馬年一開春，到處已見春暖花開，但台灣房市卻是春暖花不開，今(2026)年一至二月，雖因農曆年放假天數，影響成交及過戶數而處於低檔，原本寄望股市帶動房市，但美國對伊朗開戰，台股三月二日一開盤就重挫八百多點，股市不好，相對的，購買房子的動能就不足。
一、二月合計僅小跌
根據永慶房產集團統計，二月適逢農曆春節九天長假，房市交易天數減少，原本就是房市交易較為冷清的月份，加上年前民眾趕買年貨、大掃除，看屋、購屋腳步放緩。此外，第七波選擇性信用管制續行，買氣仍處於相對低檔，二月全台交易量較一月減少49%。另與一月相比，台北減少38%，新北與台中均減少50%，桃園量縮57%，新竹縣市減少56%，台南與高雄分別量縮47%與46%。
若與去年二月同期相比，全台房市交易量年減38%，台北年減22%，新北量縮35%，桃園年減48%，新竹縣市年減45%，台中量縮43%，台南減少33%，高雄則量縮36%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，由於去年農曆春節九天假期有七天落在一月，只有兩天假期落在二月，因此，去年二月交易天數有26天，但反觀今年，房市交易天數僅19天，勢必影響房市交易量能，交易量縮也實屬必然。
若排除春節因素影響，將一、二月合併觀察，陳金萍指出，統計一至二月全台交易量較去年同期減少6%，其中，新北微增1%，台南成長3%，其餘五大都會區均量縮，台北年減2%，桃園年減6%，新竹縣市量縮8%，台中減少10%，高雄年減9%。
陳金萍指出，由於今年農曆春節較晚，即便年後開工，民眾仍需時間「收心」，恢復工作與財務規劃節奏，購屋決策可能要等到三月才會逐步回溫，有待後續觀察。
展望後市，陳金萍表示，房市將回歸市場供需機制，目前市場仍偏買方市場，在自用當道的狀況下，剛需強勁的地區房價較能獲得支撐，修正幅度有限，但若是供給量大的區域，價格修正壓力相對較大。因此，目前的交易關鍵仍是價格，若買賣雙方對於價格認知產生共識，交易量才有擴量的機會。
雙北房市較穩健
住商機構統計旗下加盟店一、二月份成交件數後發現，全台各區域買氣比起去年同期持穩，量增1.0 %，其中雙北市表現較為穩健，北市增加13.9%，新北增加7.2%，其餘縣市表現較為疲軟，推估為買方認為中南部還有回檔可能，不如先把資金放在股市獲利，之後再轉進房市。
縱觀各縣市各有消長，一、二月份北市年增13.9%，新北年增7.2%，桃園年減4.0%，台中年減1.5%，台南年減8.2%，高雄年減5.1%，全台年增1.0%。
展望未來，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，蛋黃區買氣逐漸加溫顯見買方對市場態度更為明確，不過利率攀高等壓力，對買氣是一大硬傷，隨著股市轉佳，資金寬鬆趨勢不變，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，2026年應是穩中求進的一年。
一月預售新案持續委靡
中古屋行情不好，預售市場也不行。代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，新的一年仍未見起色，一月燈號維持衰退的黃藍燈，分數是35分(表一)，乃四年半以來單月最低分。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，上次如此低分為2021年中，正值疫情三級警戒階段。
「住展風向球」六大構成項目呈現「三降、三平」，預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案數分數下滑，來客組數、成交組數、議價率持平。
