工商時報 江偉琳
隨著都市更新議題持續升溫，內政部國土署近期加碼1.5倍容積獎勵，翻轉過去逐項條件疊加的計算方式，若開發案願意捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，容積獎勵可加碼50%，支持青年成家、都市再生，並同步推動修法以簡化審議流程，加速都更進程。
都市發展研究團體指出，容積獎勵適度放寬，搭配公益回饋機制，有助提升民眾參與都更的意願，同時讓都市更新從過往被貼上「炒房工具」標籤，轉型為兼具社會價值的住宅政策，適度的制度鬆綁有助於提高更新參與度，進而加速老舊建物重建。專家進一步分析，以目前實務面來看，若都更原地主可分配價值為1,500萬元，選配1,400萬元的房產後，剩餘價值可退還，這種明確的權利變換機制，配合容積加碼，將大幅降低整合難度，加速推動都市更新進程。
政策強調開發利益必須回饋社會，未來都更案將不再存在暴利空間，而是透過制度化設計，將部分容積增益轉化為社會住宅或青年優惠住宅資源，形成可長可久的居住支持系統。特別是針對青年族群，政策定位明確，鎖定真正有自住需求的首購族，並設計設籍年限、工作年限、家庭所得與無自有住宅等條件，排除投資客與法人參與，確保資源精準落實於有實際需求的家庭。
產業界也建議，年青人購屋可享有金融與稅制的配套措施，例如延續或優化「新青安」利率補貼機制（建議補貼0.5%），並提高房貸利息扣抵免稅額至30萬元，減輕一般青年自住族群財務負擔。容積獎勵適度放寬結合青年優惠宅機制，是徹底強化都市開發同時回饋社會的思維。
針對政策中的「青年宅」與「婚育宅」，民間團體建議應定位為「幸福宅」。以台北市現行的幸福宅出租政策為例，鎖定0至6歲小孩的年輕家庭，且租金僅為市場行情7折，民眾與都更合建地主的接受度極高。
為了避免政策紅利淪為套利工具，專家建議「青年優惠宅」應建立三項嚴格的篩選機制與價格控管：
• 精準對象： 嚴格限制設籍年限（如5年）、工作年限（如7年），且須為無自有住宅之家庭，排除投資客與法人。
• 定價機制： 改採「成本導向」定價，以市場價7折出售或出租。
• 轉售限制： 若要出售，必須賣回政府或由政府核准，確保住宅資源的長期穩定與「去商品化」。
在執行面上，應採取「大面積跨街廓公辦都更」，將社會住宅與一般住宅進行區隔管理，並透過地下室連通共構，滿足全齡化社區需求。同時，國有土地應優先釋出進行公辦都更，由出資者興建一定比例之社宅，簡化審議流程並明確獎勵制度，杜絕市場對房價波動的預期心理。專家呼籲，國土署在推動容積放寬的同時，應同步將「都市計畫」納入通盤考量。
