經濟日報／ 記者 陳美玲 ／台北即時報導
近年自2018年大批台商回流日增，到近期的電子業AI熱潮，持續有許多企業積極尋覓工業地或廠房，帶動了工業不動產市場的熱絡，今年的上半年未結束，工業不動產交易金額已逾一千億元，遠超過去年全年的900多億。但是早年產業外移逾30年，許多工業地早已變更為住宅區，而新增設的產業園區也都很快飽和，因此這些滿手訂單、急需擴充的業者苦尋合適的廠房成了最大挑戰。
具商仲業者宏大國際資產分析，找不到合適標的主因是區位不佳、土地使用用途不符、交通運輸不便、公共設施如電力供給、汙水排放設施不足等，另一項因素則是價格偏高，五大主要因素是讓科技業購置工業地產時下不了手。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，近年工業地產市場的榮景，同時反映不同產業的發展現況、趨勢，其中最明顯的莫過於AI科技帶動電子業的加速擴充，對比傳產的停滯或萎縮，因此時常經歷到傳產賣廠房給科技業來買的劇本，但由於不同類型產業設廠目的及需求不同，因此也未必能輕易將舊廠房賣給科技業。
在諸多經手交易案中，陳益盛歸納工業需求主要三大類型，分別為科技廠辦、生產組裝、物流倉儲等三大類，近年則因大數據及AI產業的迅速發展，也新增了資料中心類的需求。而這幾種業務型態與特性差異不小，需要的土地類型與區域也大不相同。
陳益盛舉例，如輝達（NVIDIA）、鴻海（2317）、新竹物流三家不同類型的產業，所需要設廠的需求及條件就會有所不同。
陳益盛分析，工業不動產使用的主要差異，可以用「人、物、車」來簡單分辨廠辦、生產、或物流三大類型，進而評估標的合適設點與否的主要指標，切勿一味只求便宜，忽略了本身業種的實際需求，而買了不合用或不合法的工業地或農地廠房。
他以下三點提供買方做為初步的篩選參考，首先，廠辦產品是類似辦公室或企業總部的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，很注重是人員的通勤及飲食等生活機能，同時亦須設有銀行及郵局等金融機構，近年隨著交通運輸改善(尤以捷運)，許多工業區廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。
陳益盛舉輝達選定北士科為例，當時他就發表輝達一定會選在台北市而非其他縣市，儘管成本最高，但主因在於黃仁勳要設立的是全球海外總部，「收納一流的人才」是他的目的，這點與其他企業傳統的思維明顯不同。
其次以生產為主的廠房，陳益盛認為，廠房首重物品的生產或組裝，重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，尤其電子業對於用電量更是重中之重，如區域內供電不足則一切都免談，其次為出貨運輸，當然還有一項關鍵因素是地價要實惠，至少要符合行情。
他以鴻海為例，其企業營收以代工為主，在相對低毛利的情況下，「降本求利」就很適合形容該類型設廠的想法，而生產用途廠房也是目前市場最缺的標的。
最後以物流、運輸業者而言，陳益盛分析，由於每天數十趟甚至上百趟車次進出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，最重視的一是接近交流道、二是面前道路要夠寬。近年業者又導入AI自動化控制進出貨，因此物流業者對電力的供應較以往更為注重。
他指出，以新竹物流或永聯物流的營運模式，需要的是上萬坪大面積，所以會以低價的土地為優先，由於產業型態以車輛進出需求為主要考量，「以車為先」是該產業特性，生活機能並非選址重點，因此會選擇在市郊為主，少數會在市區設立小型的區域轉運站。
陳益盛分析，這波設廠需求如為台商回台投資，全數符合政府獎勵台商回台投資方案者，享有用地、人力、融資、水電力、稅務等五大政策整合之相關優惠。目前「投資臺灣三大方案2.0」延長至2027年，並擴大適用範圍及加碼優惠，預計2025至2026年將再吸引企業投資1.2兆元，創造8萬個本國就業機會，並促進企業運用AI轉型，鼓勵企業善用政府各種獎勵方案，有助設廠更經濟、更有效率。