陳炳辰表示，由於進入農曆年節前夕，買盤觀望氛圍更凝重，大多在過完節後再做買房打算，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數分數已為最低級距，低無可低遂見持平。
而一月的單週平均來客組數、成交組數各為11.8組與0.9組，一半的建案有單周賞屋組數是個位數，或是單周交易掛蛋紀錄，雖然在新北市永和區、桃園市龜山區有新案甫開案的當週開出逆勢紅盤，但蜜月期短暫，隔週就轉為雪崩式下滑，買氣數據腰斬，意興闌珊的市場態度不言自明。
供給面同步謹慎，一月預售案量只推出500多億元，比起前月減少400多億元，指標案為千呼萬喚始出來的桃園市機捷A7站生活圈長耀建設的百億元大案，但其餘推案都未達50億元，相當保守。
新成屋市場亦僅登場100多戶，較前月減少200多戶，目前銀行貸款寬鬆度依舊有限，但像是議價率長期在一成以內所呈現的房價未明顯滑落，價格與付款上沒有優勢的先建後售案更無發揮空間。
陳炳辰表示，買氣不佳而難以去化舊案，但建商卻也有不得不推案的壓力，去年底更見大量推案情勢，皆促使待售建案數量再走升，已達1551案，比前月大增70案，分數跟進下降，比多年前疫情三級警戒時期約1300、1400多件還慘。而桃園市與新竹地區兩大房市投資熱區賣不完案數尤多，銷況膠著有一定賣壓，非核心的重劃區塊可觀察價格走勢。
陳炳辰指出，2026年春燕尚不見來訪，迄今沒有任何直接與房市相關的刺激利多，接下來又到了眾所矚目傳統旺季329檔期，雖然知名建商在房市熱區包括新北市中和區、桃園市中壢區，與新竹縣竹北市有機會公開大案，恐怕僅能以個案論斷，去年該檔期實際僅推出1500-1600億元的量體，為預期的一半，今年難脫泥淖，僵局未解。
人追房跑到乏人問津？
馨傳不動產智庫執行長何世昌也談到，2024年是人追著房子跑，買房要徹夜排隊、抽籤，甚至靠關係才買得到，預售屋成交月均量突破一萬件，創下預售屋全面實價登錄以來的最高峰。
2025年，是房市被打入冷宮的一年，人與錢追著股市跑，房地產乏人問津，預售屋接待中心的蚊子都被銷售小姐抓得乾乾淨淨。這一年，預售屋成交月均量跌破四千件，僅剩約三千八百餘件，僅剩2024年的三分之一左右，比腰斬更慘烈，已經進入ICU急救狀態了。
預售屋市況最慘淡的時間點落在2025年Q3，月成交均量僅剩二千四百餘件，所幸，隨著出口成長動能強勁、台股屢創新高所帶動的財富效應下，市場普遍看好台灣未來經濟前景，以及打房利空鈍化，預售屋月成交均量回升至三千件以上。
雖然2025年Q4後，少數房市遞延性買盤出籠，交易量緩步回升，預料2026年預售屋市場成交量會比2025年稍好，可是頂多只是回復一點點HP(馬力)而已，也就是說，回溫可期，但要由谷底轉為「火熱」的機率微乎其微。
何世昌表示，倘若馬年遞延性買盤能回到市場，促使預售屋成交量緩步爬升，2025年可能成為市況的低谷。
如果用一個詞彙形容全年房市，2024年是「飛龍在天」，2025年為「羊沒吐氣」，2026年則是「老驥伏櫪」。
展望2026年上半年，央行的臉色決定房市的氣色，預估市場會在「第七波不會撤、第八波不會來」的氛圍中持續震盪盤整。而這樣的環境，有利於買家慢慢篩選好物件，其實不是一件壞事。
中東戰火的四大觀察點
至於中東戰火再起，伊朗宗教領袖哈米尼被炸死，引發伊朗報復，此次戰火可能對房地產有什麼影響？何世昌指出，可以關注幾個面向。
一、油價與通膨：伊朗雖是產油大國，可即便原油生產受影響，OPEC+其他成員國產能多少可以填補空缺，與其原油產量相比，封鎖荷姆茲海峽帶來的影響更加劇烈。倘若伊朗封鎖海峽導致原油輸出通道受阻，將推升國際油價進一步上漲的機會，可能引發新一波通膨。
伊朗若封鎖荷姆茲海峽，或者攻擊周邊國家重要油田，將令其在中東更加孤立無援。封鎖海峽時間越長，影響油價越深。
