文／魏敬軒 攝影／黃威彬
「叫我們去死好了！」今年初，一場由建築業發起的記者會上，台灣省不動產開發公會理事長吳國寶情緒激動地喊出這句話。當時，全台多處工地因土方新制上路陷入混亂，砂石車調度大亂，土資場接連停收，原本正常運轉的工地，突然像被按下暫停鍵。
稍早之前，另一場台北市的綠容率說明會上，也瀰漫著類似的不安氣氛。
都發局官員在台上談政策願景，建築師與建商則在台下追問：「後續維護誰負責？」問題被轉交給建管處後，建管處官員卻坦言「很多規定不是我們建管處發想的」。現場傳出一陣笑聲，因為所有人都聽懂了，即便法規已經上路，但很多人其實都還不知道，接下來該怎麼辦。
這些混亂的現場，看似只是政府與業界的磨合期，但工地停擺每天燒掉的利息、建築師反覆試錯的時間、重新修改的設計與施工成本，最後都不會停留在營造端──它們會變成一筆筆帳單，寄到每個想買房的人家裡。
杜絕非法棄土、降低都市熱島效應、推動能源轉型。這三道政策的出發點，都很難反對。但當多項制度在同一年密集上路、配套與市場準備卻尚未完成時，轉型期新增的代價，也開始同步流進住宅市場。
有人付的是更高的房價，有人付的是更長的交屋時間；有人買到格局逐漸變形的住宅，有人則在交屋後，才發現自己接手了一套需要長期維護的設備與系統。
這種「轉型期」的重壓，最先反應在市場冰冷的數字上。
買氣崩落 房價仍在天邊
今年一月，全台預售屋買氣呈現「斷崖式」重挫，揭露件數較去年高峰大幅縮減約26％。然而，價格卻紋風不動，國泰房地產指數顯示，今年第一季新建案市場仍呈現「價穩量縮」；《住展》實地調查也發現，新建案平均議價率仍停留在一成以內的歷史低位。
30初歲的北漂職業軍人褚先生，最近一直在看房。「新聞一天到晚在報房市寒冬，但房價根本沒降啊。」他大嘆一口氣，苦笑著說。
褚先生感受到的是價格下不來；但在價格背後，還有另一層原因。
量縮、價穩、議價空間極小，背後其實是同一件事──建案成本還在持續上升。哲空間室內裝修設計總監吳宜哲指出，自疫情前至近期中東戰事影響，營造成本已上漲約3成，裝修成本甚至增加近5成，「這都還沒算進人力成本。」行政院主計總處最新統計也顯示，營建工程物價總指數已攀升至115.6％，近五年累計漲幅達15.6％。
知名綠建築北投圖書館，光電及綠植於屋頂並存。圖／台北旅遊網
面對不斷墊高的成本，建商只能重新調整產品。簡美營造總經理陳元昱直言：「總價壓低、單價拉高，最後就是小宅化、鴿子籠。」
而今年元旦起，土方新制、綠容率與屋頂光電三項政策接連上路，另一波新的「制度磨合成本」，也即將進入市場。
記者實際走訪土資場，因環保局等單位會不定期前來抽查，諸多流程及措施都顯得小心翼翼。車輛進出都需在鏡頭前揭露實際載運貨物，確保內容物與紀錄一致。
根據台灣省不動產開發公會統計，當時全台僅3528台卡車完成GPS裝設，距離實際需求的1萬5千台仍有巨大落差。部分土資場甚至在新制正式上路前幾天，就提前公告停止收料。
衝擊最嚴重的那幾週，多處工地土方無法順利外運，工程幾乎動彈不得。
「砂石車從過去一天可以跑三趟，現在只剩一趟。」吳國寶指出，工地進度被迫放慢，吊車租金、工期利息同步上升。愛山林副董事長張境在也向本刊坦言：「我們好幾個案子工程都停擺在那邊。」
原本隱藏在灰色地帶的處理成本，也在非法管道被堵住後，第一次完整浮現。「過去若走非法棄置管道，營建廢棄物每方可能不到1000元；如今即使是合法處理純土石，不含運輸每方也要千元以上。」一名土資場業者向本刊表示。
台北市營建混合物秘書長張傑補充，若是營建混合物經分類，加計後端去化處理成本，每立方米收費2500元至5000元已屬反映正常成本的市場行情，如其中廢棄物含量更高，在目前各類事業廢棄物處理設施量能不足情況下，費用有可能會更高。
行政院後來緊急協調，開放台北港收受部分民間工程土方，允許大型工程將土方直接送往港區填海造陸。吳國寶態度也轉趨緩和：「國土署最近很積極在找配套。」內政部更於5月14日通過修法，配合國家「重大政策」所需，可設置臨時性設施；而國土署也將報請行政院將土方暫置認定為「重大政策」，在非都市土地設置土方臨時暫置場，拚今年年中上路。但配套補上之前，成本早已灌進建案裡。
陳元昱以一個雙北120坪商業區合建案，建商分回比例40至50％為例試算，若開挖深度16米，約產出5000方的土方，光是地下室成本就增加約1500萬元；再加上工期翻倍導致連續壁、支撐等工程成本跟著翻倍，再算上合建分回、銀行利息、管銷費用等，最終每坪成本至少增加9萬元。對購屋者來說，若一戶30坪住宅，每坪增加9萬元，總價就可能多出270萬元。而這筆錢，並不是換來更大的空間，也不是更高級的建材，而是支付制度從灰色走向全面合規的轉型成本。
工期延長 交屋日越來越遠
代價還不只停在價格。工期延長，意味著預售屋交屋時間被拉長；成本墊高，也正在淘汰資金較薄的小型建商。市場上能存活的，多半只剩控價能力較強的大型開發商。
更長遠的影響，是市場選擇正在變少。一名建商坦言，自己有已經談判兩年、與地主談好分配條件的都更案，因為成本重新計算後，「蓋了反而賠錢」，只能暫時往後拖延。
等待都更的住戶，原本以為終於能搬離老屋，如今卻可能因為建案停擺，被迫繼續等下去。
品嘉建設董事長胡偉良指出，目前不少已核定案件已開始面臨開工延後、條件重談甚至停擺風險。「成本不會憑空消失，只會在不同角色之間轉移。」他認為，當制度門檻持續提高，有能力承作都更與危老的業者數量也會逐漸下降。
