工商時報 曾麗芳
去年919央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，住商機構根據內政部不動產資訊平台最新資料統計，全台住宅貸款違約率2024年第四季為0.07％，仍為歷史第二低，惟台南、高雄「南二都」貸款違約率微幅增加！
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，加上銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方願意接手。不過，目前銀行鑑價、成數與利率出現「三緊」，預期自今年起，全台住宅貸款違約率數據不會太好看！
根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第一季達到0.06％，創下自2007年有數據以來的歷史新低；隨後在2023年第二季起至2024年第四季，全台住宅貸款違約率維持在0.07％。另觀察六都，台北市違約率自2023年第一季的0.08％，至2024年第四季略升至0.10％，為七都中最高者，但觀察歷年數據，仍屬低檔水準。
新北市則持平維持在0.07％，顯示區域房貸違約率頗為穩健；至於桃園市亦長期維持在0.05％，未見明顯波動；台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03％，至2024年第一季後穩定於0.05％，有微幅升溫；台南市則自2023年第三季的0.06％逐步攀升至2024年第四季的0.08％；高雄市房貸違約率則在0.07％、0.08％間震盪，直到2024年第四季才回升至0.08％。
全台暨七都購置住宅貸款違約率。表／住商機構提供
賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區的住宅貸款違約率，仍處於相對低點，主因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手。
不過，賴志昶補充說，台北市房貸違約率去年第三季升至0.1％，雖仍維持低水位，但為七大都會區中最高，2024年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險。
至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。
至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第一季以來，略升至0.02％；新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04％，但之後回落至0.03％。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客群買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。
整體來說，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，雖然相較其他各國，台灣住宅貸款違約率偏低，不過，隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現3％以上利率水準，加諸史上最大交屋潮山雨欲來，以及2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下，高槓桿族群恐怕將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪。
