工商時報 陳傑鳴
台灣人口持續下探，據內政部最新統計，今年1月全台總人口降至2,328萬9,045人，已連續25個月呈現負成長。人口減少的趨勢，再次引發市場對房價走勢的討論，不少人認為房價該跌了、撐不住了，不過，房市專家提醒，人口負成長對房市的第一波衝擊不是價格，而是交易與租賃的「流動性」，房價下跌通常需要更長時間才會顯現。
人口變少：房市第一個出問題的是成交速度
過去市場習慣將各類房市風險簡化為「房價會不會立刻開始跌」，但在少子化、高齡化同步發生下，人口負成長對房市的影響其實具有階段性。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，當人口減少、新增居住需求減弱，短期內價格未必立刻下跌，但成交週期會明顯拉長，市場將先出現「價格撐住、成交卡住」的現象，特別是在供給量較大的區域更為明顯。
租金數據透露警訊：不是不漲 是「漲不動」
目前租屋市場已可觀察到早期警訊，據主計處資料顯示，今年1月房租指數雖來到109.94、再創新高，但年增率僅1.99%，為近30個月首度跌破2%，顯示租金漲勢開始放緩。
屋比房屋總經理葉國華分析，台灣民眾租屋需求並未消失，但租金連年上漲後，租屋族承租能力已接近極限，加上人口減少、家庭戶數成長趨緩，租金即便上漲，也難再支撐過去的漲幅，這很可能是流動性轉弱的前兆。
葉國華指出，在人口負成長環境下，市場的調整路徑往往是「先租不掉，再賣不快，進而出現下跌」，當租金不再快速上漲，投資報酬率下降，投資型需求會率先退場，留下的則是長期掛售、成交稀少的市場結構。
購屋者如果看到區域出現「開價不跌，但實際成交極少」的狀況，並非房市還穩定或看似平靜，實際上是流動性壓力正在累積。
高空屋率區域增 流動性風險逐步浮現
台灣租金成長趨緩，空屋風險也逐步浮現，據內政部資料，截至2024年底，全國低度使用住宅比率（即空屋率）超過20%的鄉鎮市區，已從2024上半年的20個暴增至下半年31個，其中，宜蘭礁溪、新北萬里空屋率甚至逼近三成。
莊思敏指出，空屋增加會先反映在租期拉長、空置時間變久，以及屋主同時掛租掛售的情況，尤其在新興重劃區與投資型產品比例高的區域，租屋去化一旦放慢，屋主現金流承壓，轉售供給就會增加，也會讓成交速度進一步放緩。
而台灣現階段空屋率高的鄉鎮市，更大多屬於買氣清淡的區域，莊思敏指出，這些區域房市風險高，房價不僅長期可能漲不動，下修機會也大，甚至可能會出現有行無市的狀況。
專家提醒：房市風險已從價格轉為「時間成本」
莊思敏指出，人口負成長不代表房市必然崩盤，但確是宣告新階段的到來，對屋主而言，最大的成本可能已不再只是價格讓利，而是等待成交所付出的時間成本；對購屋族而言，則必須更審慎評估未來轉售與出租的流動性，買房不該只是關注「會不會跌」，還要注意「未來賣不賣得掉」。
另外，葉國華也強調，人口負成長對房市的影響具有高度區域差異，就業機會集中、生活機能成熟的都會核心區，仍有穩定自住需求支撐，價格修正幅度相對有限，但成交速度仍難回到過往熱絡水準；反觀人口外流明顯、供給量持續增加的區域，未來面臨的不是價格修正的問題，而是「要賣多久、誰來接手」的現實考驗。
