場認可。
若能結合明確獎勵制度、技術導入與跨部門合作，綠化有望從零星案例擴展至更廣泛的社區與城市。這不僅提升住戶生活品質，也為資產價值與城市淨零轉型提供雙重助力，展現長期前景與可持續價值。
首圖來源：Unsplash
參考資料：
新竹市政府
國立成功大學
Korea Journal Central
American Society of Landscape Architects
Multidisciplinary Digital Publishing Institute
United States Environmental Protection Agency
住宅與都市發展資料 -《邁向住宅需求資訊健全之路—需求動向調查之現況與展望》
國立政治大學土地經濟學報 -《綠建築標章之溢價率分析—以新北市住宅大樓為例》
