胡偉良
台灣房地產市場正面臨嚴峻挑戰，許多跡象顯示市場崩壞似乎難以避免。這種危機並非突如其來，而是長期政策失靈、結構性問題積累的結果。本文將從政策滯後性、市場機制失靈和結構性因素三個層面，探討台灣房地產市場面臨的困境。
一、政策總是落後於市場：亡羊補牢的困境
台灣房地產政策長期存在「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的問題。政府部門往往等到市場出現明顯過熱或崩盤跡象後，才急忙推出因應措施，這種「亡羊補牢」式的政策制定方式，往往已經錯失最佳介入時機。
回顧歷史，台灣在2010-2014年間房價急速攀升時期，政府反應遲緩，直到民怨高漲才陸續推出奢侈稅、房地合一稅等打房措施。然而這些政策在實施時，市場已經處於高點，反而加速了市場的硬著陸風險。這種政策滯後性不僅無法平抑市場波動，甚至可能加劇市場的不穩定性。
二、從眾行為與羊群效應：市場理性的喪失
台灣房地產市場存在明顯的「從眾行為」和「羊群效應」。在市場上升期，投資人盲目跟隨他人進場，推升房價至不合理水平；而在市場反轉時，又集體恐慌性拋售，加速市場崩跌。這種非理性行為使得市場難以維持穩定。
政府政策未能有效引導市場預期，反而經常釋出矛盾信號。一方面宣示打房決心，另一方面又通過各種優惠貸款（例如：新青安）政策變相支持房市，這種政策矛盾性加深了市場的不確定性，強化了投資人的從眾心理。
三、結構性問題積重難返
台灣房地產市場存在多個結構性問題，這些問題相互糾纏，形成難以解開的死結：
1. 供需嚴重失衡：台灣空屋率居高不下，據內政部資料顯示，全國空屋數量超過百萬戶，但同時又持續大量推新建案。這種供過於求的現象在人口成長停滯甚至負成長的背景下更顯嚴峻。
2. 所得與房價嚴重脫鉤：過去二十年間，台灣房價漲幅遠超過薪資成長幅度，房價所得比持續攀升，使得一般受薪階級購屋能力大幅下降，市場基礎需求脆弱。
3. 稅制不健全：台灣房地產稅制長期存在缺失，持有成本偏低，導致囤房現象普遍。雖然近年有所改革，但步伐緩慢且力度不足，難以有效導正市場扭曲。
4. 資金過度集中房地產：台灣長期處於低利率環境，加上投資管道有限，導致大量資金湧入房地產市場，形成資產泡沫。一旦利率環境改變或資金流向轉變，市場調整壓力將極為巨大。
四、前瞻性政策的缺乏
台灣房地產政策最大的問題在於缺乏前瞻性和系統性思考。政府部門往往被動回應市場變化，而非主動規劃引導市場健康發展。這種短視近利的政策制定模式，無法應對房地產市場的長期結構性問題。
有效的房地產政策應該包括：
·建立長期市場監測與預警機制
·制定人口結構變化與住房需求對應計劃
·改革稅制使市場回歸合理供需機制
·提供多元化的居住選擇與投資管道
五、胡偉良觀點：現在是避免硬著陸的最後機會
品嘉建設胡偉良認為，台灣房地產市場確實面臨嚴峻挑戰，崩壞風險不容忽視。然而這並非完全不可避免。通過前瞻性的政策規劃、結構性改革和市場機制重建，仍有機會實現軟著陸，避免系統性危機的發生。
但政府必須擺脫過去被動應對的模式，轉向主動規劃與引導。這需要政治勇氣與專業決斷，也需要社會各界的共識與支持。台灣房地產市場的未來，取決於我們今天能否做出正確的選擇與行動。
與其等待崩壞後再來收拾殘局，不如現在就開始建構一個更加健全、公平與可持續的房地產市場體系。這不僅是經濟問題，更是關乎社會公平與世代正義的重大課題。
文／胡偉良
