文/記者張瀞勻
林口新市鎮發展超過20年，隨著機場捷運通車、大型商場進駐及產業建設逐步到位，區域機能日趨成熟。其中位於林口新市鎮後段的中山路生活圈，近年受惠於新北國際AI＋智慧園區招商及國際半導體設備大廠ASML（艾司摩爾）進駐議題帶動，市場關注度明顯提升。相較A9站商圈，中山路生活圈房價仍具相對優勢，目前屋齡10年左右大樓單價約每坪40~50萬元。
林口中山路生活圈位於林口新市鎮後段，範圍大致以中山路、文化二路、文化三路及仁愛路為主要發展軸線，區位介於成熟住宅區與產業發展區之間，鄰近新北國際AI＋智慧園區。相較於林口前段的機捷A9站與三井Outlet商圈，中山路生活圈距離捷運站約3公里，過去房市討論度相對較低，不過隨著新市鎮前、中段土地逐漸開發飽和，加上產業利多持續發酵，中山路生活圈逐漸成為區域房市發展焦點。
後段變前景區 中山路生活圈躍居林口新焦點
中山路生活圈近年生活機能已逐漸補齊，包括警察局、銀行、郵局、超市、連鎖餐飲、小吃店及各類生活服務業陸續進駐，日常採買及生活需求大多可在區內完成。大型商業機能方面，鄰近的康達盛通賣場、昕境廣場提供影城、餐廳及休閒消費空間，成為區域主要消費據點之一。
教育資源方面，學區包括頭湖國小、林口國中、佳林國中，周邊亦有新北美國學校、奇異鳥美語學校等私立及國際教育資源，提供不同類型的就學選擇，近年市府也持續增設國中小學校舍，配合人口成長需求，逐步完善區域教育環境。
交通方面，中山路生活圈主要仰賴文化一路、文化二路、文化三路及仁愛路等幹道串聯林口各區，並可透過國道一號林口交流道往返雙北。近年新北市政府持續推動聯外道路改善工程，其中串聯林口與八里的105市道拓寬及高架橋工程備受關注，由於既有道路路幅不足，未來高架橋完工後，將可更快速銜接台61線西濱快速道路及台64線快速道路，並連結八里港及AI智慧園區物流運輸動線。
300億ASML進駐 AI智慧園區帶動居住需求升溫
近年林口最受市場關注的建設議題，莫過於「新北國際AI＋智慧園區」。該園區前身為林口工一工業區，歷經土地重劃與整地作業後，目前已進入招商及企業進駐階段，園區規劃導入人工智慧、智慧製造、5G應用及高科技研發產業，並規定園區綠化面積須達60%，朝向低污染、高附加價值產業聚落發展。
其中全球半導體設備大廠ASML宣布斥資約300億元進駐園區，預計今年年底完成第一期廠房建設，未來將有約2,000名員工進駐，成為區域產業發展的重要指標。此外，新北市政府也推動「民視二期力行段」轉型計畫，規劃發展為5G、AI及影視科技專區，進一步擴大林口科技產業聚落規模。
過去林口住宅需求主要來自雙北外溢人口與首購族，未來隨著科技產業人才進駐，購屋需求來源有機會進一步多元化。尤其ASML等國際企業進駐後，除了直接帶來就業人口，也可能衍生租屋及置產需求，為區域住宅市場增添支撐力道。
亞昕地標案領軍 中山路房市進入6字頭時代
近年隨著新北國際AI＋智慧園區發展逐步成形，中山路生活圈新案供給明顯增加，其中最受市場矚目的，莫過於位於中山路與文化二路二段路口的「亞昕中山路案」。該案由亞昕集團攜手全球前五大建築事務所AEDAS打造，基地面積約1,984坪，規劃地上32層、地下6層地標級摩天建築，主打2~4房產品，定位為結合住宅、商業機能的複合式開發案，被視為林口新市鎮近年代表性指標個案之一。
除了亞昕中山路案外，區域內也有多筆大型開發案陸續進場。例如由長耀建築機構推出的「長耀會」基地面積達2,626坪，採全街廓開發，規劃4棟地上24層住宅大樓，總戶數391戶住家及8戶店面，產品以39坪3房、67坪4房為主，目前實價登錄最高單價已達每坪68.51萬元。
位於文化三路二段的「頤昌松玥」，基地約695坪，規劃2棟地上15層建築，共153戶住家及店面，主力產品為2~4房，實價登錄最高單價達每坪70.65萬元。另外，亞昕集團先前推出的「亞昕．寓邸」則位於文化二路二段，基地約603坪，主打21~34坪2~3房產品，鄰近佳林國中、林口國小及林口國民運動中心，具備成熟生活機能。
成屋市場方面，信義房屋林口中山店執行經理李德煌指出，中山路生活圈目前以屋齡約10年至15年的大型社區最具市場代表性，其中「國家一號院」、「世界首席」、「活力城」等指標社區交易量相對穩定，若偏愛大坪數產品，目前「國家一號院」與「世界首席」成交單價多落在每坪37~38萬元之間，若屋況經過裝潢整理，成交行情則有機會來到每坪44~45萬元。
至於首購族詢問度較高的「幸福市」及「活力城」社區，目前住宅產品成交單價約落在每坪35~45萬元之間；部分事務所產品因使用性質不同，成交價格則約每坪35~39萬元。
中山路生活圈成屋市場近年受惠於新北國際AI＋智慧園區發展議題帶動，其中全球半導體設備大廠ASML預計於園區完成第一期建設後進駐，未來將有約2,000名工程師及相關從業人員進入林口工作，可望進一步增加區域居住需求。隨著產業人口逐步到位，加上區域生活機能日趨成熟，也讓中山路生活圈成屋市場持續受到自住與長期置產買盤關注。
李德煌觀察，近年林口購屋客層出現明顯變化，不少40歲以下的年輕購屋族，受惠於近年股市獲利，選擇將部分資產轉入不動產市場，甚至出現賣股後以現金購屋的案例，近期高總價換屋型產品去化速度也相當穩定，包括大型社區及高坪數住宅皆有買盤支撐，顯示區域購屋客層與資產實力正逐步提升。
