地產天下 文/記者林耀文
老李前年出售民國105年房地合一稅實施前的高雄橋頭區中古大樓3房，老李認為可按照財政部頒訂的標準計算房屋交易所得，去年也依據申報所得稅，沒想到日前卻接獲國稅局補稅通知與罰單，老李立刻詢問稅務人員，才知實際交易所得高於部頒標準，必須依差額補稅與開罰！
對此，財政部高雄國稅局表示，納稅義務人申報年度綜合所得稅，如有申報出售105年之前取得房屋之財產交易所得，因未提示或無法提示實際成本費用，而採財政部頒定標準計算財產交易所得，並計入綜合所得稅計稅者，若稽徵機關嗣後查得實際交易成本費用，且計算所得高於按頒定標準計算者，仍應就差額補徵稅款及論罰。
另外，個人出售房屋財產交易所得計算方式，如房屋及土地交易契約，皆有劃分房屋與土地的個別價格，即按賣出房屋價格減除買入房屋價格及相關費用，計算房屋財產交易所得；如交易契約未區分房屋及土地之個別價格，依據財政部83年1月26日台財稅第831581093號函規定，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算房屋之財產交易損益。
房屋財產交易損益計算方式如下：出售房地價格－買進房地價格－相關必要費用＝房地交易損益。房地交易損益×【出售時房屋評定現值／（出售時房屋評定現值＋出售時土地公告現值）】＝房屋財產交易損益。
稅務專家舉例說明，老李於112年9月20日出售103年4月2日取得之高雄市橋頭區房地，銷售價格總計（含房屋及土地）新臺幣1000萬元（未區分房屋、土地個別價格），出售房地當年該房屋評定現值為20萬元，老李即以112年財政部頒定標準計算該房屋財產交易所得4萬2000元（即房屋評定現值200,000元×財政部頒定標準21%）申報綜合所得稅。
但是，國稅局卻查得該房地原買入總價400萬元（未區分房屋、土地個別價格），買賣所發生費用包含仲介費、代書費、規費、契稅、印花稅、土地增值稅等計100萬元。該房地出售時房屋評定現值20萬元，土地公告現值80萬元，房屋價值占全部房屋土地比例為20%【200,000元／（200,000元+800,000元）】，計算房屋財產交易所得為100萬元【（10,000,000元－4,000,000元－1,000,000元）×20%】，因此調增老李112年度綜合所得稅財產交易所得為95萬8000元，予以補稅及處罰。
