桃園市長年面臨 公共設施用地長期閒置 的問題，原因多為產權複雜、徵收經費龐大，導致市區不少「公保地」成為都市發展的空白帶。
近期，市府決定推動 公二公園預定地解編及開發，規劃全齡公園、休憩空間與停車場，力拚明年動工。然而，居民對於設施細節及交通安全仍有疑慮，這場「都市更新與居民權益」之爭，值得深入探討。
📑 目錄
- ✅ 引言：桃園公保地解編背景與爭議焦點
- 🏞️ 1. 公二公園基地概況與歷史問題
- 📈 2. 市府解編策略與重劃規劃
- 🏀 3. 公園初步設計內容詳解
- 🚗 4. 交通與停車場爭議：居民的最大擔憂
- 📊 5. 表格分析：市府規劃 vs. 居民需求
- 💡 6. 觀點與建議：如何兼顧發展與安全？
- 📝 結語：桃園城市更新與不動產啟示
✅ 引言：桃園公保地解編的背景與爭議
桃園市長年面臨 公共設施用地長期閒置 的問題，原因多為產權複雜、徵收經費龐大，導致市區不少「公保地」成為都市發展的空白帶。
近期，市府決定推動 公二公園預定地解編及開發，規劃全齡公園、休憩空間與停車場，力拚明年動工。然而，居民對於設施細節及交通安全仍有疑慮，這場「都市更新與居民權益」之爭，值得深入探討。
🏞️ 1. 公二公園基地概況與歷史問題
📍 位置與面積：
- 位於桃園區 泰昌二街、泰昌三街之間
- 占地 1.95公頃，格局方正，具有規劃優勢
📜 歷史問題：
- 1979年劃設為公園預定地
- 受限於 高地價 與 產權複雜，至今仍有約 4成私地 未完成徵收
- 容積移轉政策推出多年，仍無法完全解決地主不願配合的問題
📈 2. 市府解編策略與重劃規劃
桃園市長年面對「公保地」難題，許多公共設施預定地在劃設後，因財政壓力或產權複雜問題，長期無法徵收，造成都市景觀破碎，公共空間不足。公二公園基地即是典型案例，自1979年劃設以來，40多年始終未能動工，已成為市民心中「懸而未決」的都市計畫。
為了打破僵局，市府提出 「解編＋市地重劃」 的雙重策略，核心目標是「兼顧公共利益與地主權益」。具體做法包括：
✔ 今年初調整用地
- 公二基地旁的「市場用地」及「兒童遊樂場用地」解編為住宅用地，創造新的土地分配彈性。
✔ 市地重劃模式
- 將新劃定的住宅區土地分配給原公保地地主，換取完整、公有的公園用地，以空間換空間，避免龐大徵收支出，降低財政壓力。
✔ 時程與目標
- 規劃 明年動工，2028年完成，屆時公二公園將成為桃園市中心重要的「綠肺」，有助提升周邊居住價值與生活品質。
👉 策略優點：
- 降低政府財政負擔
- 透過重劃機制加速都市更新
- 增加市中心公共綠地
👉 潛在挑戰：
- 地主意願差異仍可能拖慢進度
- 市場用地轉換為住宅，需兼顧區域交通與人口負荷
- 公園設計需符合「多元需求」，避免淪為形式化綠地
🏀 3. 公園初步設計內容詳解
市府公布的公二公園初步設計，強調 「全齡化」與「親子友善」，希望打造能夠服務多族群的綠地空間，並平衡運動休閒需求。主要設施規劃如下：
- 👶 兒童遊憩沙池：提供親子互動空間，刺激幼兒感官發展
- 🏀 籃球場：滿足青少年與運動族群需求，促進社區互動
- 🌳 綠地休憩廣場：設置綠蔭步道與開放草坪，讓居民散步、慢跑
- 🚗 停車場：預計設置地面停車格，方便外來訪客停車
👉 亮點與價值：
- 以「全齡化」為核心，規劃親子、運動、休閒設施
- 提升都市環境品質，提供社區居民一個兼具生態與社交的空間
然而，部分居民認為此設計仍有不足：
- 缺少公廁：公園使用頻率高，缺乏公廁恐造成不便
- 沙池維護難度大：需防範動物排泄物、細菌孳生
- 步道長度不足：對長者及慢跑族群吸引力有限
這顯示公園規劃需進一步「深化」設計，強化實用性與可持續性。
🚗 4. 交通與停車場爭議：居民最大擔憂
雖然停車場能解決「停車難」問題，但選址不當可能引發交通瓶頸與安全疑慮。目前爭議集中在以下幾點：
- 停車場位置：市府規劃停車場出入口在 泰昌二街，該道路僅 8 公尺寬，且車禍頻繁，被居民認為「風險極高」。
- 道路條件不足：現況道路寬度不足以應付額外車流，恐造成社區交通惡化。
- 替代方案建議：居民建議將停車場入口移至 16公尺寬的泰昌三街，可大幅減少事故風險。
市府則回應：
- 本案仍屬 初步設計，將持續與交通局討論改善方案。
- 由於經費有限，大型地下停車場、運動中心、市民活動中心暫時無法納入，但將列為後續評估。
👉 交通爭議核心：公園帶來的是「公共利益」，但若導致「社區交通混亂」，則利弊需重新平衡。
📊 5. 表格分析：市府規劃 vs. 居民需求
項目 | 市府初步規劃 | 居民主要訴求 |
公園設施 | 沙池、籃球場、綠地休憩 | 增加公廁、延長步道、改善沙池衛生 |
停車場位置 | 泰昌二街出入口 | 改至泰昌三街，避免交通事故 |
配套建設 | 無地下停車場、活動中心 | 增加市民活動空間、運動中心 |
交通安全 | 無具體改善措施 | 道路拓寬或交通引導、減速設施 |
👉 從表格可見，市府與居民對「安全」與「便利性」的期待有落差，若未妥善溝通，恐引發社區反彈。
💡 6. 觀點與建議：如何兼顧發展與安全？
要讓公保地解編真正發揮效益，市府必須在 「公共利益」與「社區共識」 之間取得平衡。建議方向如下：
✔ 交通規劃優先
- 應重新檢討停車場位置，並設計交通引導措施，如單行道、紅綠燈優化。
✔ 全齡友善設計 - 增設無障礙步道、長椅、公廁等，避免偏重兒童或運動族群。
✔ 財政與溝通透明化 - 將大型設施列為「第二階段工程」，以減少一次性預算壓力，同時舉辦社區說明會，降低反彈。
📝 結語：桃園城市更新與不動產啟示
公保地解編並非單純的「公園建設」，它背後象徵 都市發展邏輯的轉變：
- 從「徵收」到「重劃」，反映政府更重視財政效率與協調地主權益。
- 對周邊地區而言，公共設施完善將帶來 房價支撐力與租賃需求增加，這是投資者觀察的重要信號。
然而，若交通與設計問題未解決，將削弱建設效益，甚至引發社區矛盾。
最終，這不只是「一座公園」的故事，而是 桃園如何平衡財政、城市機能與居民幸福感 的縮影。
