房市•讀者投書
文：陳明吉（國立政治大學財務管理學系教授）、黃瓊瑩（國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員）
政府近日公告推動「中央社會住宅包租代管第五期計畫」，延續自2017年起建立的政策架構，希望藉由租賃住宅服務產業的專業介入，提升租屋品質、保障租賃雙方權益，並協助弱勢族群獲得穩定居住環境，以促進租賃市場的健全發展。
然而，政策執行存有許多問題與挑戰。根據內政部統計，截至2024年底，社會住宅包租代管有效契約數已達8萬多戶，其中一般戶佔比達57.2%，而經濟或社會弱勢戶僅佔42.8%。
在實務上，弱勢族群於常因自身條件受限而遭遇排拒與媒合困難，導致政策資源多集中於一般戶。政策實際偏離與原保障弱勢的政策之初衷，進而影響社會資源配置的公平性。
因此，政府應重新檢視協助對象的定位與資源分配機制，適度提高弱勢戶服務比例，建立定期政策成效檢討制度、長期追蹤補助對象居住狀況，使政策資源能更有效協助有迫切居住需求的弱勢族群。
租賃住宅依賴政府補助，業者缺乏持續經營誘因
自2018年《租賃住宅市場發展及管理條例》施行以來，政府扶植租賃住宅服務業發展，並推動包租代管專業制度，合作業者從最初17家，預計至2025年將擴增至133家，促進租賃住宅服務產業快速成長。
然而，目前業者營運模式倚賴政府補助，包括開發費、媒合費、包管費或代管費等，依行政院核定的中央住宅基金全額支應社會住宅包租代管計畫（112年~117年）的分年經費合計達149億元，給業者的補助部分，包租包管（開發費、包管費）達42億，代租代管（媒合費、代管費）達26億219萬9,000元，合計68億880萬元，
這產業幾等於仰賴政府補助而存在。一旦政府補助減少或中止後，部分業者可能缺乏足夠的持續經營誘因，導致市場面臨萎縮風險。
透過租稅優惠和獎勵機制，連繫租賃住宅的上下游產業
不只如此，目前租賃住宅服務業者多屬中小型單位，產業規模分散，缺乏上下游協產業鏈整合，多數業者僅提供基本的租賃媒合與物件管理服務，整體服務深度不足。
為提升產業效能與競爭力，建議政府可透過獎勵機制或租稅優惠。除了鼓勵業者進行水平整合發展，如與社福機構、長照單位、在地非營利組織等合作，促進資源共享、降低營運成本，擴大服務範圍。同時，鼓勵業者垂直整合發展，將住宅開發、興建、租賃、管理維護等環節納入同一服務體系，延伸客戶服務深度，並應建立業者評鑑制度，以強化服務品質與監督管理。
加強篩選租客品質，形成社區意識與認同
另外，亦需關注租賃住宅服務業的經營模式是否危及社區大樓的管理。企業在追求利潤之下，往往傾向加快出租速度以降低成本壓力，卻忽略對租客品質的篩選。一旦引入不良租客，甚至以短租方式運作，承租人因非所有權人，短期內難以形成社區意識與認同，對社區規約與管理辦法的遵循度往往偏低，導致社區經營陷入困境。
基於社區永續管理的需求，至少一年以上的租期，才有助於社區的穩定與凝聚。根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條，可見政府明確鼓勵長租而非短租（1個月至未滿12個月），短租並不在政策獎勵範圍之內。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條：若住宅所有權人委託代管業或出租予包租業，且契約約定為一年以上之居住使用，得享有租金所得稅減徵優惠；第18條則進一步允許地價稅與房屋稅的適度減徵。
然而，實務上包租代管業者仍可能透過「租期切割」或規避手法引入短期租客，對社區治理造成負面衝擊。如何有效約束業者行為，防堵漏洞，避免社區管理被犧牲於企業追求短期利潤的算盤，正是未來政策與管理機制必須正視的挑戰。
台灣的包租代管政策，已由初期的量能擴張，逐步邁入品質提升階段。面對租屋市場之房源品質良莠不齊、居住安全疑慮等課題，政府應更積極推動租屋市場資訊透明化，聚焦於提升對弱勢族群的居住協助，強化租賃市場的自主運作能力，推動租賃服務產業的整合與升級，以達成健全租屋市場發展。
