工商時報 陳傑鳴
房市慘烈訊號！使照量10年再度反超建照 建商不敢再衝了
房市景氣是否慘烈看建商態度最準，根據內政部統計通報最新資料顯示，2025年全台住宅類（H-2類）建築物核發建造執照約13.9萬戶，年減11.5%；申報開工戶數約12.5萬戶，也年減2.1%；反觀使用執照核發戶數卻達14.3萬戶、年增3.2%。更值得注意的是，2025年也是自2016年、近10年以來，再度出現「使照戶數超越建照與開工戶數」的情況，整體市況與前波房市最低點、2016年的市況相仿。
對此，屋比房屋總經理葉國華表示，過去幾年，在低利率、台股大漲、新青安政策與資金氾濫等因素推動下，台灣房市進入罕見多頭循環，建商積極獵地推案，建照與開工戶數持續維持高檔，市場一度出現「邊蓋邊賣」、「預售秒殺」的熱況，然而，隨著央行自年2024年起祭出史上最強信用管制，加上銀行房貸水位拉警報，也讓市場氛圍已開始出現明顯變化。
建商從「搶推案」轉向「先消化庫存」
葉國華分析，建照代表建商未來推案意願，開工則代表實際投入資金與施工動能，而使照則象徵市場供給正式釋出，如今使照量大於建照與開工量，代表過去幾年大量興建的住宅正陸續完工，但建商新增推案與開工態度卻開始轉趨保守。
他指出，在2024第三季央行第七波信用管制後，投資買盤快速退場，自住客也因高房價與貸款條件收緊而轉趨觀望，市場銷售速度明顯放慢，建商庫存不斷累積，近期全台新案待售庫存更逼近20萬戶歷史新高，確實讓很多建商不得不重新評估推案節奏。
葉國華表示，隨著庫存不斷增加，去年以來不少建商已大改過去「搶推案、搶開工」的作風，轉變為「先去化、再推案」的模式，甚至，部分建商選擇延後開工、分期推案，或降低土地布局速度，以避免未來庫存與資金壓力持續擴大。
供給高峰正在到來 房市壓力恐加劇
對於2025年全台使照戶數增加，中信房屋研展室副理莊思敏指出，主要是因為許多建案是在2021至2023年房市最熱時期取得建照與開工，經過數年施工後，如今正陸續進入大量完工交屋期，目前交屋量開始增加並非終點，預期未來1至2年市場交屋量恐也仍將維持高檔。
莊思敏指出，目前市況買氣低迷，交屋量持續增加並非好現象，過去房價持續上漲時，投資客提前卡位預售屋，但如今在貸款限制、持有成本上升與市場信心轉弱下，投資買盤已經幾乎不見，連自住買盤都出現觀望，因此，若未來大量新屋交屋後缺乏買盤承接，市場將逐漸從過去的「供不應求」，轉向「供給壓力升高」的新階段，尤其部分重劃區與蛋白區，近年推案量原本就偏大，如今又碰上市況降溫，未來交屋後的轉售去化壓力恐更加明顯，市場恐會有不少投資客的斷頭屋現蹤。
房市進入「修正循環」？專家：要看銀行限貸與央行信用管制
葉國華指出，目前建照、開工下滑，使照反增，其實正反映建商對未來市場預期正在改變，過去房市多頭時代，建商擔心的是「沒土地、沒案可推」，如今擔心的則是「賣不掉、資金卡住」。
他表示，房地產屬於高度循環產業，從建照、開工到完工，往往存在2至5年的時間差，因此，現在市場看到的大量使照，其實是過去多頭熱潮的結果；此外，如今建照與開工同步轉弱，則代表建商已嗅到未來需求可能保持低迷或降溫風險所做的調整。
雖然目前市場面臨去化壓力，但也不至於全面悲觀，葉國華指出，建照量與開工量減有助於避免市場產生過多的供給，可以降低市場崩潰的可能，2016年時也是使照量大於建照與開工量，但當時就是近年房市的谷底。
他預期，後續房市走向的關鍵，仍在限貸環境與央行信用管制何時紓解與鬆綁，3月全體銀行放款餘額中不動產貸款占比已降到35.56%，跌破36%的關鍵門檻，估計後續銀行限貸狀況將獲得紓解，而央行因為房市買氣過於低迷也有放鬆管制的跡象，因此，預估房市買氣最快下半年就有機會回溫，這波房市修正的情形也會開始趨緩。
