莊志成 工商時報
2024年下半年，台灣房市面臨銀行房貸緊縮，以及中央銀行9月實施第七波選擇性信用管制，一路對2025年房市造成巨大的影響。統計2025全年交易量在26.1萬棟，與2024年相比，大減25.5%，交易量跌破近9年新低量。
至於消費者最關心的房價，可以從「政大永慶七都大樓房價指數」來觀察，看看第七波信用管制滿一周年七都房價的變動情形。在2024年第三季，也就是第七波信用管制實施前，七都大樓房價指數年增率在3.4%到22%之間，其中以桃園、新竹、台中與高雄房價漲幅動能較大，房價指數年增率皆超過10%。然而2025年第三季，七都大樓房價指數年增率已經全面由漲轉跌，下跌幅度在2.3%至6.7%不等，其中以台中年跌幅6.7%最大，新竹年跌幅6.2%次之。
房價指數從第七波信用管制實施以來，呈現出從一開始的觀望小跌，到價格整理，再到全面下跌。主要在於信用管制之下，銀行透過提高利率、降低額度、嚴格要求收支比等方式來收緊房貸條件，壓縮多數購屋民眾的購買力，造成買方購屋態度明顯轉趨保守觀望，並期待房價向下修正。同時，賣方出售房屋也因為媒合等待期間拉長、市場待售房屋增加，因此促使賣方逐步配合市場調降價格。於是在第七波信用管制一周年後的2025年第三季見到七都大樓房價指數全面回調。
另一方面，若以「政大永慶雙北公寓房價指數」比較台北市及新北市大樓與公寓房價指數變化，房價指數年漲幅在第七波信用管制前後，大樓與公寓都呈現先漲後跌的趨勢。但仔細觀察大樓與公寓的漲跌幅度，可以看到台北市及新北市的公寓房價指數相對大樓更顯得漲少跌多，同樣受第七波信用管制影響，公寓產品房價修正幅度大於大樓產品。再對照過去公寓房價指數，2025年第三季公寓房價指數與2021年第一季指數相當，顯示在第七波信用管制的政策作用下，台北市、新北市公寓房價已跌回2021年的水準。
與公寓產品相比，大樓通常屋齡較新、有管理，較能配合現代網購、外送的生活步調，剛性自住需求相對穩定；公寓產品通常屋齡偏高、維護成本較高，當政策造成投資需求減弱、市場買氣放緩之際，比起大樓產品更容易出現更大幅度的價格修正。雙北公寓房價指數修正回到2021年水準，揭示著過去幾年房價漲幅已經被政策收緊與需求下滑所消化，市場對於房價上漲的預期已經出現反轉，房市進入價格修正階段，房市將回歸供需基本面。
房價上漲預期已被扭轉，價格不再有追高的理由，對於有購屋需求的的民眾，筆者建議應持續緊跟市場、持續看屋，保持對房市的敏銳度，並且為購屋提前做好財務規劃，一旦遇到適合自己的物件甚至是政策有所鬆綁，就應大膽出價、積極爭取成交。
