工商時報 陳傑鳴
中央銀行最新理監事會決議，將「自然人第2戶購屋貸款」成數上限由5成調升至6成，釋出在信用管制下的有限度鬆綁訊號。中信房屋研展室副理莊思敏表示，表面上看似為房市注入活水，但實際影響恐不在「全面回溫」，而在於市場結構的再分化。
首先，政策調整反映央行對房市過熱風險已有所掌控，從數據來看，不動產貸款集中度自2024年6月底之高點37.6%，回降至本年2月底之36.0%，房貸年增率也明顯降溫，顯示資金過度集中房市的情況已逐步改善。在此背景下，適度放寬第2戶貸款，主要是回應「自住換屋」族群需求，而非重啟投資動能。
而且，即便貸款成數提高至6成，實務面影響仍有限，在目前銀行資金偏緊、審核趨嚴的環境下，實際核貸條件仍取決於個人財力、收支比與區域風險評估，並非人人都能順利取得。換言之，「政策放寬」不等於「貸款變容易」，市場資金門檻依舊存在。
其次，這項政策將加劇市場分化，對於具備穩定收入與資產的換屋族而言，貸款成數提高有助於降低自備款壓力，可能帶動部分中高總價產品交易回溫；但對投資型買盤或財務條件較弱者而言，影響相對有限，房市仍將維持量縮格局。
再者，區域差異將更加明顯，銀行在授信上仍高度重視地段與產品風險，核心區域與具需求支撐的物件，較有機會受惠於政策調整；反觀供給過剩或投資比例高的區域，即便貸款成數放寬，仍可能面臨估價保守甚至貸款受限的情況。
莊思敏指出，此次調整更像是「精準鬆綁」，而非全面寬鬆，短期內，房市不易出現明顯反彈，但對自住換屋族群而言，確實提供了一定程度的資金彈性。未來房市走勢，關鍵仍在於利率環境、銀行放貸態度與整體經濟前景，而非單一政策的放寬。
