自由財經 記者徐義平／專題報題
近年引起廣泛熱議的新加坡組屋，其實也是使用權住宅，再透過公積金制度和嚴格轉售限制，減少炒作投機行為。反觀台灣，目前使用權住宅有不少民眾買來投資出租，做為賺取租金收益的投資商品。
根據駐新加坡台北代表處去年10月發表的「新加坡組屋政策與啟示」，新加坡組屋是政府在國有土地上出資興建，並以優惠價格出售給居民，契約年限通常為99年，其中組屋總數量已達120萬套（戶），且有78%新加坡居民是住在組屋裡頭；至於購買組屋條件，必須是新加坡公民，並設有收入上限及不可擁有房產的限制。
新加坡組屋基石 國有地及公積金制度
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，台灣使用權住宅因售價便宜且租金與一般住宅相同，租金收益率高而受到投資人青睞；但對自住民眾而言，購買使用權住宅須負擔地租金及房屋稅，總體成本與租房子差異不大。台灣若要推行使用權住宅，理論上可行，但國有地的比率不如新加坡那麼高，供給量會比較有限，只能先求有再求多，循序漸進。
進一步觀察房價所得比，新加坡組屋房價與年收入的房價所得比通常落在4至5倍間，反觀台灣各縣市的房價所得比，今年第二2季最小的是基隆市約6.05倍，台北市則高達15.41倍、新北市達13.03倍、台中市達11.9倍，三都均超過10倍。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，台灣若要援引新加坡組屋模式須審慎，主因新加坡成功的基石在於國有土地比率極高及強大的公積金（CPF）制度支撐，而台灣目前則受限於土地私有制與民眾根深蒂固的「有土斯有財」觀念。
使用權住宅缺增值空間 融資條件較差
此外，使用權住宅缺乏資產增值空間，且融資條件通常較差，若無完善的轉手、回收機制，極易淪為投資客套利或爛尾樓的溫床。未來挑戰在於如何透過金融創新，讓「使用權」也能具備合理的流動性與保障，真正落實「居住權」優於「所有權」的價值轉型，而非僅是創造另一種形式的二等房產。
黃舒衛提醒，新加坡的住房政策核心始終是「擁房（Home Ownership）」，租賃僅是輔助與安全網，因此，新加坡的使用權住宅是植基於無土地所有權的最佳解方，但台灣切勿把人家的安全網解讀成安樂窩，市場接受度應該審慎評估。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新加坡住宅政策成功有許多關鍵因素，包括早年就實施土地國有，才能夠有土地庫存規劃發展；另，個人稅負與企業負擔提撥較多，公積金的制度也有助於民眾購屋壓力等，成功背景配套都讓新加坡的公宅經驗相當成功，如此完整的配套房市，台灣在短期內很難複製。
