工商時報 陳傑鳴
近年在建商資金壓力升高、施工成本居高不下，加上央行信用管制持續緊縮的環境下，預售屋交屋糾紛明顯升溫，從漏水、磁磚空鼓、門窗歪斜，到水電管線施工瑕疵，不少購屋族都有相同感嘆：「房子交屋後，問題才真正開始。」
預售屋交屋階段的「驗屋」，早已不該只是形式上的檢查，而是攸關居住安全、生活品質，甚至未來轉售價值的重要一道防線，一旦輕忽，原先的購屋圓夢，動輒數百萬、上千萬的買房支出，可能瞬間變成長期維修與糾紛的噩夢來源。
預售交屋必查「驗屋清單」 三大系統一個都不能漏
依據內政部《預售屋買賣定型化契約》，建商應交付符合契約約定品質的房屋，買方依法享有驗收、要求修繕，甚至拒絕交屋的權利，不過實務上，部分建商常在交屋後，以「已完成點交」、「使用造成」等說法，弱化自身責任，因此驗屋時是否完整記錄、拍照並列入缺失清單，往往直接影響後續權益。
房市專家建議，驗屋至少要掌握三大核心系統。
第一是結構與防水，包含牆面與天花板是否出現裂縫、滲水痕跡，窗框、陽台、浴室、廚房排水是否回水，磁磚是否有空鼓、不平整等情況，這類問題若未在交屋前處理，入住後往往最難修，成本也最高。
第二是水電與設備系統，包括插座是否全數通電、電壓是否穩定，配電箱標示是否清楚，排水是否順暢、馬桶與地漏是否有異味回流，瓦斯管線與熱水器接口是否符合安全規範，這些都直接影響日常使用與居住安全。
第三則是門窗與施工品質，如門片是否歪斜、開關是否順暢，氣密窗密合度與隔音效果，鎖件是否牢固，以及油漆、矽利康收邊是否完整，這些細節往往最能反映整體施工品質。
自己驗屋怎麼做？專家提醒：流程與紀錄比專業眼力更重要
若購屋族選擇自行驗屋，專家提醒，「有沒有流程、有沒有紀錄」，比是否具備專業背景更關鍵。驗屋時應攜帶手電筒、捲尺、插座測試器，逐項對照交屋標準檢查，並拍照、錄影存證，清楚列出缺失項目，要求建商限期改善並安排複驗，切勿因趕交屋或人情壓力草率簽收。
同時，也務必確認權狀坪數、平面配置與建材規格是否與合約相符，避免日後產生認知落差或法律爭議。
驗屋時發現公設還在施工就被催交屋 購屋者該這樣做
實務上常見，購屋者在驗屋時發現大樓公共設施與公共空間仍在施工，但建商卻以「專有部分可點交」為由催促交屋，甚至要求先行入住。部分買方因租約、學區或家庭需求被迫妥協，入住後卻長期忍受施工噪音、粉塵與動線混亂，對後續完成的公設品質也難以再主張權益。
專家提醒，交屋不應僅限於室內空間可使用，公共空間是否達到基本完工與可正常使用狀態，同樣是判斷交屋是否成立的重要關鍵，若驗屋時發現公設尚未完成，購屋者有權要求延後交屋，或至少在書面中明確載明公設完工時程、施工範圍與補償責任，並於點交文件中加註「公設未完工不視為完全交屋」的保留條款來確保自身權益。
要不要找驗屋公司？ 重點在風險轉移
隨著驗屋意識提升，近年愈來愈多購屋族選擇委託專業驗屋公司，其優點在於具備專業儀器與經驗，可檢測肉眼難以發現的問題，如紅外線測漏、水壓測試、磁磚空鼓率評估等，並出具書面驗屋報告，對建商形成實質修繕壓力，也轉移自己驗屋的風險。
不過，驗屋公司也並非萬靈丹，費用需自行負擔，品質亦良莠不齊，以目前市場行情來看，一般住宅驗屋費用約1.5萬至3萬元不等，大坪數或透天產品費用更高，購屋族仍需審慎挑選。
驗屋沒過「5%保留款」是關鍵籌碼 簽了恐喪失談判空間
依《預售屋買賣定型化契約》，交屋時買方可依法保留「房地總價」5%作為交屋保留款，確保建商完成瑕疵修繕義務，若驗屋未通過、缺失尚未改善，買方有權暫緩交屋或拒付保留款，建商不得強行點交。
但實務上，不少購屋者因入住時程、貸款撥款或建商施壓，提前簽署點交文件並撥付保留款，導致建商後續修繕意願下降，權益反而受損。專家提醒，一旦5%保留款全數支付，買方的談判籌碼將大幅減弱。
若已完成交屋仍有瑕疵，買方仍可透過存證信函要求限期改善，必要時主張損害賠償，但時間與成本明顯高於交屋前控管，因此，5%保留款是制度賦予的風險管理工具，驗屋未過不輕放，往往決定房屋品質的最後防線。
最後，驗屋並非與建商對立，而是制度設計下的合理保障，多數重大瑕疵若能在交屋前處理，後續維修成本與糾紛都可大幅降低，對購屋族而言，驗屋真正的價值，不只是找出問題，而是在交屋前建立清楚的責任界線，守住居住安全與資產價值。在目前高房價時代，一次完整而理性的驗屋流程，往往就是全家未來居住品質的分水嶺。
