近年來，台灣不動產市場受到政策調控與城市更新雙重影響，促使商用不動產格局大幅改變。尤其在大眾運輸導向開發（TOD）與都更危老政策推動下，全台星級飯店的建設進入新一波高峰期。根據瑞普萊坊統計，2025下半年至2028年間，全台將新增星級飯店約40棟，新增客房逾5,656間，為商用不動產市場注入強勁動能。

此現象不僅體現品牌建商積極搶進飯店市場，也反映台灣旅遊商務需求的多元擴張，尤其國際品牌飯店占近6成，顯示品牌效應和高端消費市場的重要性。

📑 簡易目錄

• 🏨 引言：星級飯店市場大爆發背景
• 📊 全台飯店新增布局分析
• 🌆 北部飯店熱區現況與趨勢
• 🏝️ 南中部旅遊度假飯店機會
• ⚖️ 投資風險與市場挑戰
• 💡 觀點與建議
• 📝 結論

🏨 引言：星級飯店市場大爆發背景

近年來，台灣不動產市場受到政策調控與城市更新雙重影響，促使商用不動產格局大幅改變。尤其在大眾運輸導向開發（TOD）與都更危老政策推動下，全台星級飯店的建設進入新一波高峰期。根據瑞普萊坊統計，2025下半年至2028年間，全台將新增星級飯店約40棟，新增客房逾5,656間，為商用不動產市場注入強勁動能。

此現象不僅體現品牌建商積極搶進飯店市場，也反映台灣旅遊商務需求的多元擴張，尤其國際品牌飯店占近6成，顯示品牌效應和高端消費市場的重要性。

📊 全台飯店新增布局分析

從整體分布來看，北部飯店的新增占據全台市場半壁江山，這不僅因雙北地區擁有密集的商務需求和完善的交通網絡，也是政府TOD（大眾運輸導向開發）政策推動下的直接成果。尤其國際品牌飯店在北部搶占優質地段，結合商務、旅遊雙重需求，形成強烈吸引力。

南部的新增飯店以度假型旅宿為主，這反映出台灣南部豐富的觀光資源，如墾丁、台南、高雄等地逐漸成為國內外旅遊熱點，加上近年交通基礎設施如高鐵延伸與捷運系統的擴展，旅遊便利性大幅提升，推動飯店業成長。

中部雖然占比較小，但該區特色旅宿與次核心城市飯店的發展，扮演著分散市場風險的角色，有助於均衡全台飯店供給結構。此外，中部多結合地方文化與特色，吸引尋求深度旅遊體驗的客群，具長遠發展潛力。

🌆 北部飯店熱區現況與趨勢

雙北地區作為全台經濟與政治的樞紐，飯店市場接近飽和已是不爭事實，但仍有不少國際品牌選擇持續插旗。這背後原因包含：

• 高密度商務需求：跨國企業、會議活動、國際展覽頻繁，使得商務旅客穩定成長，支持高端飯店持續發展。
• 品牌效應帶動地產附加價值：結合高級住宅開發，國際品牌飯店的入駐提升周邊土地與住宅價值，形成飯店與住宅互補的發展模式。
• TOD大型開發案機會多：北部多個交通樞紐周邊開發案推動，吸引飯店業者布局，讓旅客交通更便利，提升飯店吸引力。

2024年台北晶華、君悅、喜來登等高端飯店營收皆突破25億元大關，顯示高端市場競爭激烈且利潤穩定。未來新飯店若能精準切入差異化市場，如精品旅館、特色商務服務等，仍有一定成長空間。

🏝️ 南中部旅遊度假飯店機會

南部因得天獨厚的自然風光及豐富文化，成為度假旅遊飯店開發熱區。以下為該區發展機會的具體分析：

• 旅遊政策扶持：政府推動觀光產業升級，鼓勵高品質旅宿投資，並提升觀光配套設施，強化旅遊吸引力。
• 交通便利性改善：高鐵南延、機場擴建與城市捷運網絡，縮短旅遊交通時間，增加旅客停留意願。
• 多元旅遊型態支撐飯店多樣化：從海濱度假村、文化體驗旅館到生態旅遊基地，南部飯店開發形態多元，滿足不同消費需求。

中部的飯店業雖以中小型旅館與特色民宿為主，但隨著地方政府積極推動文化創意及觀光發展，未來有望吸引更多商務及休閒旅客，帶動當地飯店產業升級。

⚖️ 投資風險與市場挑戰

即使飯店市場呈現成長趨勢，投資者及開發商仍面臨諸多挑戰，需審慎評估：

• 硬體建設成本高昂
  飯店建設通常涉及土地取得、建築、設施設備更新等高額投入，且施工期長，資金回收期可能長達數年，增加資金壓力。
• 營運成本及人力瓶頸
  高品質飯店對服務水準要求高，所需人力密集，隨著薪資上漲及人力短缺，營運成本持續增加，可能壓縮利潤空間。
• 激烈的市場競爭
  多品牌、多檔次飯店同場競爭，若開發策略不明確或差異化不足，容易陷入價格戰，導致收益不穩。
• 外部經濟環境波動
  通貨膨脹及利率上升可能壓抑消費者支出，尤其旅遊頻率與花費下降，影響入住率與營收。此外，疫情後旅遊習慣尚未完全回穩，需持續觀察消費趨勢。

因此，飯店投資須以長期策略為核心，並進行多方風險管控與市場動態監控，才能降低風險並提升獲利機會。

💡 觀點與建議

1. 策略性選擇區位與市場細分
   針對不同區域特性訂定飯店定位，例如北部聚焦商務與高端客群，南部著重度假市場，才能最大化市場效益與營收潛力。
2. 強化品牌與服務差異化
   國際品牌飯店具備市場認同與經驗優勢，建議透過特色服務、數位化體驗或生態永續概念，打造獨特競爭力，吸引忠實客群。
3. 結合都市更新與交通導向開發
   善用政府政策利多，將飯店開發與大型都市更新、交通建設整合，創造多元收益管道，並提升飯店周邊環境品質，增強吸引力。
4. 靈活經營與成本控管
   面對市場波動，飯店管理者應運用數據分析及彈性定價策略，適時調整營銷方向，降低人力與營運成本，提升經營效率。
5. 持續關注消費者行為變化
   觀察旅遊趨勢、消費者偏好改變，及早調整產品與服務內容，保持競爭優勢。

📝 結論

全台星級飯店在未來四年迎來40棟新增潮流，呈現不動產市場的新動力。北部的國際品牌密集插旗，南中部則依托觀光度假優勢穩健成長。儘管投資門檻高、競爭激烈，但配合政策支持與市場需求，星級飯店仍是商用不動產投資值得關注的領域。

投資者及開發商應慎選地點、把握政策機會，並做好市場風險控管，方能在未來的飯店熱潮中搶得先機。

如果您有興趣拓展不動產投資版圖，關注星級飯店及商用不動產市場的發展動態，將有助於掌握下一波投資契機。