房市進入新規則時代 張惠山 與其等待政策轉彎不如改變自己
【M傳媒房產中心／專題報導】
央行打房真的不手軟！ 最近網友熱議央行連續七波的信用管制與不動產放貸比例限制，正在徹底改變台灣房市的遊戲規則。房產專家張惠山認為，在這樣的政策環境下，與其奢望外在規則自動改變來迎合個人需求，不如優先調整自己的購屋策略來適應市場新環境。用務實態度成為在當前房市贏家。
央行七波信用管制的全面影響
從2020年底開始，央行已經連續推出七波選擇性信用管制，針對特定地區的第二戶房貸、法人購屋貸款、以及土地融資等進行層層限制。這些措施包括降低貸款成數、取消寬限期、提高利率等，讓市場的資金活水受到嚴格控制。
張惠山表示，除了信用管制，央行還透過不動產放款比例管理，要求銀行控制不動產貸款集中度。這雙重管制讓過去依賴高槓桿操作的投資客面臨巨大資金壓力，也讓一般購屋族的貸款條件變得更加嚴格。現在想要買房，不僅自備款要準備更多，還需要通過銀行更嚴格的審核。
適應環境比抱怨更實際
在這樣的政策環境下，網友提出的觀點很務實：與其期待政策轉向或市場規則改變，不如先調整自己的購屋策略。這不是消極的認命，而是積極的面對現實。畢竟，央行總裁楊金龍多次強調，信用管制措施是為了促進金融穩定和健全房市，短期內不可能放鬆。
舉例來說，與其抱怨銀行核貸成數從八成降到七成，不如提前做好財務規劃，多準備一些自備款；與其期待房價大幅下跌，不如認真尋找被市場低估的物件；與其堅持非要特定區域不可，不如擴大搜尋範圍，尋找更具性價比的選擇。
購屋策略的彈性調整
在央行緊縮政策下，成功的購屋者往往展現出高度的彈性。他們可能會選擇總價較低的物件作為入門，而非一步到位追求夢想屋；他們會更重視現金流管理，確保在升息環境下仍能負擔房貸；他們也會更仔細評估物件的實際價值，避免追高被炒作過的區域。
張惠山表示，這種務實態度反而讓這些購屋者在當前市場中佔據更有利的位置。當多數人還在觀望或抱怨時，他們已經找到適合自己的購屋之道。像是考慮蛋白區而非蛋黃區、選擇屋齡較高的中古屋、或者縮小坪數需求，都是常見的調整策略。
市場參與者的共同課題
其實不僅是購屋者，市場上的所有參與者都需要適應新的環境。建商需要調整推案策略與定價模式，減少對高槓桿的依賴；房仲需要改變銷售手法與服務內容，提供更專業的財務規劃建議；投資客需要重新評估風險與報酬，尋找新的投資模式。
能夠快速適應新規則的玩家，才能在這個市場中繼續生存發展。央行政策的目的是促進市場健全發展，雖然短期內造成陣痛，但長期來看對市場健康是有幫助的。與其對抗政策，不如理解政策背後的用意，並找到在新規則下的生存之道。
從被動等待到主動出擊
許多購屋者習慣被動等待市場條件變好，但真正聰明的購屋者會主動出擊。他們會加強自己的財務體質，提升信用評分，建立與銀行的良好關係，這些都是在緊縮環境下仍能獲得較佳貸款條件的重要關鍵。
他們也會花更多時間研究市場，了解不同區域的發展潛力，掌握政策變動的趨勢。這種主動積極的態度，讓他們在逆境中反而能找到別人忽略的機會。例如有些區域因為信用管制而出現價格調整，反而創造了進場的機會。
張惠山 在當前房市環境下，與其期待風向改變，不如調整自己的船帆。
央行的七波信用管制短期內不太可能放鬆，購屋者能做的就是理解規則、適應環境，並在現有框架下找到最適合自己的購屋策略。改變自己永遠比改變環境容易，這不是消極的認命，而是最務實的生存智慧。畢竟，市場永遠是對的，能夠快速適應變化的參與者，才是最後的贏家。與其抱怨遊戲規則太嚴格，不如想辦法在這個規則下玩得比別人更好。
張惠山(山哥來了)
