中國時報 王莫昀
在央行信用管制、銀行房貸緊縮及市場觀望氛圍影響下，國內房市交易持續降溫，新莊3大重劃區也出現「量縮價漲」現象。永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，近一年副都心、頭前及塭仔圳3大重劃區無論預售或中古市場，成交量皆明顯萎縮，但房價維持緩步上揚。
永慶房產集團統計，2025年預售市場相較2024年，副都心交易量年減78.4％，但平均成交單價仍上漲3.4％；頭前重劃區交易量減少55％，平均成交單價增加5.8％；塭仔圳重劃區成交量則下滑約81％，平均成交單價仍上揚2.8％，顯示3大重劃區皆呈現「成交量大幅萎縮、房價仍小幅走揚」的市場特徵。
因推案量不多 市場穩定
住展發言人陳炳辰表示，新莊在副都心目前線上有「國王大道」等個案在銷售中，由於之前國建推出的「國泰曦」等大案，拉高成交價，如今區內一般建案只要價格平實，多還推得動，橫跨泰山新莊的塭仔圳重劃區則有「百達莊園」等大案，下新莊也陸續有新案問世。大體來說，3大重劃區因推案量不多，算是一個穩定的市場。
若觀察近一年成交行情，以副都心最高，中古屋平均成交單價，副都心約每坪71萬元，頭前重劃區約70萬元，塭仔圳約61萬元；預售市場方面，副都心平均約每坪78至79萬元，頭前約73.5萬元，塭仔圳約62至63萬元，區域價格仍因發展定位不同而有所差異。
郭翰表示，近一年房市雖然買氣轉弱，但價格並未出現明顯修正，主要原因在於建商推案態度趨於保守，市場供給同步收斂。他指出，今年全台建造執照核發量已降至近十年第二低水準，反映建商面對政策及市場變化仍持觀望態度，新莊今年整體推案量也較去年減少，因此形成交易量下滑、價格仍具支撐的現象。
商業與住宅區 定位明確
談到3大重劃區未來發展，郭翰認為，3區定位十分明確，各自扮演不同角色。其中，副都心定位為新北市商業核心，區內集結中央合署辦公大樓、企業總部、商辦聚落及大型交通建設，未來隨著商辦、轉運站及大型商業設施逐步到位，可望持續吸引企業進駐。
至於頭前重劃區，郭翰指出，由於腹地相對較小，長期以住宅產品為主，生活機能已趨成熟，市場發展相對穩定，屬於成熟住宅生活圈。
他指出，塭仔圳整體開發面積近400公頃，約為頭前重劃區9倍，住宅用地占比約77％，未來將持續釋出大量住宅供給，也將成為新北市最具規模的新興住宅重劃區之一。
對於外界關心，擁有寶佳、麗寶、甲山林、茂德等重量級建商插旗的塭仔圳，未來大量推案，對緊鄰的副都心是否造成影響。他表示，兩個重劃區無論市場定位、產品規畫或購屋客群皆有明顯區隔，不會形成直接競爭。
郭翰指出，副都心以商業中心、高端住宅及企業聚落為主，購屋族群偏向高資產、自住及置產需求；塭仔圳則定位為大型住宅重劃區，以首購、首換及家庭自住為主要客源，提供大量住宅產品，兩者服務的是不同市場，因此即使未來塭仔圳建案陸續推出，也不致對副都心房價造成明顯衝擊。
量大區 牽動房價表現
郭翰進一步表示，若從雙北重劃區發展經驗來看，塭仔圳市場定位較接近板橋江翠北側重劃區，同樣具備腹地廣大、住宅供給量充足等特性，主要吸引首購、換屋及自住客群；副都心則與信義計畫區、新板特區相似，以商業發展帶動高端住宅價值，兩者產品屬性及客源不同，因此將朝不同方向發展。
郭翰說，大型住宅重劃區最大的特色就是供給充足，因此房價通常呈現穩健成長，不容易因短期市場熱度快速飆升；反觀商業核心區因土地供給有限，加上企業聚集效應，房價支撐力相對較強，兩者並不存在此消彼長的關係。
此外，目前新案銷售表現仍維持一定水準，郭翰指出，副都心新案銷售率約60％至65％，頭前重劃區約80％，塭仔圳約85％，顯示市場雖然降溫，但自住需求仍是支撐房市的重要力量，銷售率當然也受推案多寡影響，副都心近年來推案較多，反觀頭前因腹地小，較少個案釋出。
