在台灣2025年上半年商用不動產市場觀望氣氛濃厚之際，科技業逆勢加碼工業用地，成為撐起土地交易的主力。建商因資金壓力與政策限制趨於保守，住宅與商業用地交易明顯下滑，但AI與半導體產業的自用需求強勁，推動工業地產與非核心區土地交易逆勢成長。
文章以實際案例（如群聯電子購地、和碩購廠）與數據表格分析，指出科技業選地的三大關鍵條件：使用彈性高、基礎建設完整、地價尚未過熱。建議一般投資人可關注非核心區、政策支持園區周邊與自用買盤活躍地段，捕捉新一輪潛力熱區。
📚 目錄
- 🔍 引言：市場氣氛降溫，科技業逆勢出手
- 🏭 工業不動產成交易主力
- 📉 土地總交易下滑，誰逆勢成長？
- 📊 主要交易案件一覽表
- 📌 地區分布：科技卡位熱區在哪？
- 🧭 投資觀察：科技用地勝出的三大條件
- 💡 我們的觀點與建議
- 🔚 結語：市場不熱，但不是沒機會
🔍 引言：市場氣氛降溫，科技業逆勢出手
2025年上半年，台灣商用不動產市場呈現明顯觀望氣氛。許多建商在資金與政策雙重壓力下選擇「踩煞車」，反觀科技產業卻以「逆勢卡位」的姿態強勢進場。
📌 代表案例：群聯電子進軍竹南非核心區、和碩砸重金買下宏達電桃園廠。這些舉動不是短期炒作，而是基於AI與半導體擴張的長線部署。
🏭 工業不動產成交易主力
雖然整體市場冷清，但工業地產卻逆風高飛：
📦 類別 | 2025上半年趨勢 | 年增／季增變化 |
A級辦公室租賃量 | 約2萬坪（年減17%） | ↓ 表現疲弱 |
工業不動產交易量 | 已連續三季成長，本季再增13% | ↑ 明顯成長 |
自用型買方比例 | 佔工業不動產交易量 65% | ↑ 高比例反映真實需求 |
🔧 關鍵推力來自科技產業的產線擴張、供應鏈落地、營運彈性強化等長期策略。這與純資本操作明顯不同，顯示這波購地熱潮具有「實體經濟支撐」。
📉 土地總交易下滑，誰逆勢成長？
土地交易總額呈現顯著下滑：
📍 類別 | 季變化 | 年變化 | 備註 |
總土地交易額 | 減少35% | 減少22% | 建商態度保守、限貸效應影響 |
工業用地 | 成長71% | 未提供 | 主要由科技業驅動，需求持續上升 |
住宅用地 | 大減近60% | 未提供 | 建商觀望，僅個案仍有溢價成交現象 |
🔍 解析：雖然整體交易數據偏弱，但工業用地的表現不但沒有「冷卻」，反而呈現爆發式成長。
📊 主要交易案件一覽表
📌 案例 | 地點 | 金額（億元） | 用途 | 主導產業 |
和碩購宏達電廠 | 桃園 | 56+ | 自用 | 電子製造 |
群聯購地 | 苗栗竹南 | 未公開 | 自用 | 儲存晶片、半導體 |
同欣電加碼工資產 | 未明確公布 | 未公開 | 自用 | 電子零組件 |
📌 共通點分析：
- 全數為科技自用型買盤
- 選址並非一味追求「核心區」，而是看重土地使用彈性與擴建空間
- 重視交屋期程與基礎設施完備度
📌 地區分布：科技卡位熱區在哪？
🌐 區域 | 特性說明 | 現況趨勢 |
桃園 | 交通便利＋產業聚落＋現成廠辦供給 | 和碩、緯創、廣達皆有佈局 |
竹南 | 土地價格親民＋自建彈性大 | 群聯電子新進場，帶動地區話題 |
中科／中南部園區 | 適合重產業＋政策支持強 | 廠商持續詢問與規劃中 |
📈 趨勢研判：以AI鏈與半導體為主的產業，多偏好有足夠腹地、租購彈性高的次核心區，逐漸帶動「地價平價區段」變為熱點。
🧭 投資觀察：科技用地勝出的三大條件
✅ 條件一：土地使用彈性高
對於科技產業而言，單一用途的土地已無法滿足現代營運需求。像是半導體、AI伺服器、電動車零組件等新興產業，不只需要廠房空間，更需要研發實驗室、倉儲物流與數據機房等複合型設施。工業區、科技園區或特定產業用地，相較於住宅或商業用地，擁有更多彈性使用選項與法規配套，使企業可依照成長階段逐步拓展，是長期布局的重要前提。
✅ 條件二：基礎建設完整
水、電、網路與交通，是科技廠辦不可或缺的命脈。尤其AI運算中心、晶片製造廠對於電力與冷卻需求極高，若無穩定的高壓電與備援系統，即便地價再便宜也無法發揮效益。此外，園區附近若具備良好的交通運輸網，如高鐵、快速道路或捷運，將能有效吸引技術人才通勤與企業上下游協作，直接提升土地的實質價值。
✅ 條件三：地價尚未過熱
在房地產市場中，最怕買在高點、卡在天花板。科技業近期選擇進駐的地點如桃園、竹南、台中外圍區域，多數仍處於價格成長初期，地價尚未反映未來產業帶動的長線潛力。這些地區提供了較低的取得成本、較大的發展腹地與較少的法規限制，對企業來說是一種兼具風險控管與擴張彈性的理想選擇。
💡 我們的觀點與建議
📌 現階段雖然大環境偏向保守，但不代表機會就此消失，反而考驗投資人的眼光與判斷力。若你是一般投資人，或是關注中長期土地與資產配置的經營者，以下三個方向值得你持續觀察：
- 關注產業進場的「非核心區段」
科技業不像傳統辦公室需求仰賴市中心位置，他們更重視使用效率與成本效益。這使得許多非核心區段（如台中西屯外圍、竹南高鐵特區、桃園觀音／楊梅）正在悄悄升溫。這些地點在地圖上也許不起眼，但產業聚落的進駐可能會帶來連鎖效應，從基礎建設升級到住宅、生活機能改善，最終形成全新價值帶。 - 鎖定具備政策支持的產業園區周邊
政策導向永遠是房地產投資的重要風向。當政府鎖定特定產業園區（如智慧製造園區、航太聚落、綠能科技園區）進行基礎建設與資源引導時，周邊土地往往先於市場啟動。若能及早佈局，可能在三至五年內看到明顯價值成長。 - 留意「自用買盤」帶來的實質需求變化
當企業出於生產與營運需要親自購地，而非靠資本市場投機操作，表示該區域具備長期營運價值與生產鏈穩定性。這與純開發商買地不同，前者是要用來生產、創造價值，後者則以轉售獲利為主。選擇跟著「真需求」走，比追逐話題更具實質回報機會。
🔚 結語：市場不熱，但不是沒機會
台灣商用不動產正從過往「全面熱炒」的階段，轉變為「產業驅動」的精準佈局時代。
過去，是建商與開發商主導市場節奏；現在，則是產業鏈自主找地、主動進場。
這場由AI、高效運算、半導體驅動的新土地佈局浪潮，將為特定區域注入強勁能量。
你可能不會在北市看到太多新動作，但你會在竹南、觀音、台中工業區附近，發現土地交易靜悄悄地變得活絡。這正是投資眼光決勝的關鍵時刻。
若你正規劃布局土地或工業不動產，與其追逐話題區，不如觀察哪裡是「企業親自買下來蓋廠房的地方」。因為那些地方，才是下一個五年、十年真正會「發光」的熱區。
