撰文者：林帝佑 2026.03.04 瀏覽數：2018
澎湖縣馬公市的「中興戲院都更案」部分土地落入法拍，3月初，該案一拍以流標收場。該案受到市場關注的原因之一，在於其為自主都更案，不動產業者指出，不少地主認為，自主都更可以分回較多坪數，但往往忽略背後的關鍵風險，譬如財務壓力、專案管理延宕等，若不慎出錯，澎湖的「中興戲院都更案」就是參考的案例之一。
財務狀況異常，文康A案成「爛尾樓」
「中興戲院都更案」市場俗稱「文康A案」，該案由地主自行整合，後續找來杰新實業協議出資、擔任代辦單位等，於2020年7月正式核准實施，原預計於2023年完工。然而，2024年3月，華泰銀行信託公告卻指出，文康A案工程停工中，並提及杰新實業「有應付工程款尚未給付及貸款屆期尚未清償之財務狀況異常」。
該案部分土地於2026年3月初落入法拍，根據法拍資料顯示，目前基地已開挖深度約13公尺，且現場留有模板、鋼筋等結構物，成為外界形容的「爛尾樓」。
寬頻房訊發言人徐華辰表示，這類案件要考慮的事情繁多，加上法拍非全案、僅部分土地，故一拍無人投標合情合理，若有人願意接手，多半會等更便宜才進場。徐華辰補充，通常法拍流標後，下次拍賣會間隔約1個月，推算該案可能於4月進行二拍。
自組更新成本較可控，但需留意4大風險
簡美營造總經理陳元昱表示，以自主更新來說，因為地主自行擔任實施者、未讓建商取得開發利潤，理想上，比起由建商擔任實施者的都市更新案而言，地主可以分回更多坪數。不過，自主更新也意味著地主須自行承擔風險，包含：
①整合風險：地主人數眾多時，意見整合不易，協議破裂將影響時程；
②資金籌措風險：須自行辦理融資與資金調度，若銷售或授信條件不如預期，現金流壓力將提高，可能導致自償率下降，履約風險也隨之增加；
③工程管理風險：需負責施工品質、進度控管與承攬協調，任何延宕都可能推升成本；
④銷售進度風險：若預售去化不順，將影響後續資金回收與銀行融資安排。
雖然上述風險可透過顧問或專案管理團隊協助控管，但陳元昱比喻，找建設公司主導擔任實施者，好比「品牌電腦」，而自主更新會則像是「組裝電腦」。前者成本較高，但經過「封裝、測試」，品質相對較穩定，因為建商對建材使用、市場評估、信託機制等操作成熟；後者則是成本較可控，但自行組裝的門檻高，需要具備足夠的專業能力與風險承擔能力。
「譬如，面對物價急遽上漲的情況，建商通常具有籌措資金與調度資源的能力；但自主更新會即便聘請顧問或專案管理團隊，相關單位多半僅提供意見協助，並不承擔開發風險，因此最終仍須由地主自行面對與應變。」陳元昱說。
