NOWnews 今日新聞 記者張家瑋／綜合報導
過去重劃區新建案較多、房價高、入住率低的區域，經常會被稱為「鬼城」，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，最多人會想到的區域就是「林三淡新」，也就是林口新市鎮、淡水淡海新市鎮、三峽北大特區，以及新莊頭前、副都心重劃區，不過現在這些區域發展得如何呢？何世昌也分別對各區域做出分析。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，早年這幾個重劃區新建案供給量大，房價偏高，入住人口又較少，因此被戲稱為「鬼城」，加上房市面臨空頭壓力，完工交屋量大，市場賣壓飆升，讓房價重挫，也使「林三淡新」和「下跌重災區」畫上等號。不過曾經的「鬼城」，跟現在是否有所不同呢？何世昌對此做出分析。
林口新市鎮
根據新北市地政局統計的房價指數（以成屋計算），今年第二季來到118.91，雖然比起上一季稍微跌約0.29％，還是在歷史次高，代表林口房價仍在高峰位置，和2012年相比，漲幅將近66.6％！其中林口新市鎮是林口區人口數成長的主要動能，吸引大量雙北輕移民到此居住，至今戶籍人口數約7萬餘人，截至2025年8月，林口區總人口數約為13.8萬人，林口新市鎮就佔了一半以上。
隨著人口增加，生活機能逐漸成熟，如國賓影城、Outlet、環球購物中心，就業機會上，林口工一重劃區吸引艾斯摩爾等大廠進駐，未來的產業發展動能強勁。不過林口上下交流道塞車問題非常嚴重，何世昌認為，塞車尖峰時間逐漸拉長，真會塞到心累，另外，消費物價感覺比以往貴不少。以自住角度來看，林口就業機會變多，交通建設陸續兌現，街廓整齊、生活節奏比台北略慢，居住環境舒適宜人，潮濕多霧是少數缺點，整體表現可謂瑕不掩瑜。
淡海新市鎮
今年第二季淡海新市鎮房價指數為117.72，只比上一季微跌0.29％，沒有出現大幅下跌，從漲幅來看，2012年到2025年則漲了近44％，人口數增加約4萬人，讓淡水人口2025年8月已飆升到約20.6萬人，在新北市29個行政區排行第9，第8則是永和的21.2萬人。雖然淡海的「美麗新廣場」出現解約糾紛，不過當地本身已有家樂福等大賣場，超商、咖啡店、餐飲、銀行等商家日漸增多，生活機能逐漸完善。
不過有育兒需求的家庭要注意，新市鎮內的淡海國小、新市國小都已經是滿額學校，擠不進去的學生只能跨區就讀。何世昌表示，「以前被笑『鬼城』的淡海，現在區內兩間國小竟已不敷需求」。不過淡海面積大，距離全面發展時間還有段時間。何世昌指出，整體而言，淡海新市鎮房價親民，二手成屋房價從1字頭到3字頭不等，適合各類購屋族。至於塞車地獄大度路，於淡江大橋通車後應該能獲得紓緩。「最後，淡海風挺大的，吹風易頭痛或風濕症患者可能要多加考慮」。
三峽北大特區
三峽北大特區發展比較早，房價走勢跟其他區域也不同，2014年至2017年期間，房價修正幅度較少，止穩反彈時間來得更快。今年第二季房價指數仍持續上揚至114.66，再次改寫新高，是「林淡三新」唯一逆勢走高的區域。從2012年至今，房價累計漲幅約62％。何世昌分析，主要應該是北大特區開發已趨近飽和，可建用地不多，新建案與二手屋的供給量有限，支撐房價穩步走高。
何世昌表示，北大特區路幅較寬，再加上兩側建築物退縮，街道更加開闊，單就居住環境而言，大部分民眾一看就愛上，沒有二話。北大特區的客群跟其他重劃區不同，一開始1字頭房價吸引雙北市輕移民，不過後期有不少北市退休族，看上環境好、又有恩主公醫院，是退休的好地方。缺點主要是，早年興建的房子屋齡已高，且當年房價只有1字頭，建築品質可能較不理想。如果想在北大買二手屋的民眾，建議出手前先打聽清楚社區的建築品質再作決定。
新莊副都心與頭前重劃區
開發初期該區域預售屋每坪成交價都只有20幾萬，如今最高成交單價已出現7字頭、8字頭，漲勢猛烈，不過，房價指數不含預售，2025年第二季副都心與頭前重劃區房價指數為104.62，較上季微跌約0.75％，變動幅度不大。從2013年到現在，累計漲幅僅5.7％，而且今年房價水準，還比2015年第一季低。何世昌表示，副都心與頭前重劃區是「林淡三新」中，開發時間最晚，而且是房價走勢最為疲軟的地方。
何世昌透露，當初這兩個重劃區剛推案時，到現場有種「大漠起孤城」的感覺，偌大的重劃區只有一個孤伶伶的接待中心，「妙的是還很快就賣完了，真令人嘖舌」。現在兩個重劃區人口數各有1萬人出頭，加起來超過2萬人，「宏匯廣場」一到假日就是人擠人，與舊市區相比，頭前與副都心環境優質，街道乾淨整齊，日常採買距市區也很近，基本上同屬一個生活圈，而搭乘與轉乘捷運都方便，最大的缺點是房價比舊市區貴。如果預算足夠，重劃區反而會是首選。
最後，何世昌表示，重劃區的發展需要時間，別被「鬼城」印象阻礙選擇，親自到當地看一看、走一走，說不定會有新收穫。貼文一出，有住在林口的過來人表示，「林口起大霧次數不多，真的很大，數來也沒5次。倒是吃的不便宜而且很有限，要找好吃的要去北市住幾天，吃飽再回林口」，還有住在淡海的人表示，「已住18年，淡水新市鎮風大，其實還好，沒什麼特別感覺，淡水新市鎮潮濕也是還好，基隆潮濕多了，但家裡除濕機還是備一下」。