二、台灣央行升息可能性：台灣近年經濟成長強勁，今年展望亦十分樂觀。不過，央行利率仍按兵不動，推測可能有兩個考量：1.民間消費動能疲弱，升息恐雪上加霜。2.CPI年增率偏低，無升息急迫性。
若油價上漲致使CPI年增率達到2.5%以上，央行上半年升息機率應會增加。若CPI年增率仍在2%以下，升息時間點也許會放緩至下半年。
三、房市抗通膨買盤出籠？從預售屋與中古屋市場成交量來看，2025年Q4的成交量已觸底彈升，但房價還沒有，且2026年一、二月買氣都維持緩步回溫狀態，成交量反彈並非受伊朗戰事影響，唯油價飆漲、通膨加劇會加大回溫力道。
至於抗通膨置產需求是否會因伊朗戰事而湧現？現在談論這件事言之過早，何世昌說，他的看法比較保守，要看接下來油價是否持續大漲，以及伊朗戰火如何發展而定。假設伊朗戰事像委內瑞拉一樣快速結束並進行政權移交，美國介入、掌控伊朗產油設施，那麼油價與通膨可能下滑，不至於湧現抗通膨買盤。
四、國人海外置產轉向：過去以來，杜拜房地產以安全、零稅負、高投報來吸引海外投資者，有不少台灣人遠赴杜拜掃樓。
杜拜過去幾乎未遭受恐怖組織攻擊，可是這回國際機場卻遭到伊朗無人機與飛彈轟炸。伊朗官方並聲稱，要讓杜拜最高摩天樓變成「巨大煙火棒」。如果未來杜拜住宅區或大樓遭到伊朗攻擊，意味其安全性不復存在，可能讓台灣投資人琵琶別抱。
全台銷況牛步 議價熱區增加
而房市春燕未到，想要賣房者，不得不「讓利」，根據591新建案統計，全台前十大行政區議價率較去年普遍增加。其中桃園市大園區以22.5%的議價率居冠，相較去年成長3.9個百分點，換句話說，「開價打八折」已成當前議價起手式(表二)。
此外，台中海線清水、梧棲也雙雙入榜，顯然在龐大賣壓進逼下，建商態度明顯鬆動，相較過往房價只漲不跌，如今「軟房價」的態勢相當明顯。
591新建案指出，現階段建案銷況牛步，蛋黃區房價固然有撐，但部分供給量大的外圍區域已淪為買氣孤島，甚至出現單月成交不到一戶的窘境。
建商在庫存壓力下，銷售策略早已從「以拖待變」轉為「殺價取量」，議價主動權逐漸倒向消費者。倘若今年信用管制政策未見鬆綁，房價估計將由僵持盤整進入實質降價階段，屆時購屋族的議價籌碼將顯著增加。
觀察各縣市，除北市因推案個數過低，未有區域上榜，居冠的桃園市大園區近年受青埔特區外溢效應及航空城議題拉抬，包含客運園區在內等重劃區供給大幅增加。
但在買氣降溫、投資客退場後，部分外圍個案為吸引買氣，採取「開高走低」策略，帶動議價率一路走高。排名第六的桃園區因中路、小檜溪等多個重劃區競爭激烈，有部分高總價個案紛紛擴大讓利空間以求去化，議價率同樣逐步升高。
至於新北市唯一上榜的淡水區，本次議價率高達17.2%排名第二，主要還是區域行情落差所致，特別是去年紅樹林生活圈有「將捷舟際」、「SUN HOUSE」等高價個案公開，將整體開價拉高至５字頭，但因交易主力仍集中在３、４字頭的淡海新市鎮，導致議價率持續擴大。
台中市則集中在海線清水與梧棲等區，議價率分別為15.6%、14.6%，其中梧棲區議價更是年增7.1個百分點，為各區中最高，主要是當地前幾年推案大爆發，隨著賣壓逐步湧現，建商為加速去化庫存，價格態度明顯軟化，買方議價力道也隨之大增，成為現階段台中最好殺價的區域。
南二都科技光環失靈
南二都則深陷房市過熱、科技光環失靈的局面，如台南安南與善化區過去受惠南科紅利，區域行情屢創新高，然而隨房價基期墊高、市場陷入觀望，自住客追高意願降低，建商為打破僵局不得不擴大讓利。高雄同樣在台積電光環褪色下，交易量急轉直下，楠梓、左營等區也開始面臨「以價換量」的抉擇。
591新建案提到，目前雙北以外地區，越來越多建商與代銷因買氣疲軟，制價策略不再如前幾年一味追求高價，而是採取「有談有機會」的彈性策略，也讓價位逐漸回歸理性。因此儘管整體房價仍處高檔且政策尚未鬆綁，但對於有需求的購屋族而言，現階段仍不失為大膽議價的好時機。
